7月以來(lái)，低迷了一段時(shí)間的二手房市場(chǎng)熱度漸漸回升，甚至有部分城市出現(xiàn)了二手房成交量超越新房的現(xiàn)象。

在這背后，各地對(duì)于二手房調(diào)控的放松起到了關(guān)鍵作用。尤其是自去年2月份起部分城市實(shí)行的二手房指導(dǎo)價(jià)制度，在近期出現(xiàn)了松動(dòng)跡象。

西安確認(rèn)暫停二手房指導(dǎo)價(jià)

自2021年2月，深圳率先推出二手房指導(dǎo)價(jià)起，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至去年底，全國(guó)共有15個(gè)城市建立了二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，這其中就包括陜西省省會(huì)西安。

2021年7月，西安發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，要求西安市房產(chǎn)交易管理中心以住宅小區(qū)為單位，形成二手住房成交參考價(jià)格，并對(duì)外發(fā)布。

作為打擊通過(guò)加杠桿等方式炒房的重大“殺器”，二手房指導(dǎo)價(jià)大大抑制住了樓市虛火。以曾有“炒房第一城”之稱的深圳為例，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，在2021年全市二手住宅共成交40699套，同比減少57.3%，創(chuàng)下近15年的新低。

同深圳類似，二手房參考價(jià)政策出臺(tái)后，西安的二手房市場(chǎng)也一度持續(xù)降溫。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2021年10月，西安二手房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，此后也幾乎一直保持著降勢(shì)。

“西安的二手房?jī)r(jià)相對(duì)于新房?jī)?yōu)勢(shì)不大，而且西安有一個(gè)很重要的特點(diǎn)是二手房交易費(fèi)用比較高，先不說(shuō)稅費(fèi)之類的，光中介費(fèi)就能達(dá)到三個(gè)點(diǎn)，這也導(dǎo)致很多人能買新房就不愿買二手房?！币晃晃靼卜康禺a(chǎn)工作人員對(duì)中新財(cái)經(jīng)記者表示。

二手房市場(chǎng)的遇冷也引起了相關(guān)部門的關(guān)注。5月28日，西安市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中明確提到“促進(jìn)二手住房流通”。

6月底起，二手房成交參考價(jià)陸續(xù)從西安多個(gè)二手房交易平臺(tái)上消失，后經(jīng)西安市住建局相關(guān)工作人員確認(rèn)，西安目前暫停發(fā)布參考價(jià)，部分中介平臺(tái)在顯示二手房?jī)r(jià)格時(shí)可尊重賣方意愿掛牌二手房?jī)r(jià)格，也可參照成交參考價(jià)掛牌。

“對(duì)西安房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)這是個(gè)利好，現(xiàn)在市場(chǎng)也需要寬松政策?！标兾魇》康禺a(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)認(rèn)為，同時(shí)，參考價(jià)是一種短期調(diào)節(jié)手段，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)交易價(jià)格最終會(huì)浮出水面。

　多地取消或放松二手房指導(dǎo)價(jià)

當(dāng)前，有類似情況的不只是西安。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至目前，除上海和深圳外，已有13個(gè)城市取消或放松這項(xiàng)政策，包括西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無(wú)錫。

一年多的時(shí)間里，15城實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)以后，二手房?jī)r(jià)逐漸向理性回歸。當(dāng)前所謂的“取消或放松”，主要指的是和去年政策剛剛出臺(tái)時(shí)相比，執(zhí)行情況差別明顯。

克而瑞提到，比如，成都和寧波的松動(dòng)主要表現(xiàn)在高價(jià)房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴(yán)格參照指導(dǎo)價(jià)；廣州和東莞掛牌房源價(jià)格受指導(dǎo)價(jià)限制，但實(shí)際交易和銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價(jià)影響。還有一部分城市二手房指導(dǎo)價(jià)“名存實(shí)亡”，比如北京和無(wú)錫指導(dǎo)價(jià)偏高，不少項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)甚至高出業(yè)主掛牌價(jià)1萬(wàn)元/平方米；溫州、合肥等4城沒出臺(tái)過(guò)實(shí)施細(xì)則。

但需要強(qiáng)調(diào)的是，由于一座城市里發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)的房源往往會(huì)存在于不同的地段、面臨著不同的行情，具體的執(zhí)行情況也不盡相同。

北京市海淀區(qū)一位房產(chǎn)中介對(duì)記者表示，當(dāng)下自己了解到周圍片區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)的執(zhí)行還是相當(dāng)堅(jiān)挺：“我們這里屬于老學(xué)區(qū)，基本不愁賣，還是需要指導(dǎo)價(jià)來(lái)控制。”

深圳市一位房產(chǎn)中介則對(duì)記者表示，深圳也會(huì)有一些低于指導(dǎo)價(jià)的房源，這些房源主要以價(jià)格較高的豪宅為主?！斑@些總價(jià)高的房子議價(jià)彈性也會(huì)大些，最近我知道的有指導(dǎo)價(jià)在1500萬(wàn)元左右的房子，掛牌價(jià)不到1400萬(wàn)元。”

　二手房回暖態(tài)勢(shì)明顯

二手房，因?yàn)槭苷哂绊懹绕浯螅灰暈榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)?？梢砸姷玫氖?，隨著二手房指導(dǎo)價(jià)的松動(dòng)等一系列利好政策的出現(xiàn)，市場(chǎng)的活躍度顯著提高。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至7月26日，7月成都、深圳、南京、杭州、佛山、北京、青島、蘇州這八城新房成交43326套，二手房成交52043套，二手房成交明顯超新房成交。

其中表現(xiàn)尤其突出的當(dāng)屬成都。易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月成都二手住宅成交17296套，環(huán)比增長(zhǎng)3.6%，同比暴增386.1%，創(chuàng)下2012年1月以來(lái)的最高月度成交記錄。

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，7月北京二手房成交12338套。能超越以二手房為主的老牌一線城市北京，成都的表現(xiàn)實(shí)屬不易。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，成都二手房限價(jià)取消，被壓制的市場(chǎng)需求集中釋放是重要原因。

“基于一、二手房聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，二手房流動(dòng)性率先修復(fù)，置換新房等需求才能充分釋放，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，二手房市場(chǎng)仍將保持較為強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭，核心城市二手房市場(chǎng)將先于新房轉(zhuǎn)暖?！币拙友芯吭赫J(rèn)為，隨著二手房市場(chǎng)流動(dòng)性、活躍度提升，也將對(duì)新房市場(chǎng)信心產(chǎn)生正面和積極的作用。

分析普遍指出，未來(lái)一段時(shí)間，次新二手房仍將保持比較強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭。