中國(guó)央行年內(nèi)第二次全面降準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么？

25日，中國(guó)人民銀行稱(chēng)，決定于2022年12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5000億元(人民幣，下同)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)將是此次寬松貨幣政策的重點(diǎn)受益領(lǐng)域之一。中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬指出，從23日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署和兩部門(mén)推出的支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條金融舉措(下稱(chēng)“金融16條”)來(lái)看，受疫情嚴(yán)重影響行業(yè)和中小微企業(yè)、基建、制造業(yè)、房地產(chǎn)、設(shè)備更新等將是重要信貸支持領(lǐng)域。

去年下半年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)處于低迷狀態(tài)，市場(chǎng)預(yù)期走弱。貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，近日，“金融16條”支持政策已出臺(tái)，此番降準(zhǔn)將為加大住房市場(chǎng)信貸投放支持提供彈藥，有助于改善市場(chǎng)預(yù)期，加快樓市筑底。

近期，中國(guó)多個(gè)監(jiān)管部門(mén)接連釋放利好信號(hào)，為房企、購(gòu)房者提供更多資金支持。個(gè)人住房貸款利率和首付比例連續(xù)下調(diào)，2000億元“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款出臺(tái)，“第二支箭”(民企債券融資支持工具)延期擴(kuò)容，監(jiān)管層還明確支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。

這些政策正在加速落地。據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，23日-24日，多家代表性規(guī)模房企收到來(lái)自商業(yè)銀行的意向性授信額度，合計(jì)規(guī)模超1.27萬(wàn)億元?！暗诙Ъ比谫Y計(jì)劃也頻頻落地，11月10日以來(lái)，儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行額度已達(dá)930億元，新增增信發(fā)債額度47億元。

在此背景下，此番降準(zhǔn)如何作用于樓市？中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜解釋稱(chēng)，通過(guò)降準(zhǔn)，可以增加金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期穩(wěn)定資金來(lái)源，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金配置能力，同時(shí)，也將降低金融機(jī)構(gòu)資金成本。通過(guò)金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)可促進(jìn)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本。此番降準(zhǔn)釋放更多資金流動(dòng)性亦將有利于房地產(chǎn)相關(guān)資金的落地。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也指出，此次的降準(zhǔn)是迫切且必要的，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域有著重要作用。降準(zhǔn)可以釋放出更多流動(dòng)性資金，這也為銀行支持民營(yíng)房企合理融資奠定基礎(chǔ)。另一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面修復(fù)不及預(yù)期的背景下，預(yù)計(jì)此番降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金支持較大，有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、到位資金等行業(yè)基本面的恢復(fù)。

除了為樓市注入信心、釋放更多流動(dòng)性外，劉麗杰表示，此次降準(zhǔn)后，作為房貸利率“錨”的5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)回調(diào)的可能性增大，即房貸利率下限有望再迎普降。當(dāng)前絕大部分城市首套、二套房貸利率都在政策下限的水平上。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月18日，已有18城首套房貸主流利率降至“3字頭”(低于4%)。

劉麗杰指出，“金融16條”明確提到“地方政策在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，可以合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付和貸款利率政策下限”，降準(zhǔn)結(jié)合“擴(kuò)大中長(zhǎng)期貸款投放”的政策指引，地方政府有進(jìn)一步的政策空間如降低購(gòu)房首付、放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，這都有助于剛需和改善性住房需求的釋放。

展望后市，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，近期，地產(chǎn)資金面積極信號(hào)很多。預(yù)計(jì)今年年內(nèi)，不管是保交樓，還是房企合理融資、居民按揭貸款，銀行貸款情緒都會(huì)明顯好轉(zhuǎn)，從而在供需兩端穩(wěn)定地產(chǎn)基本面，促進(jìn)地產(chǎn)筑底止跌。