2023年伊始，住建部罕見密集發(fā)聲，率先向2023年的樓市注入一劑“強(qiáng)心針”。  

1月5日晚，央視“新聞聯(lián)播”播出了對住建部部長倪虹的專訪。倪虹指出，2023年住建部的工作核心是“精準(zhǔn)”，要因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場信心。他表示，對2023年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作充滿信心，對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升還是很有信心。  

6日，新華社、《人民日報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》也都刊發(fā)了對倪虹的專訪。在訪談中，倪虹表示，做好2023年房地產(chǎn)工作可以概括為三句話：增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的發(fā)展階段，提升住房品質(zhì)、讓老百姓住上更好的房子，是房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。  

“倪部長的采訪既是對相關(guān)行政管理部門的政策指引，也是向市場傳遞明確的政策信息，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場預(yù)期管理的重要組成內(nèi)容?！敝袊缈圃撼鞘信c競爭力研究中心主任倪鵬飛解讀。  

穩(wěn)定需求，目標(biāo)“精準(zhǔn)”  

2022年以來，在“房住不炒”的大背景下，中央多次強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求，這一政策基調(diào)也將延續(xù)到2023年。  

在多個(gè)訪談中，倪虹都強(qiáng)調(diào)2023年經(jīng)濟(jì)工作、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作必須在“精準(zhǔn)”上下功夫，并闡述了樓市“精準(zhǔn)施策”的具體內(nèi)容：對購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來；對購買第二套住房的要合理支持，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持；對購買三套以上住房的原則上不支持，不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。同時(shí)增加保障性租賃住房供給和長租房市場建設(shè)，讓新市民、青年人更好地安居。  

1月5日“新聞聯(lián)播”采訪播出前，正逢央行、銀保監(jiān)會當(dāng)日出臺新政，允許新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。僅在國家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行月度統(tǒng)計(jì)商品住宅銷售價(jià)格變動的70個(gè)大中城市中，至少有38個(gè)城市可以自主下調(diào)房貸利率，大多為三四線城市。  

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策為住房工作和兩會住房政策明確了總的思路，構(gòu)建了三類住房需求的差異化政策。首套房的政策支持力度明顯加大，這也是基于住房市場對內(nèi)需和防風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)領(lǐng)域的重要作用。對于二套住房和三套住房，政策也明確了支持和不支持的差異化政策。  

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，剛需、合理改善等住房需求一直是政策支持的方向。即便是在樓市比較火熱的時(shí)候，這樣的基調(diào)從來沒有變過。但是，當(dāng)前不管是住房需求的能力還是對住房市場的預(yù)期，比過往任何時(shí)候都疲弱。此時(shí)住建部重申這一點(diǎn)，與央行出臺的政策是一致的，就是要創(chuàng)造出政策紅利，引導(dǎo)和改善市場的預(yù)期，降低購房消費(fèi)的門檻，盡快讓樓市需求端穩(wěn)定下來。  

防風(fēng)險(xiǎn)，要“慢撒氣”  

除了穩(wěn)定樓市需求外，另外一個(gè)備受外界關(guān)注的重點(diǎn)就是防風(fēng)險(xiǎn)。  

12月底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，壓實(shí)各方責(zé)任，防止形成區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)黨中央對金融工作集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。要防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決遏制增量、化解存量。值得注意的是，往年房地產(chǎn)內(nèi)容大多放在民生的框架下論述，但今年是被放在重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)下論述的，充分說明防范風(fēng)險(xiǎn)工作成為房地產(chǎn)的一項(xiàng)重要工作。  

這背后，是2022年房地產(chǎn)市場下行的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)中指研究院報(bào)告，2022年重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比下降將近40%，絕對規(guī)模降至2015年以來的最低水平?？硕鹧芯恐行膱?bào)告顯示，2022年全年百強(qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售總額64622.2億元，同比下滑41.6%。  

因此，在化解房企風(fēng)險(xiǎn)的策略上，倪虹提出以“慢撒氣”的方式，穩(wěn)妥化解房企資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)是增加房企開發(fā)貸、并購貸和購房人的按揭貸，滿足合理融資需求。  

李宇嘉認(rèn)為，作為防風(fēng)險(xiǎn)的策略，“慢撒氣”實(shí)際上指的就是房地產(chǎn)“軟著陸”和風(fēng)險(xiǎn)的有序釋放。要允許房企、城投公司或者項(xiàng)目被收購、被兼并、破產(chǎn)重組，這個(gè)過程中肯定有陣痛，但只要這個(gè)陣痛還可以忍受，不引起大面積的市場恐慌情緒、老百姓信心崩潰，就可以實(shí)現(xiàn)“慢撒氣”。  

嚴(yán)躍進(jìn)解釋，用到“慢撒氣”這個(gè)詞其實(shí)就是說這輛“車”出現(xiàn)了漏氣的問題，但不能讓它“爆胎”——也就是說，實(shí)際上承認(rèn)了當(dāng)前房企出現(xiàn)一些資金壓力，但是不能讓它演變成重大的風(fēng)險(xiǎn)公開化，否則投資人、銀行就會更加擔(dān)心，反而造成風(fēng)險(xiǎn)的增加。  

倪鵬飛指出，目前房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)還是局部的，即供給端個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)，加大力政策度加快政策速度是可以化解的，但是要做到精準(zhǔn)“撤彈”，技術(shù)難度還是比較大的。  

還有什么“大招”可用？  

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至2022年11月，全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.3%，降幅有所收窄，房價(jià)指數(shù)環(huán)比上漲的城市也從10月份的10個(gè)變?yōu)?6個(gè)。一定程度上，這一數(shù)字顯示了四季度“三支箭”政策確實(shí)起到了修復(fù)樓市悲觀預(yù)期的作用。  

不過，從全國整體來看，房價(jià)還沒能真正止住下跌趨勢。尤其是，各地實(shí)際已經(jīng)針對三類住房進(jìn)行了差異化調(diào)控，甚至在第三套住房的認(rèn)購中，部分城市也落實(shí)了相對寬松的政策。目前全國已有超過100多個(gè)城市首套房房貸利率下調(diào)到了4.1以下，但市場的信心依然沒有完全恢復(fù)。  

在“精準(zhǔn)調(diào)控”的要求下，要真正找回房企、購房者、新市民、青年人對樓市的信心，還有什么“大招”可用？倪鵬飛向本報(bào)記者指出，目前政策還可以向四個(gè)方向繼續(xù)寬松：首先，對購房資格認(rèn)定，尤其是對非戶籍居民購房資格認(rèn)定還可以放寬；其次，首套、二套的利率還可以再降，可以降到4%、3%左右；再次，調(diào)整一手房交易契稅，可以考慮適度降低，并且授權(quán)地方政府確定降低的截止時(shí)間；最后，還可以適度降低交易的中介服務(wù)費(fèi)費(fèi)率。  

他認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場銷售量將從2021年的18億平米降到2022年的14億平米，但事實(shí)上還沒有達(dá)到真正的底部。如果能夠穩(wěn)住價(jià)格，未來幾年再降2億—4億到10億—12億平米，房價(jià)收入比也下降至接近合理的區(qū)間，可能才是真正實(shí)現(xiàn)“軟著陸”的重要標(biāo)志。  

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則提出，盡管許多城市首套房房貸利率下調(diào)，但房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，特別是一線城市，目前都沒有執(zhí)行低于4.1的房貸首套利率。市場期待包括爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度的政策。