“政策不能?！?。

近來，各地的樓市政策又顯得密集起來，其中有不少高能級(jí)城市釋放了支持措施。

例如上海、杭州、合肥等多地提高多孩家庭公積金貸款或租房提取額度，蘇州支持公積金“商轉(zhuǎn)公”，多城再對(duì)限購予以局部放松等。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，4月重點(diǎn)城市出臺(tái)提振政策15次，政策出臺(tái)數(shù)量較上月有所增加。

當(dāng)下樓市復(fù)蘇進(jìn)程出現(xiàn)反復(fù)，政策亦尚有發(fā)力空間。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，二季度以來，高能級(jí)城市及時(shí)發(fā)出積極信號(hào)，有助于改善市場(chǎng)預(yù)期。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，當(dāng)前房地產(chǎn)的復(fù)蘇通道開啟，但樓市尚未完全恢復(fù)，仍需實(shí)質(zhì)有力的措施推動(dòng)樓市復(fù)蘇延續(xù)，在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，提振市場(chǎng)信心。

高能級(jí)城市再出手

自2022年臨港新區(qū)結(jié)合人才政策放松限購至今，上海未再公開發(fā)布樓市的支持政策。但五一節(jié)前夕，上海官方宣布實(shí)施多子女家庭住房公積金支持政策，符合相關(guān)政策的多子女家庭購買首套住房，最高貸款限額在此前的基礎(chǔ)上上浮20%，最高可達(dá)144萬元。

廣州則在4月底創(chuàng)新提出“一手房帶押過戶”。中指院指出，原先辦理在建工程抵押的一手房，需開發(fā)企業(yè)將房源解押后方可為買家辦理過戶，若開發(fā)商資金緊張，部分房源或無法辦理解押手續(xù)，可能導(dǎo)致買家過戶受阻；新規(guī)下，賣方在未提前償還舊貸款、辦理注銷抵押登記的情況下，可與買方辦理交易過戶，并完成抵押權(quán)變更登記，從而降低企業(yè)籌資還貸壓力，提升一手房交易效率。

4月上旬，北京住建委亦提出，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策由房山區(qū)試點(diǎn)。中泰證券指出，該舉措是對(duì)此前北京2023年重點(diǎn)任務(wù)清單中完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施的落實(shí)，這也意味著一線城市“一區(qū)一策”的步伐加快，通過精細(xì)化調(diào)控支持房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展或?qū)⒊蔀橐痪€城市政策風(fēng)向的主旋律，有望強(qiáng)化行業(yè)復(fù)蘇韌性。

與一線城市嚴(yán)守“四限”政策不同，熱點(diǎn)二線城市持續(xù)降低入市門檻，逐步縮小限購區(qū)域，著力在需求端“開源”。

在2022年經(jīng)歷了短暫限購放開的蘇州，近日對(duì)吳中區(qū)的購房門檻進(jìn)行降低，將非蘇州市戶籍購房的社保繳納要求從6個(gè)月降低到3個(gè)月，且不需連續(xù)繳納；鄭州則在二環(huán)外取消了限購，限購區(qū)域外的房產(chǎn)套數(shù)，不計(jì)入限購數(shù)量；杭州在錢塘區(qū)進(jìn)行了限購政策優(yōu)化，外地戶籍居民只需1個(gè)月社保即可購買錢塘區(qū)首套新房或二手房。

作為增加需求的根本，杭州還在加大力度“搶人”。在5月8日起施行的戶籍新政中，杭州放寬了落戶要求，如符合要求的大專生可直接落戶、技能人才落戶的社保要求由原先的1年變?yōu)?個(gè)月、放寬投靠落戶條件等。

在許多城市重點(diǎn)發(fā)力的公積金政策方面，土地市場(chǎng)熱度頗高的合肥也加入了“提取公積金作首付款”的行列。值得一提的是，包括長沙、蘇州、沈陽等在內(nèi)的許多城市也啟動(dòng)了“商轉(zhuǎn)公”，推動(dòng)存量貸款利率下降。

在與棚改關(guān)系密切的房票方面，亦有眾多省會(huì)城市推出相關(guān)政策。4月以來，南京、南昌公布了房屋征收補(bǔ)償房票安置政策；廈門的首張紙質(zhì)房票及首張轉(zhuǎn)讓房票已在5月7日開出。

據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，4月，重點(diǎn)城市出臺(tái)提振政策15次，政策出臺(tái)數(shù)量較上月有所增加，優(yōu)化力度持續(xù)加碼。該研究院認(rèn)為，進(jìn)入二季度，市場(chǎng)交易出現(xiàn)趨勢(shì)性回落，消費(fèi)者觀望情緒加重，高能級(jí)城市在此時(shí)釋放積極信號(hào)，將有助于改善市場(chǎng)政策預(yù)期，引導(dǎo)市場(chǎng)信心恢復(fù)。

仍需實(shí)質(zhì)有力的措施

盡管相較于2022年許多高能級(jí)城市松綁限售、限購等措施而言，當(dāng)前各類政策的力度并不算大，但在中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來，多項(xiàng)政策的效果累計(jì)疊加，仍可對(duì)購房者置業(yè)預(yù)期和市場(chǎng)成交的恢復(fù)產(chǎn)生一定積極影響，特別是熱點(diǎn)城市。

有身在蘇州的房地產(chǎn)從業(yè)者就提及，近期落地的公積金商轉(zhuǎn)貸政策有效降低了存量貸款利率，可以讓前兩年不少購房者“6字頭”的房貸利率轉(zhuǎn)化成現(xiàn)行的低利率，由此解決一部分二手房拋售心理，減少拋盤，起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，也有助于減弱市場(chǎng)的悲觀情緒?！安蝗幻刻熨u出100套二手房、新掛牌200套，新房也沒法賣了?！?/p>

事實(shí)上，在樓市復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢固的當(dāng)下，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，即便效用不明顯，但“政策不能?！保唐趦?nèi)房地產(chǎn)政策保持寬松狀態(tài)，對(duì)穩(wěn)定購房者置業(yè)信心和預(yù)期至關(guān)重要。

任澤平在展望2023年樓市發(fā)展的文章中指出，當(dāng)前房地產(chǎn)至暗時(shí)刻已過、復(fù)蘇通道開啟，市場(chǎng)出現(xiàn)小陽春但后勁略有不足，進(jìn)入4月后環(huán)比放慢，樓市尚未完全恢復(fù)，信心未完全提振，樓市成交與2019-2021年同期水平仍有一定差距，恢復(fù)基礎(chǔ)不牢，需要實(shí)質(zhì)有力措施推動(dòng)樓市復(fù)蘇延續(xù)，在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，提振市場(chǎng)信心。

除了銷售復(fù)蘇尚不算牢固，中信證券指出，當(dāng)前企業(yè)信用環(huán)境也顯然未完全修復(fù)，不少民營企業(yè)和混合所有制企業(yè)融資仍然不通暢，保交付任務(wù)也尚未完成。接下來的政策既需要防范二次信用風(fēng)險(xiǎn)，又需要考慮未來可能存在的超調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。在此背景之下，保持政策穩(wěn)定，落實(shí)此前關(guān)于支持剛需改善、保交付保民生保穩(wěn)定的說法至關(guān)重要。

有不少受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下政策仍有放松的空間。例如蘇州近期的限購放松只針對(duì)吳中區(qū)，“還留有空間”。福州當(dāng)?shù)氐姆科笕耸恳卜Q，當(dāng)?shù)貎H將公積金的首付比例降至了2成，商貸還沒降，同時(shí)二套首改按首套算等政策也可予以放開，“這都是以前有過的”。

任澤平也建議，短期各地可下調(diào)二套房首付比、給予適當(dāng)補(bǔ)貼、降低交易稅費(fèi)，同時(shí)改變此前過嚴(yán)的限購限貸限價(jià)措施、恢復(fù)到正常市場(chǎng)狀況等。從長期來看，他認(rèn)為，要通過“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉”等構(gòu)建新模式，促進(jìn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過很明顯的是，政策不會(huì)再回到過去的老路上了。“房地產(chǎn)存在一條高線帶低線，房價(jià)波浪式上漲刺激低線開發(fā)投資的老路?！敝行抛C券指出，但這種投資刺激的路徑是低效和不可持續(xù)的，當(dāng)前的政策是在尋求高質(zhì)量發(fā)展。