中央金融工作會議提出要加快“三大工程”建設，意指保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。今年7月，國務院辦公廳印發(fā)《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，并召開電視電話會議進行部署。各地正按照部署，扎實開展制定配套政策、摸清城中村底數(shù)、編制改造項目方案等工作，住房和城鄉(xiāng)建設部城中村改造信息系統(tǒng)投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人介紹，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進城中村改造，分三類推進實施。第一類，符合條件的實施拆除新建；第二類，開展經(jīng)常性整治提升；第三類，介于前兩者之間的實施拆整結(jié)合。

規(guī)劃先行聯(lián)動發(fā)力

在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造，是黨中央、國務院審時度勢作出的重大決策部署，對消除各類安全風險隱患、改善居住條件、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、完善城市功能、拓展城市發(fā)展空間、促進經(jīng)濟增長和城市高質(zhì)量發(fā)展等具有十分重大的意義。

浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬表示，超大特大城市遺留的城中村，建筑密度大、違章建筑多、基礎設施與配套設施薄弱、生態(tài)環(huán)境差，人口密集、產(chǎn)權關系復雜、利益主體多元，是塊難啃的硬骨頭，既面臨整治難、拆遷難、安置難等問題，又面臨資金投入大、占用時間長、平衡難度大等挑戰(zhàn)。因此，城市政府、村集體經(jīng)濟組織、村民等要進一步形成共識，認真做好前期謀劃工作，強化工作聯(lián)動，形成合力，穩(wěn)扎穩(wěn)打，有序推進。

一些城市已經(jīng)積累了不少好的經(jīng)驗做法。如自2014年以來，上海積極穩(wěn)步探索，不斷完善機制，逐步健全政策體系，扎實有效推進城中村改造。一個較為突出的經(jīng)驗是注重統(tǒng)籌謀劃，持續(xù)加強政策供給。

上海市房地產(chǎn)科學研究院院長嚴榮介紹，上海開展了多次調(diào)查摸底，掌握了城中村的總量、分布和規(guī)模等情況。截至2022年底，上海市共批準62個城中村改造項目，還需要改造的城中村點位近700個，涉及11萬戶農(nóng)戶。在摸清底數(shù)的基礎上，上海提出用10年左右時間完成城中村改造任務，為此制定了城中村改造總體思路、三年行動計劃和年度改造計劃。

嚴榮介紹，針對城中村改造環(huán)節(jié)多、周期長、要求高、操作性強等特點，上海市有關部門專門研究制定了多項配套性的工作指引，包括項目認定、規(guī)劃土地管理、實施方案備案、全過程管理、環(huán)境綜合整治等內(nèi)容。

推動城市高質(zhì)量發(fā)展

積極穩(wěn)步推進城中村改造意義重大，能夠在有效擴大內(nèi)需方面發(fā)揮重要作用。

中國住房和房地產(chǎn)研究院專家委員會委員王鋒認為，據(jù)估計，全國21個超特大城市城中村改造可以產(chǎn)生直接投資超過10萬億元，帶動其他投資超過15萬億元，合計超過25萬億元。以深圳為例，深圳市城中村改造已實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資約7000億元，促進了經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，提高了土地節(jié)約集約利用水平，保障了城市發(fā)展空間；通過拆除并新建，規(guī)劃增加120所學校、300所幼兒園和280家社康中心，配建650萬平方米保障性住房，改造后公共服務設施水平顯著提高，市政交通基礎設施承載能力不斷增強，城市功能更加完善。

積極穩(wěn)步推進城中村改造，將有效解決超大特大城市工薪階層、低收入群體、新市民住房需求。王鋒介紹，深圳市城中村居住用地承載了約1000萬人口，占全市實際管理人口一半左右。城中村居住人口多、人口密度大、平均年齡小。通過城中村拆遷改造，優(yōu)化空間布局，城中村人口密度可以得到一定程度紓解，并吸引更多城市工薪階層入住，不斷改善城市居民居住水平和質(zhì)量；對規(guī)劃保留并通過綜合整治改善居住環(huán)境的城中村，各類中小戶型住宅數(shù)量和品質(zhì)都將明顯提升，將吸引更多新市民、青年人入住。此外，深圳市還將城中村整治提升與保障性租賃住房籌集相結(jié)合，在保持租金基本穩(wěn)定前提下，通過專業(yè)化、規(guī)?；⑵焚|(zhì)化改造提升，大量收儲籌集城中村住宅用作保障性租賃住房并長期租賃，將有效解決新進入城市的工薪階層、低收入群體的住房困難。

在城中村改造過程中，應兼顧產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長、研究員柴強認為，城中村改造應處理好產(chǎn)業(yè)搬遷和引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)之間的關系。城中村中的產(chǎn)業(yè)主要為建材市場、農(nóng)貿(mào)市場、批發(fā)市場、倉庫，以及家具、服裝、日用品等小型加工業(yè)。政府應摸清城中村產(chǎn)業(yè)情況，進行分類，視情況予以搬遷、就地升級、保留等。

柴強認為，城市政府在摸清城中村產(chǎn)業(yè)情況的基礎上，對需要搬遷的產(chǎn)業(yè)應做好產(chǎn)業(yè)先行搬遷，安排好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接園區(qū)，有序疏解在城中村集聚的產(chǎn)業(yè)。充分發(fā)揮龍頭企業(yè)在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中的示范帶動作用，妥善做好人員分流安置、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等工作。根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在城中村改造中合理安排產(chǎn)業(yè)布局，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，并提供一定規(guī)模比例的低成本創(chuàng)業(yè)空間，保障小微企業(yè)和個體戶的創(chuàng)業(yè)需求。

多舉措加大支持力度

專家學者建議，積極穩(wěn)步推進城中村改造，需要加大政策支持力度，把切實保護好村民合法權益、有效激發(fā)社會資本參與開發(fā)經(jīng)營的積極性、促進區(qū)域可持續(xù)發(fā)展放在更突出位置，真正把好事辦好、實事辦實，形成村民“愿意改”“愿意整治”、企業(yè)“愿意投資”的局面。

虞曉芬建議，應加大城中村改造用地規(guī)劃創(chuàng)新支持。鼓勵實施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)，推廣杭州、成都等地的城中村改造經(jīng)驗，提高項目資金綜合平衡能力。

柴強認為，城中村改造要處理好村民、村集體、政府和實施主體之間的關系。在改造過程中，應聽取村民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對改造方案、征收補償方案、集體資產(chǎn)處置等的意見，保障村民的知情權和參與權。應先行安排安置房項目供地和建設，提升安置房規(guī)劃設計和建設管理水平，確保安置房在合理工期內(nèi)建成，配套基礎設施和公共服務設施與安置房同步規(guī)劃、同步設計、同步報批、同步建設、同步交付使用。

王鋒建議，對城中村改造應加大資金保障力度。加大對城中村改造項目預算、財稅等方面的政策支持力度，完善城中村改造稅費支持措施。