“我深信我們已經(jīng)走過(guò)了黎明前最黑暗的時(shí)光。”在市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖形勢(shì)還不算十分明朗的時(shí)刻，旭輝控股董事局主席林中帶著對(duì)行業(yè)一如既往的樂(lè)觀，交上了一份差強(qiáng)人意的成績(jī)單。

3月24日，旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）披露了2021年業(yè)績(jī)。報(bào)告期內(nèi)，其實(shí)現(xiàn)收入1078億元人民幣，同比增幅達(dá)50.2%；年內(nèi)凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)123億元，同比增長(zhǎng)3.6%；股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約為76.12億元，同比減少5.2%。

銷售方面，旭輝在2021年完成合同銷售2473億元，同比實(shí)現(xiàn)7%的增幅，但并未能完成此前設(shè)下的2650億元銷售目標(biāo)。

在談及2022年銷售指引時(shí)，林中并沒(méi)有給出一個(gè)確切的數(shù)字，“旭輝22年大概有3600億元的可銷售貨值，我們的目標(biāo)是保持權(quán)益銷售額的穩(wěn)定。未來(lái)幾年，旭輝會(huì)大幅度地開始提高權(quán)益銷售額的比重，而不是只關(guān)注一個(gè)表面銷售額的大小?！?/p>

這種轉(zhuǎn)向正是基于林中對(duì)行業(yè)走勢(shì)的判斷。他認(rèn)為行業(yè)過(guò)去的“三高”模式將會(huì)轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益”的新模式，會(huì)擺脫過(guò)去過(guò)分追求規(guī)模增長(zhǎng)的路徑。

“這個(gè)行業(yè)未來(lái)在成熟期至少可以維持10+平方米的發(fā)量，至少可以維持15萬(wàn)億+的交易額?！绷种蓄A(yù)計(jì)。

2023年毛利率有望修復(fù)

盡管提出了更加注重效益的目標(biāo)，但旭輝在關(guān)鍵指標(biāo)上仍有努力的空間。據(jù)年報(bào)顯示，旭輝2021年毛利率實(shí)現(xiàn)毛利率19.3%，同比下降2.4個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)兩年下降。

旭輝執(zhí)行董事、控股CFO楊欣表示，過(guò)去兩年，行業(yè)毛利率整體處于下降趨勢(shì)。“在上一輪擴(kuò)張中，不少房企在投資上面比較進(jìn)??；在限價(jià)的背景下，行業(yè)的毛利率在客觀上被制衡。”

不過(guò)，這一狀態(tài)或?qū)⒂兴淖儭！皬娜ツ甑谒募径乳_始，特別是今年年初的土拍中，整體的局勢(shì)已經(jīng)得到了明顯的扭轉(zhuǎn)?！?/p>

楊欣表示，一方面，各地在集中供地的時(shí)候，已經(jīng)預(yù)先給開發(fā)商留出了合理的利潤(rùn)空間，很多熱點(diǎn)城市在達(dá)到限價(jià)后會(huì)采取搖號(hào)的方式，從而使拿到地的開發(fā)商有合理的利潤(rùn)率。另一方面，經(jīng)過(guò)這一輪的洗禮之后，大部分的同行應(yīng)該會(huì)越來(lái)越理性，可能會(huì)將掙錢作為投資的最核心目的，而不再把拿到土地作為核心目的。

“我相信，行業(yè)的毛利率會(huì)隨著行業(yè)整體的變化逐步修復(fù)，”楊欣續(xù)稱，“我們也有信心保持在行業(yè)的平均水平以上，希望2022年能有比較穩(wěn)定的利潤(rùn)表現(xiàn)，2023年毛利率能開始恢復(fù)增長(zhǎng)。”

林中也表示，未來(lái)旭輝要嚴(yán)守投資紀(jì)律，保持戰(zhàn)略定力，不拿貴地不拿錯(cuò)地，不做激進(jìn)的收并購(gòu)，同時(shí)要聚焦深耕戰(zhàn)略型的城市根據(jù)地的板塊，拿地的方式上還是要堅(jiān)持多元拓展，多輪驅(qū)動(dòng)。

回顧2021年，旭輝在拿地方面實(shí)則頗為積極。據(jù)披露，其在2021年共獲取66個(gè)新項(xiàng)目，應(yīng)占土地出讓金合計(jì)約394億元；新增貨值達(dá)到2056億元，位于一二線的占比約為84%，平均地價(jià)達(dá)到7505元/平方米。

進(jìn)入2022年，在各大民企節(jié)衣縮食應(yīng)對(duì)償債高峰之時(shí)，旭輝成為少數(shù)仍活躍在土地市場(chǎng)上的民營(yíng)房企，一季度共獲取3個(gè)新項(xiàng)目，應(yīng)占土地出讓金合計(jì)約34億元。

截至2021年末，旭輝總土地儲(chǔ)備合計(jì)約5250萬(wàn)平方米，其應(yīng)占土地儲(chǔ)備建面約2840萬(wàn)平方米。據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，旭輝的土儲(chǔ)存續(xù)比約3.6年。

對(duì)于這一土地儲(chǔ)備量，林中亦提到，未來(lái)要加快土儲(chǔ)的周轉(zhuǎn)，提高資金的周轉(zhuǎn)效率，“未來(lái)我們希望將土儲(chǔ)的開發(fā)量控制在兩年周期內(nèi)”。

凈負(fù)債率目標(biāo)30%

業(yè)績(jī)會(huì)發(fā)布當(dāng)日，旭輝的股價(jià)明顯下挫，盤中最大跌幅近12%，最終仍以8.83%的跌幅收盤，報(bào)4.13港元。多位市場(chǎng)人士指出，旭輝股價(jià)的波動(dòng)主要是由于分紅不夠理想。

據(jù)披露，旭輝2021年度的派息采用現(xiàn)金股息與派發(fā)紅股相結(jié)合的方案，即每股獲派19港分現(xiàn)金股息，每100股獲派發(fā)4股紅股。而2020年的派息則為每股獲派40港分。

對(duì)于今年的分紅政策，林中解釋稱，管理層認(rèn)為公司在當(dāng)前不確定的情況下，要留下一部分現(xiàn)金增強(qiáng)股本，降低負(fù)債率，“我們省下來(lái)這些派息的錢將會(huì)用于回購(gòu)境內(nèi)外債券，進(jìn)一步增強(qiáng)公司抵御行業(yè)波動(dòng)的能力?！?/p>

“同時(shí)管理層認(rèn)為現(xiàn)在的股價(jià)是被低估的，這個(gè)時(shí)候派給股東的股票其實(shí)未來(lái)會(huì)有巨大的收益，給長(zhǎng)期的股東更好的回報(bào)?！绷种刑岬?，“過(guò)去三個(gè)月我們處在靜默期，看到股價(jià)那么低，也無(wú)法增持。但今天以后就解禁了，我們大股東將會(huì)進(jìn)場(chǎng)開始增持旭輝的股票?！?/p>

其實(shí)，相較于在股票市場(chǎng)的動(dòng)作，近來(lái)旭輝已多次出手回購(gòu)或提前贖回公司債券。

據(jù)旭輝方面此前披露，2022年，其需要?jiǎng)傂詢陡兜牡狡趥还矁晒P，一筆是4月份到期的16億境外人民幣債券，另一筆是3月下旬到期的8億境內(nèi)人民幣債券。

“截止2021年12月31日，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比是16%，”楊欣表示，第一季度公司提前回購(gòu)和兌付了相當(dāng)多的直接融資，如3月份提前回購(gòu)的8億公司債，“目前年內(nèi)剛性到期的只有一筆海外人民幣債券，公司已經(jīng)持續(xù)回購(gòu)了1.2億，現(xiàn)在存續(xù)規(guī)模還剩下14.8億元，當(dāng)前公司一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為12%。”

不只是公司層面出手回購(gòu)，旭輝的高管也表示將在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入公司債券。日前，旭輝對(duì)外披露稱，陳東彪和楊欣將購(gòu)買總規(guī)模不超過(guò)3000萬(wàn)元的公司債券，購(gòu)買時(shí)間為其年度業(yè)績(jī)公告即3月24日之后。

對(duì)于這一舉動(dòng)，身為購(gòu)買主體之一的楊欣稱，近期大部分內(nèi)房企的債券價(jià)格出現(xiàn)了非理性的偏離度?！皩?shí)際上這一輪的債券波動(dòng)，不僅僅是來(lái)源于企業(yè)本身的基本面或者行業(yè)的基本面，其中伴隨著不少不實(shí)的信息的傳播，初期的話是先有一些不實(shí)的消息，然后后來(lái)在通過(guò)海外來(lái)做空的方式來(lái)兌現(xiàn)收益?！?/p>

混雜在許多信息中而又引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注的，便是日前瑞銀發(fā)布的一則研報(bào)，其中提及旭輝存在600-900億元的表外負(fù)債，并將旭輝控股的股票評(píng)級(jí)由“買入”下調(diào)至“中性”。

該報(bào)告發(fā)布后，旭輝股價(jià)連續(xù)兩日大跌，跌幅均在20%左右。此后，旭輝對(duì)此報(bào)告內(nèi)容予以否認(rèn)，并披露其非并表項(xiàng)目權(quán)益后負(fù)債為251.3億元，且無(wú)超股比擔(dān)保。旭輝控股CEO林峰在業(yè)績(jī)會(huì)表示，目前有21個(gè)項(xiàng)目的合作伙伴出了風(fēng)險(xiǎn)，其中有14個(gè)項(xiàng)目是無(wú)融資需求的尾盤項(xiàng)目，只有7個(gè)還在開發(fā)過(guò)程當(dāng)中，“所有的項(xiàng)目都是封閉管理的，這7個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)層面還是基本是正常的，所以整體來(lái)說(shuō)對(duì)旭輝的合作并不會(huì)有太大的影響。”

有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，銷售、資金均未有明顯改善，且面臨大規(guī)模到期債務(wù)的情況下，很容易形成做空的勢(shì)力。

不過(guò)，站在當(dāng)前這個(gè)節(jié)點(diǎn)，“看多派”林中還是表達(dá)了對(duì)行業(yè)的信心?！胺康禺a(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，是永續(xù)行業(yè)，是周期性行業(yè)，這意味著它有春夏秋冬?，F(xiàn)在只不過(guò)這是冬天，不是末日。我們相信冬天快結(jié)束了，春天也就不遠(yuǎn)了?！彼A(yù)計(jì)，5、6月份市場(chǎng)有望迎來(lái)小陽(yáng)春。

而當(dāng)新的春天來(lái)臨時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑要從過(guò)去“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”進(jìn)入新的發(fā)展模式，林中認(rèn)為是個(gè)新的“三高”，即高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益，從過(guò)去過(guò)分的追求規(guī)模增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向追求經(jīng)營(yíng)效益的提升。

在這個(gè)過(guò)程中，他給旭輝定下的一個(gè)目標(biāo)是，在未來(lái)8-10年把凈負(fù)債率降到30%以內(nèi)。