房地產(chǎn)市場低迷之際，樓盤質(zhì)量問題，往往成為購房者更為關(guān)注的焦點。

今年下半年以來，深圳多個網(wǎng)紅“日光盤”便因房屋質(zhì)量問題陷入業(yè)主與開發(fā)商之間的糾纏官司中。有業(yè)主稱，如果自身訴求達(dá)不到滿意的效果，業(yè)主堅決不收樓，并要求退房。據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計，目前深圳存在相似糾紛的樓盤不下10個，遍布深圳的各個區(qū)域。

房屋的安全質(zhì)量素來是購房者和開發(fā)商之間的紛爭焦點，房價的下跌往往又會放大雙方的矛盾。深圳有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士私下表示，開發(fā)商在面對質(zhì)量瑕疵時，通常做法是修繕彌補，盡力達(dá)到業(yè)主提出來的整改要求，但不會滿足退房的訴求?！斑@次事件或許會促成深圳房企進一步加強質(zhì)量管控，真正實現(xiàn)‘求快’到‘求好’的轉(zhuǎn)變?！?/p>

外墻鼓包引發(fā)的“退房”糾紛

龍華區(qū)上塘地鐵口的新盤匯德理是近期業(yè)主與開發(fā)商因質(zhì)量問題存在糾紛的一個住宅項目，于2020年8月開盤，均價約7.53萬/平，戶型建面約81—111平，總價區(qū)間在585-885萬/套，為裝配式建筑，將于2023年交付。

在開盤之初，匯德理就因其與周邊二手房價格倒掛嚴(yán)重成為深圳炙手可熱的“網(wǎng)紅盤”，開盤當(dāng)天，1179套住宅在短短的五分鐘內(nèi)就被“搶光”，然而，誰能想到，2022年，該樓盤再次進入大眾的視野，竟是因為業(yè)主要求退房。

匯德理的業(yè)主對第一財經(jīng)表示，2021年12月，該盤已完成毛坯竣工備案，而今年年初，不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)該項目外墻出現(xiàn)鼓包的現(xiàn)象，4月，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商開始對外墻進行施工，一直到今年10月，外墻的施工都還未完成。更讓業(yè)主感到擔(dān)憂的是，開發(fā)商在修繕墻體外立面的時候，還有外墻出現(xiàn)鋼筋外露的情況。

業(yè)主提出疑問：項目毛坯竣工備案之后，還未交付就出現(xiàn)外墻鼓包，是什么原因？開發(fā)商在竣工備案之后再次施工是否合理，是否取得相關(guān)的施工許可？墻體鋼筋外露是否影響主體結(jié)構(gòu)的安全問題，再次施工，能否保證墻體不滲水？

今年下半年，該樓盤的業(yè)主多次在項目現(xiàn)場與相關(guān)部門以及開發(fā)商進行溝通，在多次溝通未果之后，10月29日，不少業(yè)主在項目現(xiàn)場舉牌“退房”。該樓盤一業(yè)主對第一財經(jīng)表示，在初步統(tǒng)計中，共633名業(yè)主參與提出自己的訴求，其中有582名選擇了退房，占比92%。有業(yè)主對第一財經(jīng)表示，業(yè)主選擇退房是不得已的選擇，因為多次與開發(fā)商溝通的渠道不通常，未得到滿意的回復(fù)，房屋的質(zhì)量安全是否能夠保證也不清楚，如果安全問題不過關(guān)，只能退房。

10月30日，開發(fā)商在《致匯德理花園業(yè)主的一封信》中對墻面鼓包后的再次施工進行了解釋：“針對鋁膜爬架拼接縫導(dǎo)致的局部外墻觀感偏差進行了品質(zhì)提升，因疫情管控等因素導(dǎo)致施工進度不達(dá)預(yù)期，由此引發(fā)了部分業(yè)主對項目工程質(zhì)量產(chǎn)生的困惑和擔(dān)憂?！?/p>

11月7日，針對匯德理業(yè)主關(guān)注的主體結(jié)構(gòu)安全問題、外墻質(zhì)量問題，以及漏水及質(zhì)保0年的問題，開發(fā)商給出了相應(yīng)的反饋。開發(fā)商表示，經(jīng)其自查自檢，山墻面出現(xiàn)的露筋僅為個別位置，面積不足外墻總面積萬分之一，外墻結(jié)構(gòu)安全并未受影響。

就業(yè)主關(guān)注的漏水及結(jié)構(gòu)質(zhì)保問題，開發(fā)商承諾：將執(zhí)行廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于在全省執(zhí)行統(tǒng)一的商品住宅質(zhì)量保證書中有關(guān)保修范圍與保修期限的相關(guān)要求，即防水按照5年保修，保修期如因防水材料、設(shè)計或施工質(zhì)量而導(dǎo)致天面滲水、滴漏，開發(fā)商將進行維修并滿足有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)；結(jié)構(gòu)按照樓體設(shè)計壽命50年保修，保修期內(nèi)如因設(shè)計或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、開裂、傾斜及主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件開裂、變形、破損、超出國家設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值時，開發(fā)商將進行修復(fù)并滿足有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。

11月10日，開發(fā)商再次發(fā)文，對匯德理外立面的情況做出說明，即聘請設(shè)計院對現(xiàn)場進行了研判：露筋僅為個別位置，是竣工備案后，施工工人在休整混凝土外墻過程中，偶有打鑿保護層，導(dǎo)致個別水平分布鋼筋露了出來，鋼筋未出現(xiàn)切斷損傷，外墻結(jié)構(gòu)安全未受到影響，對于鋼筋外露部位，后續(xù)將采用改形環(huán)氧砂漿修復(fù)方案，工序包括除銹、沖洗、補平、養(yǎng)護四個步驟，修復(fù)完成后將聘請具備政府備案資質(zhì)的檢測機構(gòu)，對結(jié)構(gòu)安全進行檢測。

此外，對于外墻的防水性能，開發(fā)商表示，外立面結(jié)構(gòu)施工完成后將對外墻進行兩道外墻專用耐水膩子及多道SKK涂膜施工，隔絕雨水和混凝土直接接觸。施工完成后，將進行淋水檢測，每層樓淋水不少于6小時。

質(zhì)量問題該如何維權(quán)

實際上，近期因?qū)Ψ课葙|(zhì)量存在分歧，業(yè)主與開發(fā)商存在糾紛的樓盤并不只一個。

11月5日，一份《半山臻境整改訴求書》在網(wǎng)絡(luò)上流傳。訴求書提及了半山臻境（備案名稱：半山港灣花園）十一項整改內(nèi)容，包括，半山臻境項目標(biāo)準(zhǔn)層候梯間及走廊用材劣質(zhì)，不符合銷售時承諾的優(yōu)良品質(zhì)；外墻使用造價低廉的涂料，未交付即已大面積空鼓，要求外墻裝飾材料采用外墻鋁板；頂樓戶型防水施工不規(guī)范且偷工減料，開發(fā)商在室內(nèi)大面積打防水針，試圖在漏水處堵水等。業(yè)主們在訴求書中提及，如果此次訴求達(dá)不到業(yè)主滿意的效果，業(yè)主堅決不收樓，并要求退房。

半山臻境（備案名：半山港灣花園）位于南山區(qū)赤灣片區(qū)，于2021年6月開盤，將于2023年交房。半山臻境屬于改善型住宅，主要分為115平、175平和180平三種面積段產(chǎn)品，均價10.14萬/平，總價區(qū)間在1036-1975萬/套，開盤當(dāng)天，586套住宅全部告罄。

早在今年四月，半山臻境的開發(fā)商就曾在該項目的官方公眾號上發(fā)布聲明表示，發(fā)現(xiàn)有個別客戶通過微信群、網(wǎng)絡(luò)媒體等渠道發(fā)布非官方渠道獲取的疑似項目現(xiàn)場施工照片、視頻，且在未經(jīng)核實真?zhèn)渭笆聦嵉那闆r下對項目進行指責(zé)、貶損，對其公司的品牌聲譽及廣大業(yè)主的共同利益造成了不利影響。

彼時，半山臻境的開發(fā)商表示，項目正處于施工建設(shè)階段，目前所呈現(xiàn)的施工過程外觀并非最終實際交付標(biāo)準(zhǔn)及品質(zhì)。另外，項目施工進度、施工標(biāo)準(zhǔn)、車位配比及材料質(zhì)量、品牌均與合同約定一致。開發(fā)商會定期發(fā)布項目家書與業(yè)主保持溝通，后續(xù)也將根據(jù)施工進度舉辦業(yè)主開放日活動。

據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計，今年深圳區(qū)域內(nèi)，業(yè)主與開發(fā)商存在糾紛的住宅項目至少有14個，涉及多家知名開發(fā)商旗下樓盤，包括寰宇時代、深鐵瑞城、領(lǐng)璽二期、沙井海岸城、都會四季、公園九里花園等，這些項目遍布深圳的各個區(qū)域?？傮w來看，上述項目業(yè)主提及的樓盤問題主要包括設(shè)計規(guī)劃貨不對板、外墻鼓包、建筑材料與樣板房不一致等，而且多數(shù)樓盤都未達(dá)到交付時間，尚處于施工進程之中。

京潤律師事務(wù)所律師張志同對第一財經(jīng)表示，通常來看，樓盤項目的施工過程，由監(jiān)理公司負(fù)責(zé)監(jiān)督工程進度和質(zhì)量。而業(yè)主在此過程中若發(fā)現(xiàn)樓盤項目偷工減料，施工不達(dá)標(biāo)，存在安全隱患的問題，可以向住建部門舉報，要求開發(fā)商進行整改。若購房者在商品房交付之后發(fā)現(xiàn)“貨不對板”，則可以采取法律措施，進行工程造價司法鑒定，要求開發(fā)商賠償相應(yīng)損失。

張志同表示，在簽訂購房合同之前，購房者確實應(yīng)該詳細(xì)閱讀購房合同，當(dāng)發(fā)現(xiàn)購房合同內(nèi)容對建筑材料品牌型號等方面表述不清，模棱兩可的時候，可以向開發(fā)商提出自己的訴求，雙方協(xié)商修改合同內(nèi)容。不過通常情況下，單個購房者的訴求一般不會得到開發(fā)商的認(rèn)可，因為單個購房與開發(fā)商比起來，話語權(quán)較小，很難讓開發(fā)商對合同內(nèi)容做出讓步。

那么，若開發(fā)商拒絕對購房合同內(nèi)容做出修改，購房者又想買房，購房者可以采取哪些措施呢？張志同表示，購房者可以向開發(fā)商仔細(xì)詢問商品房建造的用材用料標(biāo)準(zhǔn)，并保留開發(fā)商在宣傳過程中對商品房的書面或者口頭表述，后續(xù)在建造或者交付過程中以此為證維護自己的權(quán)利。“當(dāng)然，這個維護權(quán)利的過程，也會消耗購房者的金錢和時間成本，特別是時間成本?！睆堉就a充道。

倒逼房企回歸“品質(zhì)”競爭

與汽車等大型消費品不同，商品房大多以期房的形式出售，在建造的過程中存在諸多不確定性，如設(shè)計變更等，因此，在業(yè)內(nèi)人士看來，購房者與開發(fā)商的糾紛想要完全避免，是比較困難的。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉李宇嘉表示，開發(fā)商在建樓的時候會看購房者關(guān)注什么。如果購房者關(guān)注房價的漲跌情況，開發(fā)商在營銷和開發(fā)的過程中也會更注重項目的規(guī)劃概念、區(qū)位價值、交通、配套優(yōu)勢等，不太注重房屋居住的舒適性。在房價上漲的過程中，房屋的增值價值對購房者更有吸引力，而購房者對房屋的質(zhì)量瑕疵也有一定的容忍度，房屋存在的一些瑕疵會被掩蓋；而當(dāng)房價下跌，包括漏水、裂縫、物業(yè)、綠化、學(xué)校等前期開發(fā)商不太重視的問題就會暴露出來，業(yè)主就會以這寫瑕疵為理由來維權(quán)，這也是深圳樓市以及其他重點城市樓市存在的普遍現(xiàn)象。

今年以來，深圳二手房價格出現(xiàn)較大幅度下跌。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月，深圳二手住宅過戶量為1733套，盡管結(jié)束了此前的四連跌態(tài)勢，但仍在低位徘徊。2020年12月—2021年2月是深圳二手住宅成交價高點，2021年下半年價格開始波動下調(diào)，而今年下半年，價格已跌回3年前，不少房源接近參考價成交，甚至低于參考價成交。

深圳新房市場去化也不太樂觀。10月深圳一手住宅網(wǎng)簽3328套，環(huán)比下跌8%，深圳新房去化周期漲至12個月，進入高點。在去化壓力較大的背景下，近期深圳的新房市場促銷優(yōu)惠力度也不小。

具體來看，同樣位于龍華區(qū)上塘片區(qū)，與上述的匯德理僅一路之隔的卓越柏奕府精裝修交付，開盤均價約7.47萬/平，位置和價格都與匯德理相當(dāng)，但不同的時間入市，兩者的境況卻完全不同。2022年年初，卓越柏奕府開盤，637套住宅，僅229批客戶選房，與匯德理2020年開盤五分鐘就告罄形成鮮明對比。近日，該片區(qū)的房產(chǎn)中介對第一財經(jīng)表示，卓越柏奕府還有房源在售，現(xiàn)在買能享受95折的優(yōu)惠，從總價來看，能優(yōu)惠30—50萬左右。

近日，龍華區(qū)龍勝地鐵站附近的華僑城四海華亭入市，1043套住宅，單價區(qū)間約5.88-6.85萬/平，均價約6.46萬/平，因為距離地鐵站稍遠(yuǎn)，周邊多尚待舊改的城中村，大型商場平配套較少，四海華亭開盤就打折，剛拿到預(yù)售證兩天，有房產(chǎn)中介就對第一財經(jīng)表示，按照備案價，按揭88折，全款86折。

深圳房價最高的南山區(qū)也有新房打折現(xiàn)象。例如，今年6月，半山臻境所在的赤灣片區(qū)內(nèi)，前海宸灣（備案名：伴山伴海廣場）獲得預(yù)售證并開盤，緊鄰赤灣地鐵站，公共交通比半山臻境更便利，預(yù)售單價區(qū)間約為8.63-11.98萬/平，均價約10.43萬/平。近日，該片區(qū)的房產(chǎn)中介對第一財經(jīng)表示，該樓盤最低的折扣能達(dá)到9折，最低的單價能達(dá)到7.8萬元/平，比最低的預(yù)售單價降了9.6%。

深圳多個房企從業(yè)人員表示，房價下行確實會給購房者帶來心理沖擊，進而將一部分怨氣釋放到“質(zhì)量”問題上。近期深圳市場上密集出現(xiàn)業(yè)主集體就質(zhì)量問題提出質(zhì)疑，其中有一些訴求是合理的，確實屬于項目層面操作失誤，公司通常會盡力彌補，以滿足業(yè)主訴求?！暗壳皝砜?，業(yè)主所提及的‘問題’都無法構(gòu)成退房的理由，所以企業(yè)層面會盡力溝通，但不會答應(yīng)退房的要求?！?/p>

“市場行情好的時候，企業(yè)更注重?fù)屗俣龋瑩屼N售，項目上容易忽略一些小的質(zhì)量瑕疵；但在市場下行期，客戶變得更為‘挑剔’，要求更高，公司相應(yīng)也會更注重‘品質(zhì)’?！币患掖笮头科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向第一財經(jīng)表示，從規(guī)模競爭到品質(zhì)競爭，或許便是市場轉(zhuǎn)型的一個重要標(biāo)志，深圳如此，其他城市亦是如此。