截止到11月末，仍有近五成銷售百強房企未拿地。

許多城市執(zhí)行6、7年之久的土地限價政策，近來相繼被解除。自10月份以來，22個實行集中供地的城市中，目前取消限價、恢復“價高者得”的至少已有18個，一線城市廣州亦位列其中。

取消土地最高限價的新政落地后，不少熱點地塊房企競價盛況再現(xiàn)，11月初的合肥土拍刷新了當?shù)刈罡叱山粏蝺r紀錄，成都、福州等城市的土拍也相繼刷新了樓板價TOP2紀錄。不過，上述的熱鬧只是點狀高熱，整體市場熱度仍處于相對低位，南京、無錫近期出讓的地塊均底價成交。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，11月土地市場的整體溢價率為3.7%，為2023年以來第二低點。

當前土地市場明顯分化的根源在于銷售端尚未完全轉(zhuǎn)暖，房企將有限的資金進一步聚焦在核心城市優(yōu)質(zhì)板塊。業(yè)內(nèi)認為，在地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大變化的當下，各地解除對土地的最高限價，既是“穩(wěn)地價”的要求，也有助于土地資源發(fā)揮真實價值，適應當前的地產(chǎn)環(huán)境，穩(wěn)定市場預期。

土地市場點狀高熱

新近取消了土地最高限價的重點城市是廣州。11月下旬，廣州掛牌了3宗住宅用地，總起價26.67億元，與以往不同的是，3宗地塊均未設置最高限價，按“價高者得”出讓。

自10月至11月末，22城中有18城已實際落實取消土地限價，僅北上深尚未調(diào)整，寧波的溢價率上限則由15%上調(diào)至30%。

此前有觀點認為，當前企業(yè)在土地市場的總體表現(xiàn)理性，恢復價高者得是回歸市場化競爭，核心位置地塊應有價值得到實現(xiàn)，非核心位置地塊也能獲得更高關注度，平衡當前不同位置地塊的“冰火兩重天”。

不過，從近期各城市的情況來看，土地市場的分化情形未得到明顯改變。10月以來，多個城市都進行了新規(guī)之后的首次土拍，市場情況分化明顯。蘇州、合肥、福州、成都拍出溢價率超30%地塊，最高溢價則高達55.64%，但南京、無錫等不少城市的大部分地塊仍以底價成交。

在城市內(nèi)部，蘇州第八批次地塊中，僅工業(yè)園區(qū)的一宗地塊溢價超30%成交，余下5宗地塊皆為底價；成都溢價成交的地塊也僅3宗。取消限價僅帶動少量核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫，個別地塊競拍出高溢價，其余地塊普遍底價成交甚至流拍。

有房企投拓人士向第一財經(jīng)記者分析，按照以前的經(jīng)驗，土地限價放開，房企為了拿地，每一次都會多出一點錢，土地的溢價率就會有所提升，位置好的地，溢價率能更高，就會顯得市場火熱，“只不過現(xiàn)在市場不一樣了”。

當前銷售端恢復程度及房企資金面是影響土地市場情緒的關鍵因素。今年9月以來多地優(yōu)化樓市政策，但政策效果持續(xù)性不足，銷售端尚未轉(zhuǎn)暖，房企仍采取“精準投資”戰(zhàn)略，在有限資金內(nèi)，進一步聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)板塊。

中指研究院分析師孟新增向記者表示，短期來看，當前全國土拍情緒仍較低迷，取消地價上限，讓地價回歸市場，一定程度上有利于提振土地市場情緒，尤其是熱點城市及核心片區(qū)，優(yōu)質(zhì)地塊溢價率或突破之前上限，有利于進一步穩(wěn)定房價預期，但對多數(shù)城市及非核心區(qū)域帶動效果或有限。

中銀證券則認為，取消土拍限價之后，提升土拍熱度，后續(xù)可能會傳導到房價，居民對房價的看跌預期也許能夠得到緩解；同時，若增加核心地塊的供應，或能帶來一波拿地熱潮。但是考慮到房企拿地信心仍在低位，銷售數(shù)據(jù)仍待觀察，因此即使年末土地市場有一小波翹尾行情，但也難以扭轉(zhuǎn)全年土地成交規(guī)模下行的趨勢。

2023年至今，土地市場仍保持低溫運行的態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-11月，全國300城住宅用地推出、成交同比分別下降21.5%、28%，供需兩端皆呈弱勢。

中指院預計，進入12月份，各城市加快供應，但土拍熱度或?qū)⑦M一步下降，因為年底拿地無法開盤，房企參與土拍意愿不足，需要優(yōu)質(zhì)地塊激發(fā)土拍熱情，同時地方政府傾向于將優(yōu)質(zhì)地塊留到2024年上半年供應，屆時房企資金相對充足，且全國性房企為區(qū)域間競爭投資額度，出價意愿更強。

取消限價穩(wěn)預期

土地限價源于2016年以來全國房地產(chǎn)銷售市場和土地市場持續(xù)火熱，各地地王頻出。合肥屢有地塊拍出200%、300%以上的高溢價率，佛山、東莞、無錫等城市全年地王數(shù)量也在10個及以上，深圳寶安區(qū)一宗地塊總價高達310億元，上海閘北一宗地塊以超10萬元/平方米成為單價地王……

面粉貴了，面包的價格也難免水漲船高，地價攀高，房價也面臨上漲的壓力。

這一時期，各地進行限地價，以期為市場降溫。2016年5月，蘇州出臺了土地限價令，為地塊設定最高報價，超過后則終止出讓且競價結果無效；此后10月，各城市再密集發(fā)布調(diào)控政策，廣州、廈門、合肥等城市也開始限地價，并搭配競配建等措施。

但這依然沒有改變當年逢拍必出地王的格局。據(jù)克而瑞，2016年全年，全國共計產(chǎn)生了336宗單價、總價地王，數(shù)量再創(chuàng)新高。

此后，2021年3月，監(jiān)管層規(guī)定全國22個主要城市的宅地供應開始實施“集中掛牌、集中出讓”政策，北京、上海等部分城市設定了土地競價的溢價率上限，多為15%。這也未能有效對土地市場的熱度形成降溫，部分開發(fā)商還通過設置多個馬甲的形式參與競拍，以提高拿地命中率，反而大幅提升了市場熱度。

公開信息顯示，2021年的首次集中供地中，各重點城市土拍的成交溢價率集中在20%-35%，重慶的首輪出讓中則有半數(shù)地塊溢價率超50%。

這年8月，監(jiān)管層再次明確要求，各地需將土拍溢價率控制在15%，并不以競配建等方式增加實際地價等。隨著2021年下半年以來的市場調(diào)整，樓市持續(xù)下行，房企流動性壓力日益凸顯，暴雷事件接連出現(xiàn)，民營房企的表現(xiàn)越發(fā)乏力，各地的土地市場出現(xiàn)大幅降溫，直至當前。

據(jù)克而瑞，2023年前11個月，百強房企拿地金額同比下降13%，截止到11月末，有近五成銷售百強房企未拿地。

在房地產(chǎn)市場在艱難重啟的當下，各地紛紛選擇解除對土地的限價。平安證券分析稱，地價、房價具有聯(lián)動效應，此前“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標下，各地紛紛實行土地拍賣最高限價機制；如今隨著樓市與地市驟冷，地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大變化，放松地價最高限制、讓土地資源發(fā)揮真實價值，有助于適應當前的地產(chǎn)環(huán)境。

孟新增向第一財經(jīng)記者表示，根據(jù)中指監(jiān)測，22城中多數(shù)城市在10-11月之間相繼落實“取消土地限價”。究其原因，一方面是全國土地市場延續(xù)低迷態(tài)勢，供求兩端持續(xù)縮量；另一方面，土地限價政策初衷是穩(wěn)定市場預期，推動房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，在當前新的市場環(huán)境下，價格回歸市場化或已成趨勢，取消地價上限亦是穩(wěn)定市場預期的表現(xiàn)。

對于是否會有更多一線城市跟隨取消土地限價，業(yè)內(nèi)認為短期內(nèi)可能性較低。孟新增表示，地價上限取消與否和城市本身土拍市場情緒息息相關，北京、上海當前的土拍情緒較穩(wěn)，多宗地塊觸頂搖號，短期來看，限地價規(guī)則調(diào)整預期較小。