8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1~7月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售以及房企到位資金持續(xù)下滑。此前央行公布的社融數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷等因素影響，房企資金鏈持續(xù)承壓。國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布的2023年二季度報(bào)告指出，2023年下半年，大部分房企的債務(wù)壓力依然較大，且融資恢復(fù)和銷(xiāo)售復(fù)蘇均不及預(yù)期，房企違約風(fēng)險(xiǎn)依然嚴(yán)峻，后續(xù)可能仍有房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

近日碧桂園、遠(yuǎn)洋等多家頭部房企接連爆出債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，此前數(shù)十家已經(jīng)暴雷的房企債務(wù)重組之路也是異常艱難。受房地產(chǎn)市場(chǎng)拖累，“中植系”、中融信托相繼暴雷，進(jìn)一步引發(fā)市場(chǎng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

7月24日，中央政治局會(huì)議針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做出部署，特別是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范等方面做出重要表述，首次明確提出，“適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。各相關(guān)部委和四大一線城市也相繼做出表態(tài)。政策導(dǎo)向已經(jīng)非常明確，接下來(lái)會(huì)有怎樣的具體政策，何時(shí)出臺(tái)？市場(chǎng)對(duì)此充滿期待。

一線城市的政策空間

中央政治局會(huì)議以及住建部表態(tài)進(jìn)一步落實(shí)好各項(xiàng)政策措施后，一線城市也相繼表示，將會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。一線城市松綁政策已經(jīng)“箭在弦上”。至于具體會(huì)有哪些政策調(diào)整，業(yè)界呼聲最高的主要集中在以下幾點(diǎn)：

一是取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。目前包括四大一線城市在內(nèi)的16個(gè)城市仍然采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，其中尤以四大一線城市最為嚴(yán)厲。按二套房標(biāo)準(zhǔn)，北京普通住宅首付比例為60%，非普通住宅為80%；上海普通住宅首付比例為50%，非普通住宅為70%；深圳普通住宅首付比例70%，非普通住宅為80%；廣州首付比例為70%。二套房貸款利率方面，北京、上海在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)105PB，廣州、深圳在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)60PB?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策對(duì)居民改善性居住需求造成嚴(yán)重制約，亟待做出調(diào)整。

二是適度降低二套房首付比例和貸款利率。如上述數(shù)據(jù)，目前四大一線城市二套房首付比例和貸款利率明顯偏高，仍有較大調(diào)整空間。在政策上可以采取“一區(qū)一策”甚至“一項(xiàng)目一策”，對(duì)于非核心區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目，可以適當(dāng)降低首付比例和貸款利率，鼓勵(lì)核心區(qū)人口向外圍疏解。

三是調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。以北京為例，按照北京現(xiàn)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬(wàn)元/套；五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬(wàn)元/套；六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米，總價(jià)281萬(wàn)元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價(jià)或總價(jià)在上述價(jià)格范圍內(nèi)，則被劃為普通住宅。目前北京住房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，五環(huán)內(nèi)更是罕有單價(jià)6萬(wàn)元以內(nèi)的房子。按這一標(biāo)準(zhǔn)，北京絕大部分項(xiàng)目都被劃為非普通住宅，而非普通住宅首付比例、貸款利率以及契稅等都遠(yuǎn)高于普通住宅。

四是適當(dāng)放開(kāi)商住項(xiàng)目的限購(gòu)限售。2017年之前，一線城市大量商業(yè)用地被開(kāi)發(fā)為商住項(xiàng)目，隨著“限商”政策出臺(tái)，商住房市場(chǎng)迅速被“冰封”，開(kāi)發(fā)商被深度套牢。以北京為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前有230多個(gè)商住項(xiàng)目，存量面積1800多平方米，沉淀資金高達(dá)8000億元。放松商住項(xiàng)目的限購(gòu)限售，不僅可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，而且深陷商住房泥潭的開(kāi)發(fā)商也將得以解套。

除此之外，包括放松限購(gòu)、限價(jià)、限售等限制性措施，適當(dāng)放松積分落戶等，任何一項(xiàng)政策松動(dòng)，都可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。有一線城市住建官員直言，“只要告訴我能動(dòng)什么，工具箱一大把”。盡管一線城市有著豐富的政策工具，但尺度如何把握還需謹(jǐn)慎。

政策工具需更精準(zhǔn)有力

下半年以來(lái)，房地產(chǎn)政策工具箱正在逐步開(kāi)啟。7月10日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，將“金融16條”中有關(guān)政策適用期限延長(zhǎng)至2024年底。7月24日，中央政治局會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。住建部隨后表態(tài)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

地方政府也在積極落實(shí)中央政治局會(huì)議精神，研究出臺(tái)新一輪政策措施。其中鄭州率先推出支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的15條措施，其中包括取消限售、利率調(diào)整、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低交易稅費(fèi)等內(nèi)容。南京緊隨其后，出臺(tái)了包括住房補(bǔ)貼、集體土地房屋征收推行房票安置、建立“安置房源超市”等8項(xiàng)措施。合肥則大膽提出推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)、探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、探索土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”等舉措。

近日有媒體曝出，福州、廈門(mén)、成都、沈陽(yáng)等多個(gè)城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)政策，降低二套房首付比例下限。限購(gòu)取消后，當(dāng)?shù)厥滋?、二套房最低首付比例可進(jìn)一步降至20%、30%。盡管此前地方政府出臺(tái)了大量“刺激”政策，但從市場(chǎng)反應(yīng)看，政策效果并不明顯。究其原因，關(guān)鍵是市場(chǎng)供需兩端的核心問(wèn)題仍未得到有效解決。供給端，民營(yíng)房企的融資環(huán)境并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改善，大批已經(jīng)暴雷的房企仍在死亡線上掙扎；未暴雷的房企也因市場(chǎng)形勢(shì)惡化，逐步滑向風(fēng)險(xiǎn)邊緣。需求端，市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)，居民消費(fèi)能力減弱，加之一些城市限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策措施依然嚴(yán)厲，嚴(yán)重制約了市場(chǎng)恢復(fù)進(jìn)程。

針對(duì)供需兩端存在的問(wèn)題，政策發(fā)力點(diǎn)應(yīng)圍繞“保、松、降”三個(gè)字展開(kāi)?！氨！奔幢７科筚Y金鏈、保交樓；“松”即放松一切制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的行政性干預(yù)政策；“降”即降低購(gòu)房成本，包括降首付、降稅費(fèi)、降房?jī)r(jià)。特別是降房?jī)r(jià)，應(yīng)當(dāng)給予開(kāi)發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開(kāi)發(fā)商以降價(jià)促銷(xiāo)的方式展開(kāi)自救，以盡快回籠資金。