“四段主要內(nèi)容，兩段和房地產(chǎn)有關(guān)?！边@是一位券商首席分析師對金融監(jiān)管部門今年召開的首次信貸工作座談會簡短但直擊重點的評論。

1月10日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，研究部署落實金融支持穩(wěn)增長有關(guān)工作。會議要求保持對實體經(jīng)濟的信貸支持力度，加大金融對國內(nèi)需求和供給體系的支持，做好對基建投資、小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、制造業(yè)、綠色發(fā)展等重點領(lǐng)域的金融服務(wù)，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，推動經(jīng)濟運行整體好轉(zhuǎn)。

值得注意的是，會議還明確，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。

“此次會議屬于2023年首次信貸工作會議，但是會議中提及較多的依然是房地產(chǎn)，這也說明，房地產(chǎn)是2023年金融信貸投放的重中之重，體現(xiàn)了高層對于房地產(chǎn)融資的重視和支持?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示。

房地產(chǎn)重要性愈加凸顯

央行、銀保監(jiān)會上一次聯(lián)合召開信貸工作座談會還是在2022年11月21日，主題為“研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟大盤政策措施落實工作”。時隔50天，兩部門再次聯(lián)合召開信貸工作座談會，主題為“研究部署落實金融支持穩(wěn)增長有關(guān)工作”。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，金融監(jiān)管部門在2022年曾召開過三次座談會，2022年5月23日為央行召開全系統(tǒng)貨幣信貸形勢分析電視會議，主題為“分析研究當前貨幣信貸形勢，部署推進當前和下一階段貨幣信貸工作”；2022年8月22日為央行召開部分金融機構(gòu)貨幣信貸形勢分析座談會，主題為“分析研究當前貨幣信貸形勢，部署推進當前和下一階段貨幣信貸工作”。

就房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，對比最近這四次會議內(nèi)容來看，第二次會議僅提及“要保障房地產(chǎn)合理融資需求”，第三次會議一段內(nèi)容提及房地產(chǎn)，占據(jù)主要內(nèi)容的1/3，而此次會議房地產(chǎn)內(nèi)容占據(jù)主要內(nèi)容的1/2。

房地產(chǎn)的重要性從中央到金融部門的會議也有所體現(xiàn)。去年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”部分，房地產(chǎn)內(nèi)容居前，且占比較大?！耙_保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡?！?/p>

央行2023年工作會議，也將“落實金融16條措施，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”放在2023年工作任務(wù)的第二條，且放置于“加大金融對國內(nèi)需求和供給體系的支持力度”之中。

“鼓勵住房、汽車等大宗商品消費。”近日，央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清接受媒體采訪時表示。同時，對于下一步金融風險重點工作，第一條即為：努力促進房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)，落實“金融十六條”措施，以保交樓為切入點，以改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負債表為重點，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，逐步推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過渡。

首提“四項行動”

去年以來，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃的內(nèi)容頻頻被提及。早在去年11月21日，證監(jiān)會主題易會滿在2022金融街(000402)論壇年會上表示，當前，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。

次日，國務(wù)院常務(wù)會議提出努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債狀況，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

隨后的11月28日，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

11月25日，國務(wù)院副總理劉鶴表示，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當前出現(xiàn)的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導市場預(yù)期和信心回暖。

12月26日，中央經(jīng)濟工作會議提出要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況。

再到12月21日，證監(jiān)會學習中央經(jīng)濟工作會議精神提出要“全面落實改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，繼續(xù)實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，更好推進央地合作增信共同支持民營房企發(fā)債”。

對于此次會議提出的實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動，嚴躍進認為，這說明資產(chǎn)負債表優(yōu)化的工作正進入實質(zhì)操作階段。

嚴躍進具體解釋稱，資產(chǎn)激活意味著要把房地產(chǎn)企業(yè)的各類資產(chǎn)進行盤活，其包括待開發(fā)的土地和待出售的房產(chǎn)、預(yù)售資金的加快回籠、資產(chǎn)證券化的加快推進、REITs產(chǎn)品等模式的加快介入、現(xiàn)金流的持續(xù)改善等內(nèi)容；負債接續(xù)意味著后續(xù)對于負債的工作要加快清理，包括負債的展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)出售以清償債務(wù)等工作；權(quán)益補充意味著后續(xù)要鼓勵各類優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極做戰(zhàn)略投資者，包括央國企、保險公司等企業(yè)，同時會強調(diào)對于企業(yè)資本金的注入和確保資金狀況的穩(wěn)?。活A(yù)期提升意味著要不斷修復投資者對于中國房企的看法，尤其是各類金融機構(gòu)企業(yè)，同時要不斷減少企業(yè)違約的風險，同時強化今年房企銷售的目標值，進而促進“金融-房企-銷售市場”等渠道的順暢。

“第二支箭”有望繼續(xù)發(fā)力

值得注意的是，從此次會議出席人員來看，除地方金融監(jiān)管部門、主要銀行外，還有發(fā)改委、交易商協(xié)會相關(guān)人員出席，這也是兩相關(guān)部門首次出席該類會議。

去年以來，房地產(chǎn)融資“三支箭”逐步發(fā)力，其中“第二支箭”與交易商協(xié)會有關(guān)。

2022年11月23日，交易商協(xié)會披露，中債增進公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團三家民營房企發(fā)債信用增進函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。“截至當日，中債增進公司已通過公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機制積極推進業(yè)務(wù)開展?！?/p>

“后續(xù)，在人民銀行指導下，交易商協(xié)會將組織中債增進公司繼續(xù)積極推進‘第二支箭’實施，保持房企債券融資穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”交易商協(xié)會表示。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，就當前而言，推動房地產(chǎn)市場盡快回暖的重點在需求側(cè)，其中下調(diào)居民房貸利率是關(guān)鍵，其他放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費等也能起到輔助作用。

近日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制》。中泰證券金融組負責人戴志鋒表示，本次政策更多的是一種監(jiān)管態(tài)度的體現(xiàn)，體現(xiàn)出房價成為了利率政策制定的重要因素，穩(wěn)房價成為了穩(wěn)經(jīng)濟的重要組成部分，也體現(xiàn)出接下來促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要動力是刺激居民需求，而不是像以前一樣地靠房企在供給端加杠桿投資拉動，因此預(yù)計需求端還會進一步持續(xù)、全面放開。