從去年年底開始，在經(jīng)歷了持續(xù)收緊的調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，政策邊際改善信號(hào)持續(xù)加強(qiáng)，寬松預(yù)期也在進(jìn)一步醞釀之中。進(jìn)入2022，金融委、銀保監(jiān)會(huì)、央行、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、外匯局等六部委先后發(fā)聲，積極表態(tài)維穩(wěn)，表明政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重視，后續(xù)政策持續(xù)落地可期。3月16日，受政策暖風(fēng)鼓吹影響，地產(chǎn)股開盤強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)漲，碧桂園當(dāng)日更是大漲近25%。按理論來(lái)說(shuō)，助推地產(chǎn)板塊上漲一般需要具備四個(gè)要素：宏觀經(jīng)濟(jì)面承壓、房地產(chǎn)銷售偏弱化、估值區(qū)間偏低、政策有好的預(yù)期變化。在滿足這四大要素的背景下，一旦出現(xiàn)了回暖信號(hào)，市場(chǎng)熱情將會(huì)重新點(diǎn)燃。然而后續(xù)能否在市場(chǎng)波動(dòng)中穩(wěn)住優(yōu)勢(shì)，正是對(duì)房企長(zhǎng)期價(jià)值的考驗(yàn)。

筆者留意到，作為連續(xù)五年業(yè)績(jī)蟬聯(lián)行業(yè)第一的優(yōu)質(zhì)房企，碧桂園近日披露了年度業(yè)績(jī)，營(yíng)收同比增長(zhǎng)13%，回款率更是達(dá)到90%，展現(xiàn)出了業(yè)內(nèi)佼佼者的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與經(jīng)營(yíng)實(shí)力。

對(duì)此，我們不妨以碧桂園為觀察對(duì)象，圍繞財(cái)務(wù)指標(biāo)、土儲(chǔ)布局、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等諸多方面深入探討碧桂園如何在高質(zhì)量發(fā)展中修煉內(nèi)功，并挖掘碧桂園的投資亮點(diǎn)所在。

一、銷售業(yè)績(jī)保持領(lǐng)先，回款率高達(dá)90%

在“房住不炒”政策不斷加碼，以及房企“三條紅線”和金融機(jī)構(gòu)融資限制加強(qiáng)的多重政策組合下，地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的變局。主要體現(xiàn)在去年下旬，行業(yè)出現(xiàn)了土拍市場(chǎng)冷清、商品房銷售下滑、房企流動(dòng)性緊張等情況，這一系列因素也導(dǎo)致房企間分化加劇，部分高杠桿、高負(fù)債的房企或?qū)⒈幌磁瞥鼍帧？梢?，行業(yè)的政策變化將率先作用并反映到這些企業(yè)身上，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)實(shí)力在當(dāng)下的行業(yè)變化中顯得尤為重要。

總體來(lái)看，碧桂園并沒(méi)有受到客觀環(huán)境的影響，成長(zhǎng)性依然突出。主要呈現(xiàn)在以下三大方面：

一是銷售業(yè)績(jī)方面。數(shù)據(jù)顯示2021年，碧桂園實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為5580億元；實(shí)現(xiàn)合約建筑面積6641萬(wàn)平方米；合約銷售的平均售價(jià)約為每平方米人民幣7455元；合約銷售回款約5022億元，權(quán)益銷售回款率連續(xù)6年達(dá)到90%及以上?？梢?，面對(duì)劇烈的市場(chǎng)變化，碧桂園穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)實(shí)力在逆周期中已經(jīng)得到印證，公司銷售業(yè)績(jī)也呈現(xiàn)良好的勢(shì)頭，年度業(yè)績(jī)已連續(xù)五年蟬聯(lián)行業(yè)第一，獲得了中指研究院、克爾瑞、億翰智庫(kù)三大知名機(jī)構(gòu)的一致認(rèn)可。

（信息來(lái)源：中指研究院、億翰智庫(kù)、克爾瑞）

二是盈利能力方面。在當(dāng)前“房住不炒”的背景下，不少房企通過(guò)“以價(jià)換量”等降價(jià)促銷方式刺激銷售，疊加土地購(gòu)置成本的提升，使得行業(yè)利潤(rùn)承壓。盡管公司作為業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍人物，具備豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與經(jīng)營(yíng)實(shí)力，但難免也一定程度上遭到宏觀、市場(chǎng)等多方面因素影響，盈利方面出現(xiàn)小幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，2021年碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約為5230.6億元；毛利約927.8億元；年度凈利潤(rùn)約為409.8億元；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約269.3億元。未來(lái)隨著政策端逐步維穩(wěn)以及市場(chǎng)需求持續(xù)回溫，以碧桂園為首的標(biāo)桿房企將保持強(qiáng)者恒強(qiáng)的發(fā)展勢(shì)頭，憑借良好的口碑與品牌形象，進(jìn)一步擴(kuò)大自身的市場(chǎng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)營(yíng)利雙豐收。

三是債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。年報(bào)顯示，2021年，碧桂園現(xiàn)金短債比為2.3倍；凈資產(chǎn)負(fù)債比率為45.4%，相比上年底下降了10.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)多年保持低位；扣除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債比率為74%。盡管碧桂園暫時(shí)只滿足了兩大指標(biāo)，但是此前管理層就曾表示過(guò)，預(yù)計(jì)在2023年中期之前讓三道紅線自然轉(zhuǎn)綠。與此同時(shí)，碧桂園目前的現(xiàn)金儲(chǔ)備仍然保持充裕，可動(dòng)用現(xiàn)金余額約1813億元，具備較強(qiáng)的償債能力。

作為深耕行業(yè)多年的領(lǐng)先房企，碧桂園的財(cái)務(wù)管控實(shí)力毋庸置疑，但是在復(fù)雜的環(huán)境下穩(wěn)中求進(jìn)的底氣又是從何而來(lái)呢？

二、多維追尋碧桂園穿越周期的進(jìn)擊之路

(1)深耕優(yōu)勢(shì)顯成效，探索全國(guó)化發(fā)展路徑

回顧地產(chǎn)快速發(fā)展的黃金十年，房企間激烈競(jìng)爭(zhēng)有限供應(yīng)的優(yōu)質(zhì)地塊，甚至不惜斥重金爭(zhēng)搶，頻頻誕生“地王”。然而在當(dāng)前“穩(wěn)”字當(dāng)頭的大時(shí)代下，房企能否在市場(chǎng)上獲得優(yōu)質(zhì)、高性價(jià)比的土儲(chǔ)，同時(shí)在戰(zhàn)略布局上如何表現(xiàn)都是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。

作為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的房企，碧桂園在地產(chǎn)行業(yè)深耕多年，對(duì)行業(yè)發(fā)展風(fēng)向有著深刻的感知，能夠及時(shí)應(yīng)對(duì)行業(yè)變化與變革，并作出相應(yīng)有效的調(diào)整。與此同時(shí)，公司在土儲(chǔ)方面能夠始終保持高度的戰(zhàn)略定力，始終還是市場(chǎng)導(dǎo)向，哪里有市場(chǎng)，哪里有經(jīng)營(yíng)的空間，就去哪里經(jīng)營(yíng)，不做預(yù)設(shè)和不做限定，始終強(qiáng)調(diào)均衡精準(zhǔn)布局，穩(wěn)固公司持續(xù)發(fā)展根基。

截止至2021年底，碧桂園已簽約或已摘牌的內(nèi)地項(xiàng)目為3216個(gè)，涉及299個(gè)地級(jí)行政區(qū)劃、1425個(gè)縣鎮(zhèn)區(qū)域，總權(quán)益可售資源約18211億元。其中，三四線城市作為碧桂園的戰(zhàn)略要地，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已形成了良好的口碑與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，公司權(quán)益合同銷售金額中68%來(lái)自于三四線城市。在新增土儲(chǔ)方面，碧桂園秉承城市深耕戰(zhàn)略，積極拓展核心重點(diǎn)城市，報(bào)告期內(nèi)獲取了333個(gè)項(xiàng)目，其中85%位于五大都市圈，充分保障了項(xiàng)目的潛在成長(zhǎng)空間。

要知道，五大都市圈是規(guī)模房企必爭(zhēng)之地，也是房地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)。2020年，中國(guó)五大城市群（長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、長(zhǎng)江中游、成渝）以11%的土地，聚集了全國(guó)42%的人口，實(shí)現(xiàn)GDP達(dá)54.8萬(wàn)億元，占全國(guó)GDP總額的54%?？梢?，碧桂園的土儲(chǔ)布局是具有前瞻性的，未來(lái)隨著政策持續(xù)釋放與核心城市資產(chǎn)價(jià)值不斷攀升，五大都市圈的土儲(chǔ)布局也將助推碧桂園保持長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。

“任何一條增長(zhǎng)曲線都會(huì)滑過(guò)增長(zhǎng)拋物線的頂點(diǎn)，持續(xù)增長(zhǎng)的秘密是在第一條曲線消失之前開始一條新的S曲線?！焙翢o(wú)疑問(wèn)，碧桂園正處于這樣的發(fā)展時(shí)刻。

(2)多元業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展，解碼高速發(fā)展的底色基因

為什么碧桂園既能夠在原有主業(yè)上挖掘出這條新的曲線，又能把握住時(shí)代的新機(jī)遇？

這背后想必離不開公司敏銳的市場(chǎng)洞察力以及主動(dòng)契合和引領(lǐng)市場(chǎng)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)。

過(guò)去二十載，房地產(chǎn)行業(yè)順著城鎮(zhèn)化的東風(fēng)，穩(wěn)穩(wěn)地站在風(fēng)口上，迎接著高速發(fā)展所帶來(lái)的紅利。隨著城市化進(jìn)程逐漸放緩，疊加政策端的全面調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)步入下半場(chǎng)，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成為了房企們穩(wěn)中求進(jìn)的可行之計(jì)。作為行業(yè)龍頭的碧桂園自然也步入這一行列，以科技驅(qū)動(dòng)發(fā)展，塑造新增長(zhǎng)曲線。

自2018年以來(lái)，碧桂園重點(diǎn)布局高科技地產(chǎn)生態(tài)鏈，以科技驅(qū)動(dòng)發(fā)展，智能建造等新業(yè)務(wù)取得階段性成果。同時(shí)在創(chuàng)投方面也取得了良好的成效。接下來(lái)，筆者將從機(jī)器人(300024)產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)、創(chuàng)投三大領(lǐng)域進(jìn)行全方面探討。

（信息來(lái)源：公司公告）

在機(jī)器人產(chǎn)業(yè)方面，碧桂園的機(jī)器人產(chǎn)業(yè)分為兩類：一是博智林機(jī)器人。為了解決工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)高、生產(chǎn)效率低等問(wèn)題，碧桂園設(shè)立了全資子公司博智林，率先用“建筑機(jī)器人+BIM技術(shù)+裝配式建造”的模式探索生產(chǎn)方式變革，打造較為完善的智能建造體系。截止至報(bào)告期末，公司已有21款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用并對(duì)外開展租賃業(yè)務(wù)，服務(wù)覆蓋25個(gè)省份，累計(jì)交付機(jī)器人超750臺(tái)。

在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，碧桂園全資子公司碧桂園農(nóng)業(yè)控股有限公司以科技賦能農(nóng)業(yè)，目前在農(nóng)機(jī)自動(dòng)駕駛、智慧農(nóng)業(yè)及無(wú)人化農(nóng)場(chǎng)管理方面進(jìn)行了積極探索研發(fā)，同時(shí)結(jié)合新零售板塊的碧優(yōu)選，減少農(nóng)產(chǎn)品(000061)流通環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)從源頭到終端全覆蓋。

在創(chuàng)投領(lǐng)域，碧桂園始終秉承著“產(chǎn)業(yè)賦能、價(jià)值共創(chuàng)”的投資策略，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈上下游等場(chǎng)景進(jìn)行股權(quán)投資，覆蓋了硬科技、社區(qū)生態(tài)鏈、新消費(fèi)、大健康四大類。值得注意的是，此前碧桂園就表示過(guò)，碳中和是碧桂園創(chuàng)投的重點(diǎn)投資賽道，至今已投出蜂巢能源、眾鈉能源、藍(lán)晶微生物、中科國(guó)生、極電光能和萬(wàn)華禾香板等項(xiàng)目，近期公司更是獨(dú)家投資了一家國(guó)內(nèi)固態(tài)鋰電池的領(lǐng)先企業(yè)“太藍(lán)新能源”。

綜上來(lái)看，碧桂園在穩(wěn)固主業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，積極拓展多元化業(yè)務(wù)，起到了為地產(chǎn)主業(yè)賦能的作用，進(jìn)一步打開新的成長(zhǎng)天花板。未來(lái)隨著碧桂園各大新興業(yè)務(wù)步入發(fā)展快車道，公司的潛在價(jià)值將被激發(fā)，助推業(yè)績(jī)預(yù)期持續(xù)向好。

三、小結(jié)

當(dāng)前在新的政策常態(tài)及行業(yè)格局下，投資房企的邏輯已經(jīng)迎來(lái)深層次的變化，未來(lái)能夠破局而出的無(wú)疑是具備穩(wěn)健財(cái)務(wù)、前瞻戰(zhàn)略、優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)等多方面優(yōu)勢(shì)的房企。基于此，我們認(rèn)為碧桂園在長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中有著良好的表現(xiàn)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭向好，其多元業(yè)務(wù)協(xié)同賦能更是有助于構(gòu)建“護(hù)城河”優(yōu)勢(shì)，潛在成長(zhǎng)空間突顯，如若能借力政策利好優(yōu)勢(shì)，更能為其發(fā)展推波助力，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

值的一提的是，碧桂園高管于3月份持續(xù)回購(gòu)公司債券。3月17日，由公司董事、監(jiān)事以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買不超過(guò)2000萬(wàn)元的本公司債券；3月23日，由公司董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買不超過(guò)1億元（含此前公告的2000萬(wàn)元）的本公司債券。除此之外，過(guò)去一年控股股東累計(jì)增持了29個(gè)交易日，合計(jì)增持達(dá)到約3.28億股，足以體現(xiàn)出公司管理層對(duì)公司發(fā)展前景的信心和對(duì)公司價(jià)值的認(rèn)可。

（信息來(lái)源：公司公告）