中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月11日至12日在北京舉行，會(huì)議提到，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

與去年相比，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述內(nèi)容相對(duì)不多，但分析人士指出，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)努力企穩(wěn)的短期形勢(shì)和轉(zhuǎn)型發(fā)展的長(zhǎng)期背景，其涵蓋的內(nèi)容頗為豐富，信號(hào)意義也值得關(guān)注。

一方面，房地產(chǎn)與地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)一起，被置于“防風(fēng)險(xiǎn)”的工作大項(xiàng)下，這也是監(jiān)管層連續(xù)兩年將風(fēng)險(xiǎn)化解作為房地產(chǎn)工作的首要目標(biāo)。其不僅緊扣當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，也體現(xiàn)出明年房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)所在。

另一方面，“三大工程”在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上被提出，此前亦在今年的多場(chǎng)高層會(huì)議上被提及，說(shuō)明其正成為房地產(chǎn)領(lǐng)域新的投資發(fā)力點(diǎn)。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨中長(zhǎng)期調(diào)整、樓市新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的背景下，這有望為穩(wěn)增長(zhǎng)提供新的動(dòng)力。

短期調(diào)整與長(zhǎng)期支撐

在多數(shù)從業(yè)者看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的蔓延，始于2021年下半年。當(dāng)時(shí)，隨著金融政策收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性受到影響，部分杠桿率偏高的房企開(kāi)始出現(xiàn)債務(wù)違約。隨著信心受到影響，市場(chǎng)交易也有所降溫。

此后，監(jiān)管部門(mén)多次在政策執(zhí)行層面進(jìn)行糾偏，各地也陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行引導(dǎo)，市場(chǎng)調(diào)整不斷深化，但始終難以進(jìn)入穩(wěn)步升溫的軌道。

2023年以來(lái)，這種基本面并未改變。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積繼續(xù)保持同比負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。進(jìn)入下半年，商品房銷(xiāo)售額也由正轉(zhuǎn)負(fù)，且兩者的降幅均持續(xù)擴(kuò)大。同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，降幅不斷擴(kuò)大。在納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下跌已成為近期的主流。

有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額有可能降至約12萬(wàn)億的水平，連續(xù)兩年下降。且與2021年超過(guò)17萬(wàn)億的峰值相比，差距明顯。

表面上看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，在于去杠桿政策的刺激。但實(shí)際上，經(jīng)過(guò)多年的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)本身也進(jìn)入了調(diào)整期，表現(xiàn)為紅利減退造成的市場(chǎng)支撐力不足，以及高杠桿模式的不可持續(xù)。

今年10月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題做了系統(tǒng)解讀，不僅指出了市場(chǎng)調(diào)整的必然性，也對(duì)行業(yè)后續(xù)的發(fā)展動(dòng)能進(jìn)行了分析。

他表示，經(jīng)過(guò)近20年的高速增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整是正常的。而且這種調(diào)整有利于淘汰落后產(chǎn)能，有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化，尤其是有利于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展?！八袁F(xiàn)在的調(diào)整是有利于后期的發(fā)展?！?/p>

同時(shí)，房地產(chǎn)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，還是有很強(qiáng)的支撐的。一方面，當(dāng)前我國(guó)的常住人口城鎮(zhèn)化率為65.2%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為47.7%。所以，城鎮(zhèn)化無(wú)論從數(shù)量還是從質(zhì)量來(lái)看，都有較大的提升空間。另一方面，雖然我國(guó)的房屋總量已經(jīng)達(dá)到400億平方米左右，但中小戶型偏多，改善潛力較大。

他還指出，短期來(lái)看，房地產(chǎn)優(yōu)化政策的作用正在持續(xù)釋放，有積極的效應(yīng)。但政策的發(fā)揮需要一個(gè)過(guò)程，“畢竟房地產(chǎn)總體上處在一個(gè)調(diào)整階段，所以后期還是要抓好政策的落實(shí)?！?/p>

樓市的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換

監(jiān)管層也意識(shí)到調(diào)整期的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解問(wèn)題。在2022年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)就被置于“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”的工作大項(xiàng)下。如今，化解風(fēng)險(xiǎn)再度成為主要任務(wù)，說(shuō)明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已成為值得持續(xù)關(guān)注的問(wèn)題。

對(duì)此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。這也是繼一個(gè)多月前的中央金融工作會(huì)議后，監(jiān)管部門(mén)再次明確了房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)的“一視同仁”。

民營(yíng)房企融資難于國(guó)央企，是房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期存在的問(wèn)題。有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，現(xiàn)階段，即便財(cái)務(wù)狀況良好，且未出現(xiàn)債務(wù)違約，民營(yíng)房企獲得融資的難度仍然較大。少數(shù)可以獲得融資的企業(yè)，成本也較高。

近段時(shí)間以來(lái)，金融機(jī)構(gòu)密集召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，傳遞出精準(zhǔn)對(duì)接融資需求的信號(hào)。分析人士普遍認(rèn)為，明年房地產(chǎn)的融資環(huán)境有望得到改善，這對(duì)于控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大有裨益。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，化解風(fēng)險(xiǎn)仍是2024年樓市政策的重要著力點(diǎn)，其措施將體現(xiàn)在推動(dòng)實(shí)質(zhì)性保交樓、企業(yè)自救和外部救助相結(jié)合、夯實(shí)企業(yè)自救的主體責(zé)任和地方的屬地責(zé)任等方面。

此外，保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”首次出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述中，同樣意義重大。

今年以來(lái)，“三大工程”已在多個(gè)重要會(huì)議中被提及，包括4月28日和7月24日的中共中央政治局會(huì)議，10月末的中央金融工作會(huì)議等。近期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹和中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、行長(zhǎng)潘功勝也公開(kāi)表達(dá)了對(duì)“三大工程”的重視。

李宇嘉表示，“三大工程”著眼于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康運(yùn)行與穩(wěn)定增長(zhǎng)，力圖解決結(jié)構(gòu)性問(wèn)題、供需錯(cuò)配、需求斷層等長(zhǎng)期問(wèn)題。其中，城中村改造，解決的是新市民、年輕人、外來(lái)人口的住房需求，主要是低成本的、職住平衡的配租型住房需求；“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施解決的是新時(shí)期對(duì)于居住生活安全的配套設(shè)施訴求；保障性住房解決的是戶籍無(wú)房戶、人才群體、工薪階層的配售型保障需求，解決商品房需求斷層的問(wèn)題。本質(zhì)上，新時(shí)期住建系統(tǒng)的“三大工程”，都是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做文章，以匹配需求，并與擴(kuò)大房地產(chǎn)內(nèi)需結(jié)合。

近年來(lái)，隨著人口、土地、金融等紅利的減弱，傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展的后續(xù)動(dòng)力不足，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用也有所減弱。今年前10月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長(zhǎng)2.9%，同期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則下降9.3%。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上看，房地產(chǎn)業(yè)的“支柱地位”正在弱化。

李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)也正在面臨新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換，“三大工程”有望為穩(wěn)增長(zhǎng)提供新動(dòng)能。且在這些領(lǐng)域，未來(lái)可能出現(xiàn)更多的政策支持。

至于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，分析人士認(rèn)為，短期調(diào)整的趨勢(shì)仍將延續(xù)，但若政策能夠順利落地，隨著預(yù)期的改善，市場(chǎng)有望在明年從筑底狀態(tài)中走出。