焦灼了一年多的房企化債問題似乎正迎來拐點。最近一周內(nèi)，央行、銀保監(jiān)會、中國銀行間市場交易商協(xié)會（以下簡稱“交易商協(xié)會”）等接連發(fā)布包括支持房企存量貸款、債券合理展期等在內(nèi)的系列措施，被業(yè)內(nèi)認為是房地產(chǎn)下行周期以來最強有力的政策支持。種種跡象顯示，房企化債有望迎來黎明時刻。

對于央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布254號文《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，推出的16條金融支持房地產(chǎn)市場措施（以下簡稱“金融16條”），10余家民營房企代表在接受《證券日報》記者采訪時普遍認為，“金融16條”利好房企融資端，有助“保交付”，而房地產(chǎn)市場走出低谷，未來還需要市場端的恢復(fù)。

不過，對于出險房企，目前重點仍聚焦于如何進行債務(wù)重組，以及探索債務(wù)展期等化債途徑。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至11月16日，房地產(chǎn)債務(wù)展期規(guī)模已達1505億元，涉及相關(guān)房企40家；此外，約有17家企業(yè)計劃推出債務(wù)重組方案。

“當前多數(shù)出險房企首先選擇對到期債券進行展期，延后兌付壓力，為解決流動性問題爭取時間?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，房企化債有賴于市場的回暖，房企的核心資產(chǎn)是開發(fā)項目，如果市場熱度較高，核心資產(chǎn)能有效轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，即若市場回暖，債務(wù)展期及再融資難度也將相應(yīng)下降。

積極緩解債務(wù)及經(jīng)營壓力

“金融16條”的出臺，明確了房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)各方主體目前的主要任務(wù)，預(yù)計未來房企尤其是民營房企將獲得開發(fā)貸、債券、信托等多渠道的融資支持。

“供需兩側(cè)雙管齊下，將有效避免房企債務(wù)風險蔓延?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，對按期兌付確有困難的房企而言，“金融16條”有助于其通過協(xié)商完成展期、置換到期債券，為資金周轉(zhuǎn)提供空間，讓經(jīng)營穩(wěn)定但受行業(yè)下行陷入暫時流動性困難的房企率先脫困。而支持存量貸款、債券合理展期，疊加對“保交付”進行金融支持的實質(zhì)性落地，將使已出險房企獲得喘息機會，甚至帶動市場進入信用修復(fù)期。

從多家民營房企近期表現(xiàn)來看，企業(yè)仍在積極籌錢補充現(xiàn)金流?！敖鹑?6條”出臺后，11月15日碧桂園公告稱，訂立配售協(xié)議擬配售14.63億股，所得款項總額約為39.2億港元，用途為現(xiàn)有境外債項再融資、一般營運資金和未來發(fā)展。

11月16日雅居樂發(fā)布公告稱，公司擬以先舊后新方式配股，凈籌措資金約7.83億港元。公司稱，擬將認購事項所得款項凈額用作現(xiàn)有債項再融資及一般企業(yè)用途。

讓市場產(chǎn)生較強信心的還有“第二支箭”——民營企業(yè)債券融資支持工具，其在新增“直接購買債券”的同時，提及了央行2500億元的資金支持規(guī)模。

11月15日，“第二支箭”首單中票落地，龍湖集團完成200億元中期票據(jù)注冊；此前一天，交易商協(xié)會受理的美的置業(yè)150億元中期票據(jù)儲架式注冊發(fā)行；而更早之前（11月11日），新城控股公告稱，公司擬向交易商協(xié)會申請新增150億元債務(wù)融資工具的注冊額度。

在業(yè)內(nèi)看來，“第二支箭”“金融16條”以及保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的統(tǒng)一規(guī)定，提振了市場信心，形成了信貸、發(fā)債、信托、預(yù)售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內(nèi)房企面臨的流動性壓力。

推進多種債務(wù)重組方案化債

除了優(yōu)質(zhì)大型民營房企，目前一些已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的房企也積極推動債務(wù)重組。

11月15日，記者從知情人士處獲悉，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團正準備對其境內(nèi)的債券進行整體重組，目前正在對重組條款進行磋商。據(jù)悉，截至目前該公司存續(xù)境內(nèi)債券及關(guān)聯(lián)ABS規(guī)模合計約154億元?！昂罄m(xù)進展還有待公告?！痹撝槿耸扛嬖V記者。

早在11月1日，旭輝控股公告稱，已暫停支付公司境外融資安排項下所有應(yīng)付本金和利息，尋求境外債務(wù)全面解決方案，為緩解流動資金壓力及為業(yè)務(wù)營運提供資金，正積極探索處置境外資產(chǎn)。截至該公告日，旭輝控股境外債務(wù)總額（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)和可換股債券）約68.5億美元。11月16日，旭輝集團相關(guān)人士就上述事宜向記者表示，“目前還沒有最新進展公布，希望往好的方向走?！?/p>

“好消息真的來了。我們正在推進債務(wù)重組，希望能得到好結(jié)果。”一家債務(wù)重組計劃暫停已逾半年的某房企人士向《證券日報》記者表示。而某千億元級房企人士則向記者透露，“（公司）債務(wù)展期都在正常進行中，至于是否有境內(nèi)外整體債務(wù)重組計劃，雖然暫時沒有安排，但不排除后續(xù)會采取行動?！?/p>

“當前約有17家房企計劃推出債務(wù)重組方案，其中，華夏幸福、富力地產(chǎn)以及中國奧園債務(wù)重組及大規(guī)模債務(wù)展期已取得進展。但多數(shù)出險房企仍未實現(xiàn)整體債務(wù)重組，暫未走出流動性危機?！眲⑺Q，房企債務(wù)重組方式包括出售資產(chǎn)清償債務(wù)、以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)、債務(wù)展期、債務(wù)減免、增加抵押物、債轉(zhuǎn)股、共益?zhèn)?，當前而言，多?shù)房企需要采用組合方式制定債務(wù)重組方案，根據(jù)企業(yè)自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)和投資人要求選擇合適的方案。

“房企債務(wù)問題較為復(fù)雜，旗下不少資產(chǎn)可能早已被抵押融資，更何況在市場下行期，要想找到承債接盤者或者采取引入戰(zhàn)投等方式進行債務(wù)重組并不容易?！眹儡S進向記者表示，市場下行期推動債務(wù)重組，房企付出的代價較大，各方利益更不好協(xié)調(diào)，所幸“金融16條”出臺，將促使相關(guān)金融機構(gòu)重估房企真實資產(chǎn)與負債情況。

債務(wù)展期規(guī)模已達1505億元

值得關(guān)注的是，“金九銀十”成色不足，疊加市場下行期處置資產(chǎn)不順利，使得近期債務(wù)違約房企數(shù)量又有增加。

上海票據(jù)交易所信息顯示，前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。10月份以來，三巽集團等多家房企發(fā)布接到債權(quán)人清盤呈請公告。

不過，在近期利好政策頻出背景下，部分民營房企將有望熬過寒冬。事實上，相對于各類債務(wù)重組方式，將存量債務(wù)展期才是當下成功率更大更有效的暫時化債方式。

在實現(xiàn)債務(wù)展期的房企中，富力地產(chǎn)債務(wù)規(guī)模較大。11月10日上午，富力地產(chǎn)公告稱，經(jīng)過債券持有人會議表決，“H16富力4”等8筆境內(nèi)公司債券獲得展期，債券總額135億元，加權(quán)平均到期期限從約4個月延長至3年以上。今年7月份，富力已經(jīng)完成10筆美元債的整體展期，合計49.43億美元（約合人民幣332.37億元），還款期限全部延長了三年至四年，涵蓋了公司所有中長期境外美元債。

由此，富力地產(chǎn)共467億元的境內(nèi)外債務(wù)問題迎來轉(zhuǎn)機，為公司獲得至少3年的喘息時間。

“債務(wù)展期，公司一直在按部就班地談，但此前能談成功，往往要付出比較大的代價?，F(xiàn)在有了政策支持，談判的難度會降低。此外，信托方面也有支持，展期覆蓋面會擴大?！蹦撤科髢?nèi)部人士向《證券日報》記者介紹，此前小規(guī)模發(fā)債成功后，金融機構(gòu)或部分債權(quán)人會擠兌，難以有效解決流動性緊張，但如今規(guī)模較大，靈活性較強，有望將資金真正用于“保交付”或者經(jīng)營端。

協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向《證券日報》記者表示，事實上，在當下市場環(huán)境中，債權(quán)人除了同意展期，似乎也找不到更好的回收資金的方式。

化債核心動力仍在銷售

“房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈很長且較為復(fù)雜，長遠來看，化債的核心動力仍在于銷售端回暖?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示。

東高科技投研學院副院長楊波向《證券日報》記者表示了相同觀點，“房企化解債務(wù)問題涉及方面廣，各方利益不好協(xié)調(diào)，要想推動債務(wù)重組成功，核心還是要房地產(chǎn)市場銷售回暖?！?/p>

不過，目前房企銷售整體復(fù)蘇力度較弱。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前10個月TOP100房企銷售額同比下降43.4%，降幅較前9個月收窄1.7個百分點，降幅連續(xù)5個月收窄，但收窄幅度均沒有超過2個百分點。這其中，除了國企、央企銷售較為穩(wěn)健外，亦有部分中型優(yōu)質(zhì)房企銷售額上升。而據(jù)多家第三方機構(gòu)公布的10月份單月銷售情況來看，在TOP100房企中，逾六成企業(yè)單月銷售額環(huán)比增長。

“萬科在10月份的最后一天召開了一次內(nèi)部會議，對今年最后兩個月的銷售沖刺做了部署，例如加大各類銷售渠道的合作力度等?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向記者透露，此前，萬科一向重視培養(yǎng)自營營銷渠道，此次則強調(diào)以銷售結(jié)果為導(dǎo)向，在市場持續(xù)疲弱的情況下，向渠道發(fā)力，在最后兩個月全力沖刺。

此外，為了沖擊年度銷售目標，自11月16日起，遠洋集團推出“遠洋周三見”整合營銷活動，覆蓋北京、上海、廣州等30余座城市的上百個樓盤。同時，公司還利用“雙十一”“雙十二”等節(jié)點，積極通過線上引流獲取新客戶，并持續(xù)挖掘老帶新成交。

對此，國金證券研報提出，民營房企面臨的主要困境是銷售下滑回款減少。在當前寬松政策背景下，“手里有貨、貨能賣動”的房企能夠享受紅利，并借機搶占市場。

對于銷售市場后續(xù)表現(xiàn)，中國銀河證券研報認為，近期北京、杭州樓市政策的調(diào)整，也意味著“高能級”城市已經(jīng)進入政策調(diào)整階段，后續(xù)“認房又認貸”政策有望進一步松動，由于房價傳導(dǎo)機制為自上而下，所以“高能級”城市房價的企穩(wěn)對于整個市場具有積極作用，后續(xù)銷售有望正式邁入復(fù)蘇軌道。