11月29日，地產(chǎn)股掀起漲停潮，并帶動(dòng)其他行業(yè)板塊走強(qiáng)。這既是市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)融資政策優(yōu)化調(diào)整的直接回應(yīng)，也是市場(chǎng)預(yù)期改善、信心增強(qiáng)的直觀反映。此前，證監(jiān)會(huì)宣布調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)股權(quán)融資措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。近期從“第一支箭”銀行信貸支持，到“第二支箭”債券融資幫扶，再到“第三支箭”股權(quán)融資重啟，接續(xù)發(fā)力、層層遞進(jìn)，形成立體式的金融支持“組合拳”，將加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋，推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，更快穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而更好穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤。

防范化解風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)既扮演著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，也是一頭潛在的“灰犀?！?。業(yè)內(nèi)專家解釋，由于房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、融資規(guī)模大、與金融聯(lián)系緊密，牽扯面廣，其金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生極易擴(kuò)散蔓延。五項(xiàng)股權(quán)融資支持措施出臺(tái)的重要意義之一，正是改善房企權(quán)益融資，緩釋房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

五項(xiàng)措施中，“兩個(gè)恢復(fù)”——“恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資”“恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資”尤其受到關(guān)注。

南開大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)田利輝分析，在恢復(fù)并購(gòu)重組及配套融資、再融資的同時(shí)，證監(jiān)會(huì)明確了募集資金可用于補(bǔ)充企業(yè)流動(dòng)資金、償還債務(wù)，這有利于改善房企現(xiàn)金流，緩解流動(dòng)性緊張狀況，防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延升級(jí)。

“資金鏈持續(xù)緊繃的民營(yíng)房企迎來了‘喘息期’?！蹦硻C(jī)構(gòu)認(rèn)為，監(jiān)管部門明確募集資金不僅可用于“保交樓”，還可用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)，將有助于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)從蔓延擴(kuò)散逐步轉(zhuǎn)向收斂緩釋。

在業(yè)內(nèi)人士看來，調(diào)整完善房企境外上市政策等舉措，也會(huì)起到紓解房企流動(dòng)性困境、化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的積極作用?；謴?fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資，支持房企更好利用境外市場(chǎng)資源，有助于房企開展多渠道融資，多措并舉緩解短期流動(dòng)性緊張，避免行業(yè)和個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。

“證監(jiān)會(huì)出臺(tái)支持房地產(chǎn)股權(quán)融資的五項(xiàng)措施，對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)具有重大意義。相信包括股權(quán)融資在內(nèi)的各類融資支持力度加大，將有力推動(dòng)房企解決資金問題，加快風(fēng)險(xiǎn)出清，給行業(yè)以關(guān)鍵的‘喘息’機(jī)會(huì)，積蓄能量走出困境?！庇行袠I(yè)分析師說。

盤活存量資產(chǎn)

除了防范化解風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量也被視為此次股權(quán)融資支持措施的一大看點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，不僅可改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，也有助于推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企依托符合條件的倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，不僅有助于房企更早收回投資，也將在一定程度上起到鼓勵(lì)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型的作用。

“發(fā)行REITs可在不增加負(fù)債的同時(shí)，達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)和退出的閉環(huán)，促進(jìn)形成房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的‘開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、盤活’新模式?！碧锢x認(rèn)為，通過發(fā)展REITs市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金來盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)，探索房地產(chǎn)發(fā)展新路徑既可行也有必要。

李宇嘉認(rèn)為，推動(dòng)保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”，或意味著后續(xù)在REITs發(fā)行條件方面會(huì)有政策創(chuàng)新和優(yōu)化。田利輝認(rèn)為，未來保租房REITs市場(chǎng)建設(shè)將是資本市場(chǎng)改革發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域。

在盤活存量資產(chǎn)方面，證監(jiān)會(huì)提出，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。有分析師表示，該項(xiàng)政策可為住宅和商業(yè)地產(chǎn)引入新資金，盤活房企存量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，助力行業(yè)健康發(fā)展。

支持行業(yè)健康發(fā)展

綜合業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)，系列股權(quán)融資支持政策的出臺(tái)將有力改善房地產(chǎn)融資環(huán)境、提升行業(yè)發(fā)展質(zhì)量，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一方面，房企獲支持力度持續(xù)加大，融資環(huán)境或迎來重大轉(zhuǎn)變。據(jù)分析，隨著政策支持力度加大，房企現(xiàn)金流壓力將進(jìn)一步得到緩解，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)平穩(wěn)健康發(fā)展。房企特別是優(yōu)質(zhì)房企將有望在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流恢復(fù)、債務(wù)融資性現(xiàn)金流改善、權(quán)益融資現(xiàn)金流補(bǔ)充的情況下實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表改善，步入風(fēng)險(xiǎn)緩釋與持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。

另一方面，本輪政策啟動(dòng)實(shí)施后，房地產(chǎn)行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)發(fā)展質(zhì)量。田利輝指出，房地產(chǎn)并購(gòu)重組恢復(fù)之后，部分資產(chǎn)質(zhì)量尚可的財(cái)務(wù)受困企業(yè)可能成為潛在的收并購(gòu)對(duì)象，而那些資不抵債、管理混亂的小型房企將被加速出清。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，既是房地產(chǎn)行業(yè)自身及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的期盼，也是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)金融大局的要求。短期看，系列政策“組合拳”打出之后，有助于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過快下行風(fēng)險(xiǎn)，并穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的支撐作用；中長(zhǎng)期看，有利于構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)融資體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)新發(fā)展模式的形成。