2022年，房地產(chǎn)行業(yè)在低谷徘徊，房企艱難求生，被業(yè)內(nèi)稱之為“至暗時刻”。這一年，很多房地產(chǎn)大事發(fā)生，反映出了艱難的一年中市場變化和房企百態(tài)。

我們盤點(diǎn)出2022年房地產(chǎn)行業(yè)“十大事件”，包括花樣賣房、停貸潮、保交樓、房企自救、千億房企“縮水”等，希望通過這些大事件窺探今年房地產(chǎn)行業(yè)的全貌。

花樣賣房

事件回顧：由于房地產(chǎn)市場低迷，開發(fā)商去化難度增加。2022年，不少開發(fā)商在打折、賣房送車等常規(guī)營銷動作外，更是創(chuàng)新了營銷方式，包括去年年中商丘、開封、玉林、連云港等多地“小麥、大蒜換房”“買房推薦工作”“買房送土豬”“買房免費(fèi)乘10年地鐵”等花式賣房的促銷活動，吸引了不少購房者關(guān)注。

在開發(fā)商賣房“奇招迭出”的同時，各地政府除了常規(guī)的買房補(bǔ)貼等政策外，也出各種招數(shù)鼓勵買房，有的地方出臺“房票”政策，有的地方將賣房納入工作考核等。

點(diǎn)評：無論是開發(fā)商還是地方政府，花式促銷的背后，都反映出商品房銷售不暢，去庫存壓力較大。對于開發(fā)商來說，“花式促銷”多是一種噱頭，是一種為了吸引關(guān)注的營銷手段，但是，在市場低迷、信心不足的情況下，“花式促銷”反響平平。

房企“爆雷”

事件回顧：繼2021年恒大集團(tuán)“爆雷”后，2022年，陸續(xù)有十余家上市龍頭房企出現(xiàn)流動性困難，包括世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國、綠地控股、中南建設(shè)、陽光城、奧園地產(chǎn)、融信中國、榮盛發(fā)展、中梁控股、佳兆業(yè)、富力集團(tuán)等。去年下半年，由于房企融資渠道不暢進(jìn)而現(xiàn)金流層面持續(xù)惡化，加之償債高峰到來，一輪新的房企爆雷潮來襲并且波及旭輝、龍光等房企。

房企“爆雷”增多的現(xiàn)狀也引發(fā)了監(jiān)管層的關(guān)注，房地產(chǎn)紓困政策也從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“救項(xiàng)目、救企業(yè)”并存。支持房企融資的“三支箭”政策相繼落地，從信貸、債券、股權(quán)三個層面改善房企融資現(xiàn)狀。

點(diǎn)評：房企“爆雷”是內(nèi)外因疊加所致。從內(nèi)因來看，“爆雷”的多數(shù)為債務(wù)高懸、拿地激進(jìn)、現(xiàn)金流緊張的房企，這也印證了房地產(chǎn)企業(yè)以往舉債擴(kuò)張的思路并不可取；從外因來看，由于房地產(chǎn)政策收緊、樓市低迷、融資渠道遇阻，進(jìn)而加速了房企財(cái)務(wù)緊張，雙重原因?qū)е路科蟆氨住薄?/p>

停貸潮

事件回顧：2022年年中，上百個停工或爛尾樓盤項(xiàng)目的業(yè)主發(fā)出“強(qiáng)制停貸告知書”。在告知書中，業(yè)主們將樓盤停工或爛尾的原因指向銀行違規(guī)放貸以及預(yù)售資金監(jiān)管出現(xiàn)漏洞，因此進(jìn)行主動“停貸”。

這次“停貸”波及鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個城市，涉及樓盤開發(fā)商包括恒大、融創(chuàng)、陽光城、正榮等多家出險房企。由于“停貸潮”涉及范圍面廣、涉及業(yè)主眾多，在全國引起了廣泛關(guān)注。

點(diǎn)評：“強(qiáng)制停貸”是業(yè)主所購樓盤面臨延期交付或停工后做出的無奈之舉，也反映出部分開發(fā)商存在資金鏈緊張的困境。“停貸”所反映的問題涉及廣大業(yè)主的切身利益，涉及民生福祉，是需要迫切關(guān)注和解決的問題。

保交樓

事件回顧：2022年7月28日，中共中央政治局召開會議指出，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。針對“保交樓”涉及的資金問題，去年8月29日，由央行指導(dǎo)，國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項(xiàng)借款，規(guī)模達(dá)到2000億元，這筆專項(xiàng)借款封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

在國家“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，不少省市結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r設(shè)立了穩(wěn)樓市紓困基金，比如鄭州設(shè)立100億元紓困基金、湖北省資產(chǎn)管理有限公司與浙商資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金、南寧市設(shè)立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金首期規(guī)模30億元、紹興市也設(shè)立穩(wěn)保基金等。

點(diǎn)評：2022年年中出現(xiàn)“停貸潮”后，從中央到地方政府提出“保交樓”來化解已售逾期樓盤的交付問題。由于“保交樓”背后是“穩(wěn)民生”，各地政府積極推進(jìn)“保交樓”工作，截至目前，已取得了階段性的成效，鄭州、洛陽、長沙等地多個涉及“保交樓”問題的樓盤迎來了首批交付。

集中供地“3變N”

事件回顧：從2021年開始，全國22城試點(diǎn)“兩集中”（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動）“三批次”供地，但是，2022年隨著22城中多個城市尚未完成供地計(jì)劃，部分城市開展更為靈活的供地方式。

2022年9月，長沙率先發(fā)布通知稱，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。去年10月，江西省住建廳發(fā)文提出，將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭取國家有關(guān)部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。

目前，包括無錫、北京、杭州等超十個城市已完成第四輪集中供地，武漢、徐州更是已經(jīng)完成第六批集中供地。

點(diǎn)評：“兩集中”供地本意是貫徹“房住不炒”定位，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，2021年以來“兩集中”政策也在一定程度上達(dá)到了“穩(wěn)地價”效果。但由于“集中供地”對企業(yè)資金要求較高，在當(dāng)前市場環(huán)境下，土地市場低溫運(yùn)行，地價上漲動力明顯減弱，且企業(yè)在資金壓力下，拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。由此，“小步快跑”更為靈活的供地節(jié)奏成為趨勢。

房企自救

事件回顧：多數(shù)房企在“爆雷”后采取了積極自救的措施，包括出售資產(chǎn)、債券展期、債務(wù)重組、引進(jìn)戰(zhàn)投等多種舉措。其中，富力、融創(chuàng)、世茂、龍光、旭輝等多家房企積極與境內(nèi)外債權(quán)人協(xié)商，爭取債務(wù)合理展期；華夏幸福、富力、融創(chuàng)等房企也在積極推進(jìn)債務(wù)重組，努力讓自身走出危機(jī)。

此外，融創(chuàng)、世茂等房企積極出售旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和項(xiàng)目，也有陽光城、旭輝、禹洲、奧園、雅居樂等房企出售旗下物業(yè)進(jìn)行“斷臂求生”。

目前，一些已爆雷房企的債務(wù)展期、重組也取得了進(jìn)展，比如富力、龍光將美元債整體打包展期成功。

點(diǎn)評：房企“爆雷”后，“躺平”態(tài)度絕不可取，積極自救才是應(yīng)對之道。自助者天助之，“爆雷”房企只有積極自救，才能贏得出路。此外，在外界環(huán)境發(fā)生改變時，房企集中性的“爆雷”也反映出房企以往舉債擴(kuò)張、貪大求全的發(fā)展思路并不可取，未來，房企亟須轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，重視現(xiàn)金流安全，追求更為健康、安全、持續(xù)的發(fā)展模式。

萬物云上市

事件回顧：2022年9月29日，萬物云正式在香港交易所主板掛牌上市，成為物業(yè)行業(yè)乃至整個港股年內(nèi)最大的IPO（首次公開募股）。

在萬物云上市當(dāng)天，萬科董事會主席郁亮表示：“今天對萬物云而言，是一個全新的起點(diǎn)。這次萬物云上市，獲得很多投資者的支持，其中包括一些長線價值投資人。我相信萬物云團(tuán)隊(duì)將會全力以赴，時間會證明萬物云的價值?！?/p>

作為市場上公認(rèn)的巨頭，萬物云的上市極具看點(diǎn)。從2022年中報數(shù)據(jù)來看，萬物云在管面積8.4億平方米，居碧桂園服務(wù)之后，位居第二名。同時，萬物云總市值也排名第二，僅次于華潤萬象生活。

點(diǎn)評：從上市時間點(diǎn)來看，萬物云的上市并非一個好的窗口期，且萬物云上市當(dāng)天破發(fā)也是市場低落的一個印證。當(dāng)前，受到房地產(chǎn)行業(yè)低谷的拖累，相比于前兩年風(fēng)光上市，物業(yè)股上市的好時機(jī)不再。對此，郁亮也表示“看淡估值”。無論如何，萬物云的上市是物業(yè)領(lǐng)域的大事件，也意味著物業(yè)巨頭之爭更為激烈。

長租公寓“納保”

事件回顧：2022年以來，在租購并舉等一系列政策利好下，不少長租公寓已經(jīng)納入保障性租賃房（簡稱“納?！保?。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至2022年三季度末，全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有10.7%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，環(huán)比提高了3.8個百分點(diǎn)，規(guī)模合計(jì)為10.045萬套（間），比二季度增加了38431套（間）；“納?！北壤罡叩臑樽赓U式社區(qū)，已納保房間規(guī)模占總規(guī)模的31.3%，青年公寓和宿舍型公寓的納入比例分別為10.9%和7.3%。

而從企業(yè)端來看，截至2022年三季度末，旗下房源“納?！北壤^50%的企業(yè)共有6家。

點(diǎn)評：在租購并舉的政策之下，長租公寓“納?！币呀?jīng)成為趨勢。對于長租公寓運(yùn)營企業(yè)來說，“納?！笨梢韵硎芡恋卣劭?、財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、民水和民電等政策優(yōu)惠，但與此同時，租金漲幅、租金定價、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)方面會有一定的限制和管控。

龍頭房企退出機(jī)構(gòu)評級

事件回顧：2022年10月以來，融創(chuàng)中國、中國恒大、景瑞控股、佳兆業(yè)集團(tuán)、富力地產(chǎn)先后被穆迪、標(biāo)普撤銷評級。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在2021年銷售額排名前50強(qiáng)房企中，已經(jīng)有融創(chuàng)中國、恒大、綠地等26家房企被標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)三家機(jī)構(gòu)之一或者同時撤銷評級。

房企“放棄”國外機(jī)構(gòu)評級與國外機(jī)構(gòu)頻繁下調(diào)評級相關(guān)。2021年下半年以來，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)承壓，三大國際評級機(jī)構(gòu)已接連下調(diào)受評房企評級或展望達(dá)250余次。穆迪在2022年6月發(fā)布報告稱，其在過去9個月對發(fā)行高收益?zhèn)闹袊康禺a(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行了91次降級，創(chuàng)下新紀(jì)錄。相比之下，截至2020年12月底的過去十年，穆迪僅對此類公司進(jìn)行了56次降級。

點(diǎn)評：從外部環(huán)境來看，龍頭房企退出國外機(jī)構(gòu)評級，是標(biāo)普、穆迪撤銷或降低對這些房企的評級；但從內(nèi)部原因來看，卻是這些房企的有意為之，因?yàn)椴粩嘟导壍脑u級，或?qū)⒁l(fā)額外的市場波動給企業(yè)發(fā)展帶來二次傷害。

千億房企“縮水”

事件回顧：隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房企銷售額大幅跳水。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年全年，銷售額超千億房企20家，同比減少21家，降幅約五成；銷售額超百億房企130家，同比減少28家。

縱觀近幾年來千億房企的變化，2015年時，千億房企數(shù)量僅6個，2016年跳增至11個，到了2018年，在2017年16個的基礎(chǔ)上再次翻番，一躍增至29個。一直到2020年，千億房企的數(shù)量增至歷史頂點(diǎn)，2021年千億房企數(shù)量與2020年持平，止步于43家。

點(diǎn)評：千億房企“縮水”的背后是房企銷售額普遍下降，也反映出房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的趨勢；同時，也說明房企此前“喊口號”、貪大求全、追求規(guī)模的發(fā)展方式逐漸逝去，未來，房企也將從追求規(guī)模向追求質(zhì)量的發(fā)展階段轉(zhuǎn)變。