臨近春節(jié)，央行發(fā)放又一房地產(chǎn)政策大禮包。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知稱，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

由此，住房貸款利率政策將與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，這將有利于支持城市政府科學(xué)評(píng)估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。

支持剛性住房需求

央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，明確了首套房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

其中幾個(gè)重點(diǎn)值得關(guān)注。各城市可按季度對(duì)當(dāng)?shù)匦路績(jī)r(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，自2022年四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。

對(duì)于評(píng)估期內(nèi)，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。主要由地方政府按照因城施策原則，自主選擇階段性維持/下調(diào)/取消首套房個(gè)人住房貸款利率下限。

不過(guò)，對(duì)于已經(jīng)采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比和同比實(shí)現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月均上漲，則在下一個(gè)季度起，恢復(fù)全國(guó)統(tǒng)一的首套住房貸款利率下限。

另對(duì)個(gè)人二套房，本次通知沒(méi)有更多增量政策，目前仍維持現(xiàn)狀。

針對(duì)本次政策，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟告訴北京商報(bào)記者，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，說(shuō)明在堅(jiān)持“房住不炒”的大方向下，各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施更為注重科學(xué)客觀、靈活機(jī)動(dòng)、接續(xù)生效，在明確評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)和操作細(xì)節(jié)的基礎(chǔ)上，有利于促進(jìn)政策優(yōu)化調(diào)整的規(guī)范化、常態(tài)化、體系化，有利于夯實(shí)城市政府主體責(zé)任和明晰核心政策目標(biāo)，豐富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱深度、廣度和覆蓋面，此外，也有利于支持剛性住房需求充分有序釋放，通過(guò)建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)理性運(yùn)行和良性健康發(fā)展。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣分析認(rèn)為，這一政策措施的出臺(tái)，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

“此次央行調(diào)整政策，主要是近期房?jī)r(jià)、商品房銷售等指標(biāo)表現(xiàn)低迷，反映樓市需求復(fù)蘇進(jìn)度不夠理想，央行根據(jù)房地產(chǎn)情況調(diào)整政策，支持各地因城施策，用好政策空間，推動(dòng)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。從該政策門檻來(lái)看，僅限于首套房，可以看出意在支持樓市剛需?！惫獯筱y行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華說(shuō)道。

刺激哪些城市

因城施策降低或取消首套房貸款利率下限這一提法，對(duì)業(yè)內(nèi)來(lái)說(shuō)并不陌生。

幾個(gè)月前的2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)曾發(fā)布關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知，便提出階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

此次下調(diào)同樣是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的城市。根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，最近3個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)下降的城市名單共有38個(gè)。

其中二線城市13個(gè)，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽(yáng)、石家莊、太原、天津、武漢、長(zhǎng)春、鄭州。而三四線城市為25個(gè)，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟(jì)寧、金華、錦州、九江、洛陽(yáng)、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無(wú)錫、襄陽(yáng)、徐州、揚(yáng)州、宜昌、岳陽(yáng)、湛江。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年以來(lái)，全年累積全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策已超過(guò)1120次，尤其是自11月來(lái)，連續(xù)兩月穩(wěn)樓市政策超過(guò)百次以上，市場(chǎng)各類房貸利率降低、稅費(fèi)降低等政策不斷出臺(tái)。

從松綁程度來(lái)看，城市級(jí)別越來(lái)越高，政策內(nèi)容越來(lái)越多，其中包括成都、杭州、廈門、南京等熱點(diǎn)樓市城市也加入穩(wěn)樓市救樓市行列。

“現(xiàn)在全國(guó)有超過(guò)100多個(gè)城市首套房房貸利率下調(diào)到了4.1%以下，繼續(xù)降低房貸利率的確可降低購(gòu)房者置業(yè)成本，對(duì)市場(chǎng)信心和市場(chǎng)預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。”不過(guò)，張大偉也指出，需要注意的是，截至目前，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市特別是一線城市，都沒(méi)有執(zhí)行低于4.1%的房貸首套利率。

也就是說(shuō)，目前來(lái)看，符合新房貸利率下調(diào)的城市基本集中在三四城市和部分二線城市。以11月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)為例，可以執(zhí)行新政策的基本集中在三四線城市為主。

二套住房合理支持

值得一提的是，目前市場(chǎng)對(duì)二套房貸款利率下限以及一二線城市房貸利率下調(diào)的政策也極為關(guān)注。

正如張大偉指出，整體來(lái)看，房地產(chǎn)微調(diào)寬松的政策內(nèi)容越來(lái)越寬，政策力度越來(lái)越大。但目前看，市場(chǎng)的信心依然沒(méi)有完全恢復(fù)，期待包括爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策。

1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受央視新聞的專訪時(shí)釋放重要信號(hào)。倪虹表示，對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)；對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持；對(duì)于購(gòu)買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

除了買房外，倪虹還表示，將增加保障性租賃住房的供給和長(zhǎng)租房市場(chǎng)的建設(shè)，讓新市民、青年人能夠更好地安居；將用力推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作，著力化解房企風(fēng)險(xiǎn)，提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，為房屋提供全生命周期安全保障，合力整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，讓人民群眾放心買房、放心租房。

“此次專訪受到行業(yè)的關(guān)注，尤其是在首套房方面明確提及了降低首付和降低利率的導(dǎo)向，這也對(duì)后續(xù)的購(gòu)房政策會(huì)產(chǎn)生積極的影響。而對(duì)于二套住房和三套住房，政策也明確了支持和不支持的差異化政策?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策從需求的分類角度做了分析，構(gòu)建了三類住房需求的差異化政策。尤其是從住房套數(shù)的認(rèn)定角度落實(shí)了政策。這也意味著后續(xù)在住房套數(shù)的認(rèn)定方面，各地會(huì)有各類新的政策。住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，則會(huì)對(duì)購(gòu)房適用的政策產(chǎn)生不同的影響。