曾經(jīng)只看到美元債的便利，如今卻吃盡了其中苦楚。  

7月29日晚間，恒大發(fā)布集團(tuán)近期“保交付”情況及境外債務(wù)重組工作進(jìn)展。  

公告稱，恒大集團(tuán)正全力與境外債權(quán)人及有關(guān)顧問溝通，促進(jìn)制定境外債務(wù)重組方案，目前盡職調(diào)查工作仍在推進(jìn)中。  

恒大預(yù)計(jì)，盡職調(diào)查工作將在近期基本完成，屆時(shí)將與有關(guān)債權(quán)人及其顧問溝通境外債務(wù)重組方案框架和建議，并希望在2022年內(nèi)盡快公布具體重組方案。  

同時(shí)，恒大披露“保交付”情況稱，集團(tuán)已售未交樓項(xiàng)目中96%已部分或全部復(fù)工，實(shí)際施工人數(shù)達(dá)到集團(tuán)正常施工要求的86%。自2021年7月1日以來，公司已累計(jì)竣工交付物業(yè)23.2萬套，建筑面積2419萬平方米。  

恒大汽車方面，7月6日恒馳5預(yù)售至今，已累計(jì)收到預(yù)售訂單超過3.7萬臺(tái)。  

90億港元7折出售香港總部大樓  

值得注意的是，開展債務(wù)重組只是第一步，并不意味著即將走出債務(wù)困境。如寧波房企銀億股份，自2018年5月危機(jī)爆發(fā)，2019年6月首次宣告破產(chǎn)重組，歷經(jīng)波折，直到2022年3月才成功在“白武士”的幫助下完成重組。  

在近兩年爆雷的30多房企中，恒大之前已有泰禾、華夏幸福、花樣年、奧園、佳兆業(yè)、正榮等十余家房企表達(dá)重組意愿或正在重組過程中，但至今除卻華南城與建業(yè)地產(chǎn)成功被國(guó)企入股上岸之外，其余均無明確進(jìn)展。  

恒大方面亦坦言，鑒于集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所涉地區(qū)廣泛，境內(nèi)相關(guān)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整中，并綜合考慮集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模，預(yù)計(jì)集團(tuán)的業(yè)務(wù)需要較長(zhǎng)時(shí)間才能恢復(fù)有序經(jīng)營(yíng)，從而使所有利益相關(guān)者的資產(chǎn)價(jià)值得到恢復(fù)。  

因此，面對(duì)2萬億巨額債務(wù)及“保交樓”“保造車”的重任，所謂的“不賤賣資產(chǎn)”也只是許家印在明知交易處在下風(fēng)背景下，盡可能表明想要抬高交易價(jià)格的一種態(tài)度。  

據(jù)香港媒體28日?qǐng)?bào)道，恒大正尋求出售位于“灣仔告士打道38號(hào)”的香港總部大樓，市場(chǎng)估值約90億港元，接盤方為李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)。  

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，在過去一年，恒大為了度過財(cái)務(wù)危機(jī)，出售旗下多個(gè)子公司、5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目及非核心資產(chǎn)回款約458億元。這還不包括許家印自掏腰包，通過抵押股票、變賣旗下豪宅別墅、私人飛機(jī)等方式套現(xiàn)約70億。  

恒大也多次在公告坦言，公司流動(dòng)性問題對(duì)項(xiàng)目開發(fā)和進(jìn)度造成負(fù)面影響。交易將盤活資產(chǎn)，扣除抵償工程款后所得相關(guān)款項(xiàng)將作為一般營(yíng)運(yùn)資金，支持其他項(xiàng)目續(xù)建，有利于維持企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有序運(yùn)營(yíng)。  

有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，之所以出險(xiǎn)房企出清進(jìn)展較慢，歸根結(jié)底都是價(jià)格問題。如今暴雷房企增多，所有收并購(gòu)都是買方市場(chǎng)，出險(xiǎn)房企想要賣子還債就必須給出較大的折讓，近年出售資產(chǎn)力度較大的融創(chuàng)、世茂等企業(yè)項(xiàng)目無不如此。當(dāng)初許家印不同意給出較大折讓，恐怕很大原因是寄希望于汽車，如今發(fā)現(xiàn)信用破產(chǎn)了即使發(fā)動(dòng)所有銷售、物業(yè)人員賣車，依然距離預(yù)期較遠(yuǎn)才會(huì)有“折上折”。  

同理，債務(wù)重組或者破產(chǎn)重組速度通常也不往往需要一年乃至數(shù)年時(shí)間。債權(quán)人但凡有點(diǎn)希望，都不同意過度放棄手中已有權(quán)益，這需要市場(chǎng)、債權(quán)人和債務(wù)人等多方進(jìn)行長(zhǎng)期博弈，但往往拖得時(shí)間越久，剩余資產(chǎn)和權(quán)益越少。如今遲遲無法找到新的融資方法，已破產(chǎn)的信用無法重建，市場(chǎng)回暖遙遙無期，債務(wù)重組只能成為無奈之下的必然選擇。  

資產(chǎn)質(zhì)量大打折扣  

值得一提的是，面對(duì)日漸惡劣的市場(chǎng)大環(huán)境，恒大同樣遭遇過過多次大規(guī)模出售旗下資產(chǎn)，最終卻無疾而終的案例，其中就包括香港總部大樓。  

彼時(shí)，有市場(chǎng)消息稱，中國(guó)恒大計(jì)劃以105億港元的價(jià)格將香港總部大樓出售給廣州國(guó)企越秀地產(chǎn)，但最終因標(biāo)的價(jià)格未能談妥，以失敗告終。  

要知道，該大樓即恒大集團(tuán)2015年以125億港元從華人置業(yè)手上購(gòu)入，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)香港最大額商廈買賣的最高紀(jì)錄，也讓恒大成為內(nèi)地唯一在香港有整棟獨(dú)立寫字樓的民營(yíng)房企。  

按照當(dāng)時(shí)交易協(xié)議，這125億港元是以分期付款的方式支付收購(gòu)的價(jià)款，首付款10%，其余價(jià)款將分6年支付，每年僅需10%。也就是說，恒大可能直到2021年才支付完該筆交易價(jià)款。辛辛苦苦還了6年賬，捂在手里1年后即折讓3成拋售。  

無獨(dú)有偶，2020年10月，恒大曾以打算以200.4億港元出售恒大物業(yè)50.1%的已發(fā)行股本，相當(dāng)于每股售價(jià)3.7港元，擬收購(gòu)方為昔日房地產(chǎn)界“華南五虎”之一、后轉(zhuǎn)型投資領(lǐng)域的合生創(chuàng)展。  

而恒大物業(yè)公告前的收盤價(jià)為5.12港元，相當(dāng)于打了7.2折。若按照爆雷前企業(yè)股價(jià)最高點(diǎn)19.74港元/股計(jì)算，標(biāo)的價(jià)格相當(dāng)于不到2折。但即便如此，該筆交易最終同樣因價(jià)格于支付方式等分歧宣告失敗。  

有房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱，無論引入戰(zhàn)投、還是考慮通過自身努力化解債務(wù)危機(jī)，債務(wù)重組都是一個(gè)十分漫長(zhǎng)的博弈過程。  

近期，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于“保交付”“并購(gòu)債”等好消息不斷，待問題樓盤危機(jī)度過之后，樓市行情逐步回暖，同時(shí)行業(yè)并購(gòu)機(jī)會(huì)也將加大，出險(xiǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)出清將會(huì)速度大增。  

不過需要指出的是，暴雷房企無論通過何種方式化解債務(wù)危機(jī)、最終完成重組，即便能夠起死回生，其自身資產(chǎn)質(zhì)量及市場(chǎng)份額、品牌影響等也勢(shì)必大打折扣。