業(yè)績巨虧的陰霾沒能在2023年散去，今年上半年，房企大規(guī)模出現(xiàn)盈利虧損，其中不乏業(yè)內(nèi)龍頭、央企國企，房地產(chǎn)仍未觸及到“盈利底”。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前有近80家房企發(fā)布中期業(yè)績預(yù)告，其中出現(xiàn)虧損的達(dá)到48家，占比超過六成。其中，碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、融創(chuàng)中國的虧損額均為百億級(jí)。房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間收窄早已不稀奇，2021年行業(yè)利潤增速出現(xiàn)負(fù)增長，2022年規(guī)模房企整體凈利潤表現(xiàn)已為凈虧損。但是進(jìn)入2023年，龍頭房企繼續(xù)滑入虧損深坑，讓業(yè)內(nèi)大為震驚，這意味著房地產(chǎn)要走出艱難周期比想象中更難。

業(yè)績“黑天鵝”仍在盤旋

近期，多家房企披露2023半年業(yè)績預(yù)告，少數(shù)房企已發(fā)布正式業(yè)績數(shù)據(jù)，整體而言行業(yè)情況并不樂觀。

最引人關(guān)注的當(dāng)屬碧桂園。根據(jù)公告，預(yù)期截至2023年6月30日，碧桂園半年度凈虧幅達(dá)約450億～550億元。早在2022年上半年，碧桂園便出現(xiàn)凈利潤大幅下滑的情況，從百億跌至十幾億規(guī)模，但如今直接曝出巨額虧損，還是讓市場大跌眼鏡。

管理層公開反思并致歉稱，對(duì)市場下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對(duì)措施，未能洞見房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對(duì)三四線及更低線城市投資比例過大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深刻，化解行動(dòng)不夠及時(shí)有力。

易居研究院旗下“中房案例中心”發(fā)文表示，作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)、優(yōu)等生，碧桂園的公告之所以引發(fā)震驚，是因?yàn)樗馕吨呀?jīng)延續(xù)兩年之久的房企爆雷現(xiàn)象并沒有完結(jié)，并在很大程度上反映了部分房企，尤其是眾多民營房企仍然深陷“泥潭”的現(xiàn)實(shí)。

一批批業(yè)績預(yù)告印證了這一事實(shí)。8月21日建業(yè)地產(chǎn)公告稱，預(yù)期今年上半年股東應(yīng)占虧損約10億～15億元。公司權(quán)益持有人應(yīng)占虧損，主要受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及房地產(chǎn)市場下行的綜合影響，導(dǎo)致集團(tuán)整體收入規(guī)模尚未恢復(fù)、存貨減值準(zhǔn)備上升。

融創(chuàng)中國預(yù)期，上半年錄得擁有人應(yīng)占虧損為150億元～160億元，主要由于受房地產(chǎn)市場下行的影響，期間結(jié)轉(zhuǎn)的收入較少且結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)項(xiàng)目毛利率較低，及匯兌損失等所致。

弘陽地產(chǎn)預(yù)期，上半年錄得虧損25億元至～30億元，主要因房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模繼續(xù)下降，集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目收入及毛利同比減少；對(duì)開發(fā)中物業(yè)及持作出售的已完工物業(yè)進(jìn)一步計(jì)提減值損失；及人民幣兌美元匯率下降導(dǎo)致匯兌損失增加所致。

值得注意的是，除了批量虧損的民營房企，部分央國企也出現(xiàn)業(yè)績虧損。華僑城預(yù)計(jì)，上半年將虧損12億～17億元，主要因受房地產(chǎn)市場環(huán)境及公司項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化等因素影響，公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比下降；對(duì)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目采取靈活的銷售策略，預(yù)計(jì)帶來部分價(jià)值折損；還有投資收益減少，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加等因素。

擁有兩大國資背景股東的房企遠(yuǎn)洋，上半年?duì)I業(yè)額208.07億元，虧損183.09億元，全面虧損總額186.18億元。截至期末，遠(yuǎn)洋資產(chǎn)總值2161.43億元，負(fù)債總值1902.85億元，權(quán)益總值258.58億元，公司擁有人應(yīng)占權(quán)益總值127.41億元。

除此之外，據(jù)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，上半年虧損額超過十億的房企還有首開股份、時(shí)代中國、金科股份、中渝置地、路勁、華夏幸福等房企，虧損額過億的還有金融街、中交地產(chǎn)、中南建設(shè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、南國置業(yè)、上實(shí)開發(fā)、格力地產(chǎn)、天房發(fā)展等超十家?！笆茕N售下降及資產(chǎn)減值等因素影響，多家上市房企上半年仍在虧損，只有個(gè)別穩(wěn)健房企，盈利能力受影響較小。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴第一財(cái)經(jīng)。

行業(yè)下行資產(chǎn)價(jià)值縮水

房地產(chǎn)首次出現(xiàn)行業(yè)整體虧損，是在2022年。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年行業(yè)典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)毛利潤規(guī)模6481億元，企業(yè)毛利潤增速的中位數(shù)-32.3%；凈利潤合計(jì)表現(xiàn)為凈虧損542億元、歸母凈利潤虧損1194億元。

該研究院表示，近年來典型上市房企利潤率水平顯著下降，主要有以下原因：前期部分高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)影響仍在傳導(dǎo)，低利潤項(xiàng)目結(jié)算較為集中。行業(yè)規(guī)模增速放緩、企業(yè)銷售去化壓力較大，不少房企通過“以價(jià)換量”來保證貨值去化，加劇了增收不增利的表現(xiàn)。

簡言之，房企前期高價(jià)地項(xiàng)目仍在消化，盈利空間本就狹窄；疊加樓市行情下行，房企被迫打折促銷，在價(jià)格端繼續(xù)折讓。成本高企、低價(jià)促銷、出貨量少，隨即陷入虧損境地。

億翰智庫也表示，當(dāng)下房企業(yè)績變動(dòng)主要出于兩大方面原因。企業(yè)自身經(jīng)營層面，包括降價(jià)促銷導(dǎo)致毛利下降，因未能到期償還有息負(fù)債而產(chǎn)生的營業(yè)外支出，資產(chǎn)減值等因素。會(huì)計(jì)處理方面，包括根據(jù)應(yīng)收賬款計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的轉(zhuǎn)回、財(cái)務(wù)費(fèi)用的費(fèi)用化等情況。

其中值得注意的是，房企對(duì)存貨計(jì)提大額減值，是當(dāng)下行業(yè)深陷虧損陰霾的重要原因。若估計(jì)未來項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值不及預(yù)期，甚至低于總成本，房企就要對(duì)存貨進(jìn)行計(jì)提減值損失。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，89家1A股上市房企2022年末的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備高達(dá)1771億元（平均每家房企跌價(jià)準(zhǔn)備達(dá)20億），同比增長51%，保持2018年以來呈現(xiàn)連年增長的態(tài)勢。

2023年，市場持續(xù)下行，房價(jià)上漲的動(dòng)力減弱，房企對(duì)存貨計(jì)提減值損失愈演愈烈。在已發(fā)布業(yè)績公告的房企中，建業(yè)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、路勁、碧桂園、正榮地產(chǎn)、華僑城等多家房企均提到了這一影響因素，不對(duì)資產(chǎn)計(jì)提減值的反而成了少數(shù)。

克而瑞研究后發(fā)現(xiàn)，房企計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備數(shù)額較大的項(xiàng)目有一定共性：一是項(xiàng)目受所在城市市場波動(dòng)影響，存在去化問題，只能以價(jià)換量促回款；第二因項(xiàng)目發(fā)展節(jié)奏與所在區(qū)域不匹配，周邊基礎(chǔ)配套缺失，前期投入與后期收益差距過大；第三則是因政策變動(dòng)等不可抗力，導(dǎo)致前期規(guī)劃無法如期實(shí)踐，只得計(jì)提損失。

從城市分布來看，多家房企在市場情況較弱的二線、三四線城市出現(xiàn)集中計(jì)提的情況，其中位于重慶、武漢、天津的計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目最多，占披露明細(xì)項(xiàng)目個(gè)數(shù)比重超兩成。從項(xiàng)目類型看，項(xiàng)目自身體量較大、或者總價(jià)較高的，更容易計(jì)提減值。

值得注意的是，克而瑞表示，房企在計(jì)提過程中，或參雜著對(duì)某些項(xiàng)目的過度計(jì)提情況，對(duì)預(yù)期售價(jià)存在一定低估，導(dǎo)致存貨跌價(jià)準(zhǔn)備過高，或利用計(jì)提減值的窗口來掩蓋經(jīng)營策略上的失誤。此外，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備只是預(yù)計(jì)提過程，未來可以通過“轉(zhuǎn)撥”體現(xiàn)成盈利。

在劉水看來，大部分上市房企的盈利能力，與整個(gè)行業(yè)息息相關(guān)，如果后續(xù)供需政策加大發(fā)力，市場企穩(wěn)明顯回升，房企銷售及營收也會(huì)回升，盈利能力也會(huì)提高。如果市場企穩(wěn)回升，房價(jià)維持穩(wěn)定，資產(chǎn)減值計(jì)提也將減少?？傮w來說，后續(xù)市場企穩(wěn)回升，上市房企盈利也有望回升。