從今年農(nóng)歷新年后，全國樓市回暖跡象明顯。

4月6日，國家稅務總局局長王軍出席國新辦發(fā)布會時介紹，一季度，住房消費呈現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)業(yè)1～2月份銷售收入由負轉(zhuǎn)正，同比增長2.3%，較去年全年加快19.5個百分點；3月份增速進一步提升，同比增長17.9%。

但這背后是數(shù)個城市的政策“托舉”。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年一季度已有超百省市(縣)出臺政策超170條，超30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼的方式，涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等。

樓市回暖能否持續(xù)？未來又將朝著怎樣的方向發(fā)展？目前看來，都充滿不確定性。

回暖背后

這輪樓市回暖最明顯的地區(qū)，無疑是一線城市。

中指院披露的數(shù)據(jù)顯示，3月份一線城市強勢復蘇，新房成交環(huán)比上漲73%，同比上漲83.9%。

二手房市場同樣火熱。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，北京二手住宅網(wǎng)簽22192套，環(huán)比、同比均有一定增幅。

3月，上海二手住宅成交23991套，環(huán)比增加24.43%，同比增加86.12%。這是近20個月以來成交的最高點。

貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度貝殼50城二手房成交量指數(shù)同比增長，已接近2021年一季度水平；房價扭轉(zhuǎn)17個月連續(xù)下跌趨勢轉(zhuǎn)漲。

同樣，部分新一線城市樓市回暖也非常明顯。

以杭州為例，根據(jù)杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)，杭州市區(qū)(含富陽、臨安)3月二手房成交量達到了10828套，環(huán)比2月的7396套漲幅約46%，同比去年3月的4524套漲幅更是高達139%。

上一次杭州達到這一成交量，還是2021年4月。即便去年5月二手房新政釋放利好后，次月的成交量也不過6732套。

而成都3月二手房備案成交量合計達28188套，同比增長約103.41%，創(chuàng)下近7年來的月度新高。

這波樓市“小陽春”背后，原因是什么？

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這波“小陽春”，有季節(jié)性因素，每年春節(jié)后都有這樣一個成交旺季?！叭ツ甑谒募径?，疫情比較嚴重，導致很多需求被抑制，有一大部分需求被延后到今春釋放?！彼f。

北京鏈家研究院分析師冷會表示，春節(jié)假期結束以來，北京二手住房市場恢復態(tài)勢明顯，市場較快恢復的原因主要有兩方面，一是前期積壓需求的集中釋放，二是宏觀層面的預期引導。

此外，不少城市二手房掛牌量也大幅度提升。

以廣州為例，2022年3月份，廣州二手房掛牌量9.9萬套，2023年3月份攀至13.3萬套，同比增長了34%。

不少城市的情況類似。58安居客研究院統(tǒng)計顯示，今年3月份全國新增掛牌房源量環(huán)比上漲7.6%，深圳漲幅達11.2%，南昌、南寧、三亞、長沙、?？诘瘸鞘协h(huán)比漲幅均在30%以上。

數(shù)據(jù)往往具有一定滯后性?！暗?月末，隨著前期積壓需求的陸續(xù)釋放，市場成交節(jié)奏逐漸回歸常態(tài)，近幾周成交量明顯不如2月份各周，但仍處于相對較高水平?！崩鋾f。

多位在北京的房產(chǎn)經(jīng)紀人處表示，大家普遍感受是，市場已不像一個月之前那么火熱。有中介總結稱，“三月最后一周帶看量，明顯沒有月初那么多?！?/p>

根據(jù)杭州貝殼研究院監(jiān)測，3月份二手房帶看量持續(xù)小幅回落，相比年后周度最高點，帶看量下滑15%。

分化在加劇

雖然全國樓市在第一季度整體回暖，住房消費同比增長17.9%，但與交易火熱的一二線城市相比，不少三四線城市的市場仍相對低迷。

今年4月，中指研究院發(fā)布的《百城價格指數(shù)報告》顯示，百城新建住宅價格在止住“7連跌”及持平后開始轉(zhuǎn)漲，二手房則受掛牌量增加影響，價格波動調(diào)整。

報告顯示，2023年3月，全國100個城市新建住宅環(huán)比上漲0.02%，為2022年下半年以來月度環(huán)比首次轉(zhuǎn)漲。百城二手住宅環(huán)比下跌0.05%，跌幅較上月擴大0.04個百分點。

甚至以“重倉”三四線城市聞名的開發(fā)商碧桂園，在2022年度業(yè)績會上宣布，碧桂園原先的土儲和產(chǎn)品偏重于三四線城市，未來會轉(zhuǎn)向一二線和三四線城市50%和50%的布局。

除了城市之間分化，城市內(nèi)部板塊之間的分化也十分明顯，以北京為例，從去年末至今，本輪樓市的回暖也存在分化。

“在疫情防控優(yōu)化調(diào)整的大背景下，中心城區(qū)二手住房市場率先復蘇，春節(jié)后市場熱度傳導至外圍區(qū)域，導致2月份外圍城區(qū)成交占比明顯提升?！崩鋾治?。

在北京從事房產(chǎn)中介工作的王明磊對此深有感觸，他認為，自從今年樓市回暖之后其重點關注的板塊，西城的金融街、月壇和德勝門一帶，量價齊升，甚至有優(yōu)質(zhì)房源高價成交。

不少普通板塊的二手房，則遠沒有這樣的行情。

北京市民李豐有一套位于北京南三環(huán)與南四環(huán)之間的“老破小”住宅，戶型優(yōu)越，緊鄰地鐵，但有著近30年的房齡，他本想借著這波樓市“小陽春”出售，但現(xiàn)實與預期相距甚遠。他說，“小區(qū)里，有二十多套掛牌房源，從去年下半年到現(xiàn)在，一套都沒有賣掉，最近的‘小陽春’，也鮮有看房者?！?/p>

中介告訴他，由于房齡和學區(qū)，除非大幅度降價，不然房子沒可能賣出去。

而在新一線城市，這樣的趨勢也比較明顯。在樓市多年來不溫不火、平穩(wěn)發(fā)展的長沙，優(yōu)質(zhì)房源近期備受追捧。有房產(chǎn)經(jīng)紀人稱，熱門樓盤鈺龍?zhí)煜陆衲暝俣然鸨聲x熱盤陽光麗城，今年至今已經(jīng)賣出幾十套二手房，甚至超過去年一整年的成交套數(shù)。

但上述房產(chǎn)經(jīng)紀人也稱，與此相對應的是，望城區(qū)不少位置不佳的住宅，則少有人問津，甚至有業(yè)主降價20萬依然無人問津。

核心地段房源、優(yōu)質(zhì)學區(qū)房源受到青睞背后，與市場主流人群息息相關。

李宇嘉分析，實際上從疫情之后，房產(chǎn)銷售一直就以改善需求為主，特別在新房銷售中占據(jù)主導，主要因為改善型人群受疫情的影響比較小，其收入水平也相對較高。而城市非核心區(qū)域或者說外圍地區(qū)的房子，一方面供應量較大，另外一方面受眾以剛需為主，所以目前看沒有同步回暖。

“小陽春”會持續(xù)嗎？

實際上，這波樓市“小陽春”，與政策推動息息相關。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年一季度已有超百省市(縣)出臺政策超170條，超30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。不少城區(qū)取消了持續(xù)幾年的限購政策。

最近，從中央到地方，又出臺了不少樓市新政。

近日，自然資源部和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務的通知》，要求在全國范圍內(nèi)全面推進不動產(chǎn)“帶押過戶”。

這意味著今后交易二手房時無需再提前結清貸款“贖樓”，大大減少了二手房買賣中的手續(xù)。

而不少城市，對樓市的“松綁”力度，也進一步加大。

比如4月4日，合肥出臺了四條限購松綁政策，針對郊區(qū)工業(yè)區(qū)和旅游區(qū)的住房取消限購。合肥的限購放松具有雙重效應，既允許在此類郊區(qū)獲得購房資格，同時此類房產(chǎn)不計入家庭住房套數(shù)。

但在李宇嘉看來，雖然房價企穩(wěn)回升了，但政策松綁空間也越來越小。

他分析，目前樓市依然具有一定潛力，但潛力需求不等于現(xiàn)實需求，這是當前制約樓市穩(wěn)定最關鍵的因素。