在9月短暫反彈后，10月樓市四大核心指標(biāo)跌幅繼續(xù)加大，直接導(dǎo)致國房景氣指數(shù)降至94.7。

銷售：短暫反彈后的下降

按照國家統(tǒng)計(jì)局的口徑，1-10月，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，這一數(shù)據(jù)在前9月為同比下降22.2%，前8月下降23%，換句話說，9月的銷售出現(xiàn)短暫反彈后，10月降幅再度擴(kuò)大。其中最受關(guān)注的住宅銷售面積下降25.5%，從細(xì)分表中得知這一數(shù)字是94129萬平方米。

盡管銷售面積負(fù)增長進(jìn)一步擴(kuò)大，但銷售金額卻出現(xiàn)“玻璃渣里的好轉(zhuǎn)”：商品房銷售額108832億元，下降26.1%，累計(jì)同比降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

“雖然8、9月成交銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)連續(xù)2月上升局面，但在市場信心不足、居民購房觀望情緒濃厚的背景下，10月份國慶假期居民購房計(jì)劃延緩疊加10月份居多城市疫情再度暴發(fā)，拖累市場修復(fù)速度?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，隨著近期金融16條、“第二支箭”對房地產(chǎn)行業(yè)的支持，地產(chǎn)股持續(xù)上升，對提振行業(yè)信心起到明顯效果，預(yù)計(jì)11月下半旬至年底房地產(chǎn)市場恢復(fù)速度加快，走出10月成交平淡局面。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒稱，當(dāng)前房屋銷售數(shù)據(jù)總體上處于下跌兩成的水平，改善動力不強(qiáng)，同時(shí)要警惕繼續(xù)惡化的可能?！皬慕谑袌龅姆答伩?，也要關(guān)注一線城市和豪宅市場兩個(gè)領(lǐng)域市場的新壓力?！彼崾?。

開發(fā)：連續(xù)7個(gè)月同比負(fù)增長

銷售的持續(xù)低迷，讓房企的開發(fā)不斷縮量：1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%，降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；至此，開發(fā)投資累計(jì)同比連續(xù)19個(gè)月收窄，且連續(xù)7個(gè)月同比呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢。從單月數(shù)據(jù)上看，10月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為10386億元，環(huán)比下降18.5%。10月開發(fā)投資數(shù)據(jù)低于預(yù)期，投資額較9月有所下滑。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰認(rèn)為，本輪市場下行幅度較深，主要是宏觀經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)、國際形勢多變等多方面因素影響下，市場預(yù)期修復(fù)難度較大。“今年以來前期多輪分散式支持政策呈現(xiàn)效果鈍化、持續(xù)時(shí)間短等特征，至今銷售和投資市場仍未明顯改善?！彼舱J(rèn)為，這是近期央行、銀保監(jiān)、住建部等多部門相繼出臺16項(xiàng)金融支持政策、預(yù)售資金保函置換等政策的原因，這次各項(xiàng)新政惠及面、支持力度以及政策細(xì)則的指導(dǎo)意義均明顯加大。

資金鏈：各渠道資金悉數(shù)下降

縮量的背后，是房企資金鏈的緊張依舊。

1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%，降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。從各渠道資金看，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款均呈現(xiàn)累計(jì)同比下降趨勢。

對此，包括王小嬙在內(nèi)的業(yè)內(nèi)分析師一致判斷：在銷售端并未明顯改善下，行業(yè)資金仍存壓力?！敖诮灰咨虆f(xié)會2500億元支持民營企業(yè)債券融資以及三部門支持保函置換預(yù)售資金，緩解房企資金流壓力。預(yù)計(jì)后期行業(yè)資金壓力能得到明顯改善?！?/p>

劉麗杰也指出，央行、銀保監(jiān)出臺的16項(xiàng)金融支持政策中，供給端通過債務(wù)展期、增信發(fā)債支持房企融資，特別是聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的民營房企將得到有效支持；“保交樓”專項(xiàng)借款和配套融資支持將有助于加快保交樓進(jìn)展；鼓勵(lì)資管機(jī)構(gòu)參與處置風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目、繼續(xù)鼓勵(lì)并推進(jìn)項(xiàng)目收并購，將有望加快房企風(fēng)險(xiǎn)出清。

需求端，新政后個(gè)人住房信貸政策有了進(jìn)一步寬松的空間，特別是二套改善性住房需求的首付和利率有望得到更大支持。銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布新政指導(dǎo)商業(yè)銀行向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，該政策通過盤活預(yù)售資金改善房企現(xiàn)金流，可用于新房建設(shè)和債務(wù)償還。整體來看，供需兩端的金融支持政策落地有助于為市場注入流動性，改善市場預(yù)期，有望加快市場筑底。