隨著“第二支箭”、“金融 16 條”等地產(chǎn)支持政策紛至沓來(lái)，且力度逐漸加大，發(fā)聲部門也越來(lái)越多，基本面筑底接近結(jié)束。

經(jīng)歷了2021年一系列政策及行業(yè)的調(diào)整，深圳樓市仍在筑底。

曾經(jīng)的“打新熱”漸褪，萬(wàn)人搖號(hào)、日光盤的樓市名場(chǎng)面不再頻繁上演。房?jī)r(jià)方面，在經(jīng)歷2017年-2021年上半年的持續(xù)上漲后，深圳一、二手住宅價(jià)也出現(xiàn)回調(diào)。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.22%，已連續(xù)多月環(huán)比下跌，但跌幅較9月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。而一手房?jī)r(jià)格則在9月、10月連續(xù)環(huán)比下跌超0.5%。

如果說(shuō)，曾經(jīng)的深圳樓市因大量炒房客而過(guò)于“瘋狂”，那么如今，隨著影響市場(chǎng)健康發(fā)展的非理性因素褪去，深圳樓市或許正在恢復(fù)其真實(shí)、理性的一面。

伴隨首套房貸利率下降等因素，市場(chǎng)信心正在重建，真實(shí)的購(gòu)房需求逐步活躍。今年“金九銀十”，深圳成交的新房住宅數(shù)量連續(xù)兩月超過(guò)3000套，其中9月成交3614套新房住宅，10月成交3328套新房住宅，超過(guò)上半年平均水平。

事實(shí)上，從基本面出發(fā)，無(wú)論是GDP增速、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口流入等客觀表現(xiàn)，還是城市相關(guān)配套的發(fā)展來(lái)看，深圳的住房需求規(guī)模將持續(xù)增加。

再提工業(yè)立市，深圳GDP增速名列前茅

經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)的基礎(chǔ)和保證，GDP的高速增長(zhǎng)也為房地產(chǎn)業(yè)提供持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。

地處中國(guó)南大門，深圳仍然是最具經(jīng)濟(jì)活力和人口吸引力的城市之一。數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值30664.85億元，首度跨越三萬(wàn)億大關(guān)，同比增長(zhǎng)6.7%，兩年平均增長(zhǎng)4.9%。

2022年前三季度，深圳的GDP增速在經(jīng)濟(jì)總量前五城中表現(xiàn)最佳，GDP達(dá)到22925.09億元，同比增長(zhǎng)3.3%。同時(shí)，同比去年前三季度名義增量1133.91億元，成為了目前唯一名義增量破1000億元的城市。

深圳增量領(lǐng)跑，與其重提“工業(yè)立市、制造強(qiáng)市”，并布局“20+8”戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)集群和未來(lái)產(chǎn)業(yè)有密切關(guān)系，2022年4月，深圳在政府工作報(bào)告中再次將制造業(yè)與“立市”的說(shuō)法放在一起，據(jù)悉，這是2001年以來(lái)，報(bào)告首次以制造業(yè)單獨(dú)成章。

反映在數(shù)據(jù)上，前三季度，深圳第一產(chǎn)業(yè)增加值為19.94億元，同比下降0.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為14540.51億元，同比增長(zhǎng)2.2%。與此同時(shí)，深圳以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)增加值為8364.64億元，同比增長(zhǎng)5.2%。疫情之下，工業(yè)也重新成為深圳經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的主要推動(dòng)力。

其中，智能網(wǎng)聯(lián)汽車增長(zhǎng)44.5%，新材料（22.6%）、高端醫(yī)療器械（14.1%）、軟件與信息服務(wù)（12.8%）、新能源（10.7%）、海洋經(jīng)濟(jì)（10.1%）繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。

制造業(yè)持續(xù)回暖，特別是高技術(shù)產(chǎn)品持續(xù)快速增長(zhǎng)，表明深圳經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展韌性足、潛力大、新動(dòng)能強(qiáng)、路徑明確，也打消了外界對(duì)深圳因高房?jī)r(jià)、高地價(jià)影響導(dǎo)致企業(yè)外遷、空心化加速的質(zhì)疑。在深圳，既有華為、騰訊、比亞迪、萬(wàn)科等一大批深圳本土成長(zhǎng)起來(lái)的具有國(guó)際影響力的企業(yè)，也有微眾銀行、樂(lè)信、天音通信、安謀科技等高能級(jí)創(chuàng)新型總部企業(yè)。

產(chǎn)業(yè)聚才，深圳的產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引了大量人才涌入，為滿足民生保障，深圳正在不斷興建各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施，從地鐵到學(xué)校、醫(yī)院，彌補(bǔ)民生短板。

數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，深圳固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)12.1%，工業(yè)投資增長(zhǎng)35.1%。其中，制造業(yè)投資增長(zhǎng)27.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)8.7%。一批重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目相繼開工或投產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目增速快，意味著深圳仍然是一片投資熱土，是深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓艙石。

常住人口十年增68.46%，一切皆有可能

近十年，不斷涌入的人才支撐了深圳的高速發(fā)展。最新普查數(shù)據(jù)顯示，深圳常住人口十年間增加了713.6萬(wàn)人，增長(zhǎng)68.46%。

日前，備受關(guān)注的科學(xué)家顏寧參加深圳全球創(chuàng)新人才論壇，并宣布不久的將來(lái)會(huì)全職回國(guó)，協(xié)助深圳創(chuàng)建一所集科研轉(zhuǎn)化、學(xué)生培養(yǎng)等若干功能的新型研發(fā)機(jī)構(gòu)。演講中，顏寧回答了自己為何選擇深圳：因?yàn)樯钲谀贻p、充滿活力，在這里一切皆有可能。

根據(jù)《廣東統(tǒng)計(jì)年鑒2021》，2020年底深圳常住人口達(dá)到1763.38萬(wàn)人，同期戶籍人口達(dá)到584.58萬(wàn)人，凈流入人口為1178.8萬(wàn)人，位居全國(guó)第一。而據(jù)《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，到2025年底，全市常住人口預(yù)計(jì)將增至1860萬(wàn)人。

值得一提的是，有數(shù)據(jù)指出2021年深圳常住人口凈增量只有4.78萬(wàn)人，但戶籍人口大增了43.36萬(wàn)人。這意味著，越來(lái)越多的常住人口正轉(zhuǎn)化為戶籍人口；而住房、教育、醫(yī)療等民生的改善，讓更多人愿意留在深圳。

根據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間，深圳將新增小學(xué)、初中和高中學(xué)位23.3萬(wàn)個(gè)，進(jìn)一步加大城市更新和土地整備對(duì)基礎(chǔ)教育設(shè)施的保障力度；全市通過(guò)城市更新和土地整備保障不少于8所醫(yī)院的新、改、擴(kuò)建用地，增加床位約1300個(gè)；通過(guò)城市更新和土地整備保障不少于5所養(yǎng)老院的新、改、擴(kuò)建用地，增加床位約2000個(gè)。

作為頭等民生大事，深圳正在持續(xù)加大對(duì)住房的保障力度。

年初，深圳出臺(tái)《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，計(jì)劃5年內(nèi)供應(yīng)商品住宅35萬(wàn)套，公共住房54萬(wàn)套。深圳市住房與建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2022年上半年，新房住宅供應(yīng)17353套，同比增長(zhǎng)24.6%。

成交量較往年大幅下滑，深圳為何仍在加大住房供應(yīng)？

有分析指出，未來(lái)深圳樓市將形成保障性住房和商品房并行的雙軌制發(fā)展模式。根據(jù)規(guī)劃，2035年，深圳將新增170萬(wàn)的住房供應(yīng)量中，60%以上為保障性住房，即公租房、安居房、人才房（三種統(tǒng)稱“公共住房”）各占20%，剩余40%為商品住房。

對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，將商品房和保障房分開，才能更好促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

樓市政策暖風(fēng)不斷，穩(wěn)健房企迎來(lái)機(jī)遇

事實(shí)上，一直以來(lái)，深圳房地產(chǎn)發(fā)展的爭(zhēng)議來(lái)自土地和住房的供應(yīng)不足。而過(guò)去幾年，深圳的土地供應(yīng)，尤其是宅地供應(yīng)正明顯增多。

數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳計(jì)劃供應(yīng)各類土地1200公頃，實(shí)際供應(yīng)1238.5公頃，完成率103.2%，其中居住用地實(shí)際供應(yīng)362.8公頃，完成率123.7%，較2019年翻一番。10月27日，深圳發(fā)布2022年第四批次集中供地計(jì)劃，7宗居住用地總建筑面積約101.21萬(wàn)平方米。

土地供應(yīng)增多帶動(dòng)更多的住宅項(xiàng)目入市。根據(jù)克而瑞深圳統(tǒng)計(jì)，深圳2022上半年共計(jì)58個(gè)獲批預(yù)售證項(xiàng)目，共推出超2.5萬(wàn)套商品房，其中38個(gè)涉及住宅產(chǎn)品，共17469套房源，與去年同期相比上漲約25%。

新盤源源不斷，深圳房地產(chǎn)住房與供應(yīng)的矛盾正在逐步緩解。

政策端也在對(duì)深圳傾斜。10月31日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)政政策體系與管理體制的實(shí)施意見》，支持深圳在財(cái)政政策體系與管理體制方面探索創(chuàng)新，更好發(fā)揮財(cái)政職能作用，其中還提及中央財(cái)政加大推動(dòng)深圳住房供需問(wèn)題解決的支持力度。顯然，作為國(guó)家重大的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型決策，深圳再次站在了改革開放排頭兵的位置，扮演重要角色。

金融層面，日前，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，共有16條措施，其中，在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序方面，提出支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求等。

值得一提的是，盡管國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，多地樓市遇冷，但深圳本地的樓市政策始終較為謹(jǐn)慎，僅在金融信貸利率有所放松，暫無(wú)實(shí)際性放松政策出臺(tái)。這也一定程度上說(shuō)明，深圳樓市仍有更多的市場(chǎng)調(diào)節(jié)空間。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，作為一線城市，深圳樓市并未出現(xiàn)過(guò)大起伏。2022年1-10月，深圳TOP20房企流量銷售金額達(dá)2327.01億元，同比僅下滑2%。

具體來(lái)看，上半年南山、福田、光明等區(qū)域的高端盤仍然受到市場(chǎng)追捧，如位于光明區(qū)的深業(yè)頤瑞府、南山區(qū)的深鐵閱山境、蛇口太子灣片區(qū)的招商璽家園等項(xiàng)目，均實(shí)現(xiàn)開盤不久即售罄。這也說(shuō)明，一方面，市場(chǎng)仍存在大量理性的剛需客戶和改善型住房需求；另一方面，核心城區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)依然是可以穿越周期，實(shí)現(xiàn)保值的重要資產(chǎn)。

房企的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)亦是支撐深圳樓市健康發(fā)展的基石，其中尤以市場(chǎng)信譽(yù)高的央企、國(guó)企，以及有央國(guó)企背景的優(yōu)質(zhì)房企為主，如深圳本土成長(zhǎng)起來(lái)的萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、招商蛇口等；此外，京基、卓越、鴻榮源等憑借多元化發(fā)展，也在這一波行業(yè)調(diào)整中始終維持穩(wěn)健。

11月16日上午，在深圳舉辦中國(guó)國(guó)際高新技術(shù)成果交易會(huì)期間，萬(wàn)科集團(tuán)與深圳地鐵集團(tuán)、鹽田港集團(tuán)、環(huán)境水務(wù)集團(tuán)、巴士集團(tuán)、特發(fā)集團(tuán)、人才安居集團(tuán)等6家深圳市屬國(guó)企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，在城市更新、物流服務(wù)、產(chǎn)城融合、TOD等領(lǐng)域深入合作，助力深圳的城市發(fā)展。

國(guó)信證券認(rèn)為，隨著“第二支箭”、“金融 16 條”等地產(chǎn)支持政策紛至沓來(lái)，且力度逐漸加大，發(fā)聲部門也越來(lái)越多，房地產(chǎn)政策拐點(diǎn)或出現(xiàn)，基本面筑底接近結(jié)束。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是具有十萬(wàn)億量級(jí)規(guī)模的行業(yè)，而不同于過(guò)去泥沙俱下的市場(chǎng)環(huán)境，經(jīng)過(guò)一輪又一輪的調(diào)控洗禮，作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，深圳的住房需求仍將源源不斷。