土地市場(chǎng)熱度好于新房市場(chǎng)。

4月，核心城市土地市場(chǎng)保持火熱，優(yōu)質(zhì)地塊參拍房企數(shù)量眾多，觸頂搖號(hào)地塊占比保持高位。

不過(guò)，整體來(lái)看，房企拿地依然低迷，近七成百?gòu)?qiáng)房企1~4月未拿地，拿地企業(yè)仍是央國(guó)企和區(qū)域深耕的民企。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)火熱一定程度上提振了市場(chǎng)信心，預(yù)計(jì)接下來(lái)一二線(xiàn)城市土拍熱度仍會(huì)慣性延續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊仍是房企補(bǔ)倉(cāng)拿地的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。

核心城市競(jìng)爭(zhēng)激烈

4月份，有上海、杭州、合肥等多城繼續(xù)集中供地，土拍熱度持續(xù)走高，部分優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)集中供地城市中共有11個(gè)城市掛牌出讓宅地80余宗。其中，上海一次性推出19宗涉宅用地，拍地總金額近519億元，平均溢價(jià)率約7.3%，頭部房企回歸積極補(bǔ)倉(cāng)，共吸引超50家房企競(jìng)拍，為近6年最多。另外，杭州市、合肥市和無(wú)錫市三大長(zhǎng)三角核心城市也在本輪集中供地中累計(jì)成交金額近370億元，杭州市12宗地塊僅花費(fèi)50分鐘就全部出讓?zhuān)戏释僚牡膮⑴c房企總數(shù)超60家。2023年以來(lái)，除了上述長(zhǎng)三角四城，南京市、蘇州市、寧波市等核心板塊土地同樣競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)拍至地價(jià)上限。與此同時(shí)，1~4月非核心一二線(xiàn)城市土拍市場(chǎng)仍以底價(jià)成交為主。

克而瑞研究中心指出，當(dāng)前土地市場(chǎng)呈現(xiàn)四個(gè)特征，第一，城市、區(qū)域分化加劇，即便是集中供地城市熱度同樣差異顯著；第二，優(yōu)質(zhì)地塊參拍靠“搶”和“運(yùn)氣”，整體競(jìng)爭(zhēng)十分激烈；第三，城市選擇高度集中，鮮有三四線(xiàn)城市受到企業(yè)的“青睞”；第四，盡管土拍火熱，但拿地主力仍是規(guī)?；肫?、品質(zhì)地方國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企組成的“老面孔”，“新鮮血液”并不多，大部分房企仍然面臨資金壓力。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1~4月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額3150.1億元，拿地規(guī)模同比下降13.1%，降幅較上月收窄1.88個(gè)百分點(diǎn)，降幅繼續(xù)收窄。從新增貨值來(lái)看，華潤(rùn)置地以累計(jì)新增貨值503億元占據(jù)榜單第一；建發(fā)房產(chǎn)、萬(wàn)科緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為418億元和337億元。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，貨值TOP100集中度依舊較高，其中貨值TOP10房企1-4月新增貨值占百?gòu)?qiáng)比例達(dá)到42%，前30強(qiáng)企業(yè)貨值占比更是接近七成。

不過(guò)，克而瑞研究中心指出，土地市場(chǎng)雖熱，但企業(yè)拿地整體仍低迷。一方面近七成百?gòu)?qiáng)房企1~4月未拿地，且百?gòu)?qiáng)拿地銷(xiāo)售比持續(xù)低位，另一方面，投資策略主要集中在一二線(xiàn)城市，拿地企業(yè)依舊是“老面孔”央國(guó)企和區(qū)域深耕的民企。

民企投資逐漸復(fù)蘇

從拿地企業(yè)的特征來(lái)看，克而瑞研究中心指出，第一，民企投資的積極性在復(fù)蘇。一方面是此前拿地積極的民企如龍湖、濱江、偉星等持續(xù)在深耕城市拿地。龍湖在上海、杭州、長(zhǎng)沙以41億拿下三塊地，濱江則繼續(xù)深耕杭州，偉星繼2月份杭州拿地后，再次競(jìng)得蕭山區(qū)一宗地，且在合肥土拍中，報(bào)名多達(dá)7幅地，并在競(jìng)品質(zhì)中競(jìng)得高新區(qū)地塊。

另一方面，本土民企緊抓“撿漏”機(jī)遇，參與到搖號(hào)中，坤和、天陽(yáng)等多家民企在大本營(yíng)均有所斬獲。值得注意的是，碧桂園時(shí)隔9個(gè)月首次在集中供地拿地，通過(guò)搖號(hào)競(jìng)得杭州濱江浦沿地塊，總價(jià)28.3億元。

第二，盡管土拍火熱，但主力仍是規(guī)?；雵?guó)企的?？硕鹧芯恐行闹赋?，在上海、成都的土拍中，央國(guó)企拿地?cái)?shù)量占比達(dá)到84%和60%。且從參拍來(lái)看，銷(xiāo)售TOP10央國(guó)企房企基本均報(bào)名了核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。4月單月拿地中，華潤(rùn)、萬(wàn)科、建發(fā)、中國(guó)鐵建拿地金額（全口徑）超過(guò)100億元，華潤(rùn)在廣州、上海、長(zhǎng)沙共計(jì)拿地6幅，金額達(dá)到234億元，保利、招商、金地拿地同樣超過(guò)50億元。

中指研究院也表示，從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，央企國(guó)企仍是主力。華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、綠城、保利發(fā)展等全國(guó)性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，央國(guó)企參與熱度較高，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國(guó)企。民營(yíng)企業(yè)中，坤和集團(tuán)占據(jù)杭州市拿地金額榜首。

展望后市，克而瑞研究中心指出，在優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”情況下，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍將加劇。以搖號(hào)或競(jìng)品質(zhì)為主的土拍方式會(huì)影響房企的投資策略，同時(shí)也給中小房企帶來(lái)機(jī)遇。一方面，需要在核心城市補(bǔ)倉(cāng)的央國(guó)企投資周期或?qū)⒈焕L(zhǎng)，而民企整體仍呈現(xiàn)弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，深耕當(dāng)?shù)氐谋就撩衿髣t有“撿漏”機(jī)會(huì)。另一方面，隨著競(jìng)爭(zhēng)提升，房企投資策略也會(huì)從僅關(guān)注核心區(qū)域、核心地塊延展向城市外圍區(qū)域，帶動(dòng)整體市場(chǎng)熱度提升。

克而瑞研究中心認(rèn)為，土地市場(chǎng)的火熱一定程度上提振了市場(chǎng)信心，加快了投資-銷(xiāo)售的傳導(dǎo)效應(yīng)。預(yù)計(jì)接下來(lái)一二線(xiàn)城市土拍熱度仍會(huì)慣性延續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊依舊是房企補(bǔ)倉(cāng)拿地的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。