記者近日從金融管理部門(mén)和多家銀行了解到，6月房地產(chǎn)貸款新增規(guī)模較5月明顯提升，連續(xù)兩月環(huán)比多增。預(yù)計(jì)6月房地產(chǎn)貸款新增超1500億元，較5月環(huán)比多增2500億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款多增1000億元，個(gè)人住房貸款多增1500億元，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。

與融資環(huán)境同步回暖的，還有房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，1—6月，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比降幅分別收窄1.4、2.6個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)積極信號(hào)。單月來(lái)看，6月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額環(huán)比分別增長(zhǎng)65.8%、68.1%，延續(xù)了5月回暖趨勢(shì)。

展望下半年，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年初以來(lái)，房地產(chǎn)“需求端”利好政策持續(xù)加碼，后續(xù)政策對(duì)房企“融資端”的支持有望加強(qiáng)，隨著房企經(jīng)營(yíng)端、融資端的逐步修復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望于三季度企穩(wěn)。

多地持續(xù)房貸“寬松”效果有所顯現(xiàn)

“現(xiàn)在貸款購(gòu)房，只要走完相關(guān)流程，銀行就能直接放款?！北本┑貐^(qū)某股份制銀行信貸經(jīng)理告訴記者，今年以來(lái)，銀行房貸整體處于“寬松”狀態(tài)，往年房貸頭寸季節(jié)性收緊的情況在今年從未出現(xiàn)過(guò)。

據(jù)記者了解，多地多銀行的房貸均保持了“寬松”狀態(tài)。華南地區(qū)某銀行個(gè)貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前各家銀行都加大了個(gè)人房貸力度，雖然從總體上看個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相比往年仍然較少，但交易量已經(jīng)有回升跡象。

實(shí)際上，今年以來(lái)，促進(jìn)樓市發(fā)展的政策層出不窮。央行今年以來(lái)兩次下調(diào)5年期以上的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）后，在5月份聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)下調(diào)房貸利率下限，首套不低于LPR利率減20個(gè)基點(diǎn)。多地今年更是將首套房首付比例下調(diào)至20%，并多次下調(diào)首套房貸利率，蘇州、南京等城市首套房貸利率均從去年最高時(shí)的6%以上，降至當(dāng)前最低限4.25%。

不少已將首套房貸利率下調(diào)至最低4.25%的城市，交易量已經(jīng)有所回升。蘇州地區(qū)一位中介人士表示，自從疫情解封、銀行將首套房貸利率下調(diào)之后，來(lái)看房的人就已經(jīng)開(kāi)始增多，目前已有客戶(hù)購(gòu)房成交。

不過(guò)，亦有部分一線(xiàn)城市的市場(chǎng)人士指出，雖然市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)些許躁動(dòng)，但實(shí)際成交量并不大，購(gòu)房者觀望情緒依然濃厚。

諸葛找房近期發(fā)布的《重點(diǎn)50城市場(chǎng)情緒指數(shù)研究報(bào)告》亦指出，在疫情陰霾消退，寬松政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)的背景下，市場(chǎng)情緒指數(shù)實(shí)現(xiàn)三連升，其中，二線(xiàn)城市繼續(xù)加速修復(fù)，中部省會(huì)城市及長(zhǎng)珠三角部分城市市場(chǎng)情緒修復(fù)明顯，但是由于疫情等不確定性因素仍然存在，市場(chǎng)情緒整體恢復(fù)進(jìn)程相對(duì)緩慢，預(yù)計(jì)接下來(lái)的7、8月份修復(fù)將會(huì)加速推進(jìn)。

中銀研究分析師葉銀丹認(rèn)為，盡管近期5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)了房貸利率下降。但較之于企業(yè)貸、消費(fèi)貸等其他貸款利率，當(dāng)前中國(guó)房貸利率依然較高。在當(dāng)前居民對(duì)未來(lái)收入預(yù)期較為悲觀的情況下，進(jìn)一步通過(guò)降低加點(diǎn)、調(diào)降LPR等方式降低房貸利率，有利于降低居民長(zhǎng)期貸款負(fù)擔(dān)，刺激居民需求釋放。

此外，招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，當(dāng)前城市中改善性住房需求仍未得到充分滿(mǎn)足。因此建議可以適當(dāng)放松重點(diǎn)城市改善性住房的相關(guān)購(gòu)房政策，以釋放更多購(gòu)房需求。

房企融資仍需加大力度

今年上半年，央行等金融主管部門(mén)曾多次發(fā)聲，要求銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序發(fā)展。同時(shí)，銀行、資產(chǎn)管理公司（AMC）等金融機(jī)構(gòu)通過(guò)為房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購(gòu)提供資金，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)紓困。

據(jù)記者了解，上半年多家銀行已經(jīng)加大了針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款力度，并發(fā)放了針對(duì)房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購(gòu)的金融專(zhuān)項(xiàng)債券。多家AMC亦積極對(duì)接各類(lèi)房企著力為房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)充資金。

同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資已在5月份出現(xiàn)明顯的回暖趨勢(shì)，中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比上升33.5%，環(huán)比上升3.3%。而在4月份，這一數(shù)據(jù)大幅下滑。不過(guò)，亦有金融人士直言，盡管融資面逐漸向好，但是房企面臨的資金壓力仍然很大。

“金融機(jī)構(gòu)和債券投資人的風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，整體融資端仍處于緩慢修復(fù)中?！币晃汇y行人士表示，當(dāng)前部分銀行針對(duì)開(kāi)發(fā)貸的貸款意愿不強(qiáng)，上報(bào)后不審批、審批后不放款等問(wèn)題仍然存在。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債券市場(chǎng)融資的總體規(guī)?；謴?fù)緩慢。而資金是房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、助力行業(yè)回歸健康發(fā)展的重要因素之一。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，有必要進(jìn)一步采取有針對(duì)性的政策舉措。

他建議，加大力度創(chuàng)造寬松的房企金融環(huán)境，商業(yè)銀行應(yīng)加快開(kāi)發(fā)貸審批和發(fā)放速度，適當(dāng)提高開(kāi)發(fā)貸在貸款余額中的占比，以滿(mǎn)足房企合理資金需求。同時(shí)，加快步伐增加房企非銀金融支持，包括運(yùn)用債券、信托、REITs、信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證（CRMW）等工具，引入資產(chǎn)管理公司，緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力。

下半年樓市能否持續(xù)向好？

隨著各項(xiàng)“穩(wěn)樓市”的政策效力不斷顯現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在下半年有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示，下半年樓市有望穩(wěn)步復(fù)蘇。從目前情況來(lái)看，下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景較為明確，同時(shí)各地因城施策穩(wěn)樓市政策效果將逐步顯現(xiàn)，樓市銷(xiāo)售回暖，房企融資條件改善，有望推動(dòng)房地產(chǎn)投資復(fù)蘇。

連平預(yù)計(jì)，大城市住房銷(xiāo)售將率先于三季度企穩(wěn)回升，并帶動(dòng)房?jī)r(jià)擺脫下行通道，因此四季度樓市值得期盼。由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)等因素影響，部分購(gòu)房者存在較為濃重的觀望情緒，但疫情因素導(dǎo)致的前期積壓的剛性和改善性需求可能會(huì)在三季度后逐步釋放。

他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和預(yù)期改善會(huì)推動(dòng)這種需求較快釋放。由于重點(diǎn)城市人口流入較多和收入增長(zhǎng)較快以及需求累積較多，這些城市較有可能出現(xiàn)一定程度的“金九銀十”現(xiàn)象。若房企竣工及預(yù)售加快，樓市可能在國(guó)慶前后在重點(diǎn)城市率先較快轉(zhuǎn)暖。