2023年，各地紛紛明確將支持和提振住房消費作為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的一項重要舉措，需求端優(yōu)化政策加速落地。  

自年初以來，不少城市在居民信貸政策的調(diào)整上積極行動，下調(diào)首套房貸利率下限正在成為各地支持購房需求的發(fā)力點。  

記者近期了解到，自2023年1月初中國人民銀行明確“房貸利率下限允許下調(diào)”以來，全國各地開啟了房貸利率的密集調(diào)整。  

據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計，2023年新調(diào)整房貸利率下限的城市已接近20個。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降低住房貸款成本有望促進(jìn)正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度，后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)。  

多城調(diào)整首套房貸利率下限  

近日，記者從鄭州市場人士處了解到，多家國有大行及股份行已確認(rèn)，鄭州首套房按揭貸款年利率自2023年1月29日起下調(diào)，工行、建行、中原銀行等銀行首套房按揭貸款利率已下調(diào)至3.8%。而在此前，鄭州首套房按揭貸款年利率普遍執(zhí)行4.1%的標(biāo)準(zhǔn)。此外，外地房貸未結(jié)清，在鄭州購房可按照首套首付及利率政策執(zhí)行。  

據(jù)了解，早在2022年3月份，鄭州市就率先發(fā)布力度較大的一攬子樓市政策，通過優(yōu)化調(diào)整限購、限貸，重啟貨幣化安置等方式激發(fā)市場需求。不過，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年鄭州樓市成交量依然未有明顯回升。2022年，鄭州全年商品住宅成交面積同比下降43%至542萬平方米，且成交規(guī)模連續(xù)三年下滑。截至目前，鄭州新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比已連續(xù)5個月均下降。  

除了鄭州之外，近期，已有多個城市開啟了首套房貸利率調(diào)整。比如中國人民銀行天津分行近日宣布自2023年1月起，天津市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限執(zhí)行“不低于相應(yīng)期限LPR-40個基點”（按照當(dāng)前5年期LPR計算，即為3.9%)。同樣，石家莊目前執(zhí)行的首套房貸利率最低為3.8%。甚至，部分城市如珠海，部分國有銀行首套房貸利率已開始按3.7%執(zhí)行。  

根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2023年新調(diào)整利率下限的城市已接近20個，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市。其中，九江、中山、天津、沈陽首套房貸利率最低為3.9%；唐山、麗水、太原、鄭州、福州、廈門首套房貸利率最低為3.8%；南寧、珠海最低為3.7%。另外，肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門等地階段性取消首套房貸利率下限。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這些城市對首套房貸利率下限進(jìn)行調(diào)整之舉，是對中國人民銀行、銀保監(jiān)會此前政策的落實。  

實際上，自2022年以來，信貸政策支持力度不斷深化。LPR報價已分別于當(dāng)年1月、5月和8月調(diào)降了三次，5年期以上LPR累計下調(diào)35個基點。  

2022年9月29日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。當(dāng)時針對于2022年6~8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，當(dāng)?shù)卣勺灾鳑Q定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，彼時70個大中城市中符合條件的城市至少有23個，包含天津等8個二線城市和溫州、岳陽等15個三四線城市。  

據(jù)融360數(shù)字科技研究院統(tǒng)計，LPR下降疊加房貸利率下限雙重調(diào)整后，2022年全國首套房貸利率下限下降55個基點，由原來的4.65%下降至4.1%，二套房貸利率下限下降35個基點，由原來的5.25%下降至4.9%。  

2023年1月5日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會再發(fā)文，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。其中，有38個城市滿足這一條件。該政策發(fā)布以后，包括唐山、太原、麗水、珠海、江門等10余個城市跟進(jìn)調(diào)整首套房貸利率。  

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實際上，自2022年11月以來，房地產(chǎn)供需兩端政策支持力度就在不斷加大，2023年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議為今年房地產(chǎn)政策定調(diào)，“增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”成為工作重點。與此同時，金融支持房地產(chǎn)的四大政策方向也更加明晰，需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表、完善住房租賃金融支持政策。  

據(jù)了解，近一個月以來，已有多個省市發(fā)布了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)措施，其中，支持合理住房消費成為各地的共識。各地的支持手段包括對住房消費提供信貸支持、降低稅費、發(fā)放購房補(bǔ)貼等。以湖南為例，1月31日，《長沙晚報》報道，目前湖南全省13個非限購市州的首付比下限均降至兩成，二套三成；1個限購市（長沙市）的首付比政策下限為首套三成，二套降至四成。對此前住建部提及的“對于購買首套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來”積極落實，調(diào)整力度較大，對其他省市形成示范作用。  

在諸多促進(jìn)住房消費的方式中，信貸政策調(diào)整目前正在成為各地積極落實的一項重要舉措。早在2023年1月初宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制之時，中國人民銀行、銀保監(jiān)會就指出，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機(jī)制。  

根據(jù)克而瑞對2022年全國100個城市新建商品住宅成交均價同比漲幅數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，其中有70個城市2022年住宅成交均價同比漲幅不超過5%，由此其指出百城中有七成城市房價疲軟。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類城市是接下來房貸利率下調(diào)概率最大的城市。  

具體來看，二線城市中，太原、沈陽、石家莊、哈爾濱、昆明、烏魯木齊、南寧、武漢、海口和貴陽的房價總體疲軟，此類城市多為北方省會城市或文旅市場遇到明顯沖擊的城市。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為這類城市是2023年一季度最應(yīng)該主動下調(diào)房貸利率的城市。而天津、鄭州、石家莊等二線或重點城市率先調(diào)整，將會對省內(nèi)其他城市帶來啟發(fā)。  

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，短期來看，符合首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制的城市有望跟進(jìn)調(diào)整，利率下限有望降至4%以下，這部分城市多為普通二線及三四線城市。而一線及核心二線城市新房市場韌性較強(qiáng)，房價整體平穩(wěn)運行，房貸利率或更多從加點數(shù)上進(jìn)行調(diào)整。  

實際上，過去三年，居民房貸成本已明顯降低?？硕鹣嚓P(guān)報告對過去三年房貸的主流利率進(jìn)行了統(tǒng)計測算，2020年初時全國重點城市主流的房貸利率為5.3%，經(jīng)過三年的金融政策調(diào)整，2023年1月份關(guān)于“3.8%利率為主流利率”的共識逐漸增強(qiáng)。以“100萬貸款本金、30年貸款時間、等額本息”的房貸為例，2020年初時其月供額為5553元，而在目前3.8%的貸款利率下則為4660元。  

從目前來看，房貸利率下調(diào)對市場預(yù)期的調(diào)節(jié)作用和成交的拉動效果仍有待進(jìn)一步觀察。不過，陳文靜指出，房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本，政策持續(xù)放松有望促進(jìn)正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度。  

陳文靜認(rèn)為，隨著供需兩端政策繼續(xù)加快落實，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復(fù)蘇，樓市“小陽春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)，但對于大部分城市而言，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房價預(yù)期仍較弱，市場修復(fù)需要更長時間。若政策執(zhí)行到位，全國市場最早或?qū)⒂诙径绕蠓€(wěn)。