從“第二支箭”延期并擴(kuò)容到“金融16條”存量、增量雙管齊下，從國(guó)有大行帶頭授信18家房企超萬(wàn)億元到證監(jiān)會(huì)時(shí)隔12年重啟房企再融資……政策頻頻給房地產(chǎn)送暖。

從去年下半年以來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一輪大洗牌，行業(yè)基本面分化趨勢(shì)明顯，進(jìn)一步影響了各家房企的融資能力和償債壓力。

近期一系列政策火速落地，融資以國(guó)有企業(yè)為主的格局已被打破。不過(guò)以銀行授信和增信發(fā)債來(lái)看，當(dāng)前獲得支持的企業(yè)仍以優(yōu)質(zhì)民企或混合所有制企業(yè)為主?！艾F(xiàn)在(政策)最首要的就是把信心先拉回來(lái)?！币晃婚L(zhǎng)期研究地產(chǎn)行業(yè)的投資人士對(duì)記者表示，先“保住”頭部企業(yè)既是金融機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)收益的權(quán)衡，也符合市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的規(guī)律。

前兩支“箭”支持主體重合率較高

回顧11月以來(lái)的地產(chǎn)支持政策，先是交易商協(xié)會(huì)表態(tài)，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資；隨后央行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)的“金融16條”出臺(tái)，從銀行貸款、信托貸款、債券發(fā)行等方面緩解存量債務(wù)壓力，增加增量支持。

此外，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)于21日聯(lián)合召開的全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，月初交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債信增公司召集21家民營(yíng)房企召開的座談會(huì)，都釋放了重要的積極信號(hào)。

最新的政策來(lái)自證監(jiān)會(huì)。28日晚間，證監(jiān)會(huì)發(fā)布支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的“政策大禮包”，在股權(quán)融資方面推出調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，涉及并購(gòu)重組、再融資以及境外融資等多個(gè)方面。

至此，信貸、債券、股權(quán)融資“三支箭”已經(jīng)全部發(fā)出。此前的2018年，針對(duì)部分民營(yíng)企業(yè)遇到的融資困難問(wèn)題，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，央行會(huì)同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資。

從近期情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷迎來(lái)新的政策支持同時(shí)，已出臺(tái)政策的落地也明顯提速。其中銀行授信和增信發(fā)債作為前期主要的支持方向，在近期均取得顯著進(jìn)展。

不過(guò)從目前的受惠主體來(lái)看，“出鏡率”較高的房企在各類支持政策層面重合率較高，除央企、地方國(guó)企外，普遍為頭部?jī)?yōu)質(zhì)民企。

23日以來(lái)，6家國(guó)有大行陸續(xù)宣布，共與18家房企開展合作(其中民營(yíng)房企數(shù)量為10家)，共計(jì)提供意向性融資總額16550億元；股份行中，興業(yè)銀行、恒豐銀行、中信銀行也宣布共計(jì)與22家房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中興業(yè)銀行為10家合作房企提供意向性融資總額達(dá)4400億元。

具體看各行已經(jīng)披露的信息，惠及的全國(guó)性民營(yíng)房企和混合制企業(yè)有11家，包括萬(wàn)科集團(tuán)(6家國(guó)有大行、1家股份行)、龍湖集團(tuán)(5家國(guó)有大行、2家股份行)、美的置業(yè)(5家國(guó)有大行、1家股份行)、碧桂園(3家國(guó)有大行、1家股份行)、金地集團(tuán)(3家國(guó)有大行)、綠城中國(guó)(3家國(guó)有大行、2家股份行)、中海發(fā)展(3家國(guó)有大行、2家股份行)、金輝集團(tuán)(1家國(guó)有大行)、合生創(chuàng)展(1家國(guó)有大行)、大華集團(tuán)(1家國(guó)有大行)、濱江集團(tuán)(1家國(guó)有大行、2家股份行)。

增信發(fā)債方面，據(jù)交易商協(xié)會(huì)官方披露，11月以來(lái)已經(jīng)受理龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股共計(jì)500億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，另有萬(wàn)科擬報(bào)送280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行計(jì)劃。其中，龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)均已宣布落地。

惠及房企共同點(diǎn)有哪些？

無(wú)論是信貸融資、債券融資，還是資本市場(chǎng)的股票融資，授信機(jī)構(gòu)、投資人的共同關(guān)注點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)和收益情況。尤其去年以來(lái)多家房企資金鏈斷裂、出現(xiàn)債務(wù)違約之后，償債能力成為市場(chǎng)首要的關(guān)注因素。

有資深債券投資人士指出，影響房企償債能力的因素中，債務(wù)總量及構(gòu)成、(凈)資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金覆蓋情況等是重要參考。目前來(lái)看，當(dāng)前獲得銀行集中簽約，或者能夠增信發(fā)債成功的企業(yè)在同行中普遍資質(zhì)較高。

光大證券統(tǒng)計(jì)，截至今年上半年末，11家重點(diǎn)公司(含國(guó)企和頭部民企)有息負(fù)債中，短債占比平均值為23.8%，其中龍湖短債占比最低，僅為10.1%。占比較高的房企中，金地集團(tuán)(31.6%)、新城控股(30.5%)也未超過(guò)35%。同期，11家重點(diǎn)房企平均綜合融資成本為4.23%，其中中海發(fā)展、龍湖集團(tuán)等綜合融資成本均低于4%，優(yōu)勢(shì)明顯。

以萬(wàn)科為例，其今年9月發(fā)行2022年第三期綠色中票時(shí)，采用的依然是截至2021年末的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)。截至去年年末，公司有息負(fù)債余額合計(jì)為2659.65億元，資產(chǎn)負(fù)債率為79.21%，扣除預(yù)收賬款、合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為46.82%，其中短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)586.22億元，占比22.04%。

同期，萬(wàn)科年內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~僅為41.13億元，不過(guò)賬上還有貨幣資金合計(jì)1493.52億元，獲得的4456.69億元主要貸款銀行授信中，尚有1694.81億元未使用。

龍湖集團(tuán)作為民營(yíng)企業(yè)中的“優(yōu)等生”，僅從表內(nèi)債務(wù)來(lái)看，償債能力也還算樂(lè)觀。截至2022年9月末，公司有息負(fù)債總額為1560.62億元，占總負(fù)債的27.12%。同期，資產(chǎn)負(fù)債率為69.84%，扣除合同負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率為45.63%。雖然截至去年年末龍湖經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額保持在接近140億元，但今年九月末則降至-58.87億元。

未來(lái)一年內(nèi)，龍湖到期的非流動(dòng)性負(fù)債為164.52億元。不過(guò)截至9月末，龍湖賬上貨幣資金還有702.96億元，獲得的3496億元工、農(nóng)、中、建四大行集團(tuán)授信額度中，還有2124億元未使用。

美的置業(yè)、新城控股等情況類似，其中美的置業(yè)截至9月末有息債務(wù)余額為460.59億元，其中1年以內(nèi)到期部分占比24.49%，同期貨幣資金余額為235.85億元，未使用的銀行授信額度1098.04億元。

也有企業(yè)已經(jīng)存在較為明顯的資金壓力。以金輝集團(tuán)為例，其截至今年9月末合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率為78.66%，有息債務(wù)(379.42億元)占總負(fù)債比例為27.85%。同期，公司短期借款與1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債規(guī)模約為105億元，而為了控制債務(wù)規(guī)模、償還有息負(fù)債，其貨幣資金余額已經(jīng)較上年末減少35%降至127.86億元。同期，其未使用的銀行授信額度為320.26億元。

值得注意的是，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在過(guò)去的高周轉(zhuǎn)模式下，除了表內(nèi)的有息負(fù)債，表外債務(wù)和經(jīng)營(yíng)債務(wù)也值得注意。但從表外擔(dān)保情況來(lái)看，目前頭部房企的對(duì)外擔(dān)保金額相對(duì)較小。

另外在融資方面，監(jiān)管2020年出臺(tái)的“三道紅線”新規(guī)是觀察房企的重要參考。從目前獲得支持的企業(yè)來(lái)看，整體以綠檔為主，即同時(shí)滿足剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率<70%，凈負(fù)債率<100%，現(xiàn)金短債比>1。在光大證券統(tǒng)計(jì)的11家重點(diǎn)房企中，截至今年6月末，凈負(fù)債率最低的公司為華潤(rùn)置地的31.0%，其次為萬(wàn)科的35.5%，龍湖集團(tuán)非受限現(xiàn)金短債比指標(biāo)則以4.04倍居首。