高歌猛進數(shù)月后，隨著3月房企償債高峰期密集來臨，地產(chǎn)債市場或?qū)⒂瓉黻P(guān)鍵拐點。

地產(chǎn)債量價齊升

去年底房地產(chǎn)“三支箭”開弓以來，債市的“活水”正不斷涌入房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)信用債出現(xiàn)了量價齊升的局面。中指院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資332.4億元，同比上升15.54%，環(huán)比上升11.84%。與此同時，房地產(chǎn)債價格持續(xù)上揚，數(shù)據(jù)顯示，截至3月3日，今年以來中證地產(chǎn)債指數(shù)漲幅達到5.3%。

融資量擴大背后，2月房企密集迎來中票注冊“開閘”。中國銀行間市場交易商協(xié)會官網(wǎng)披露，2月底，碧桂園、綠城、廈門中駿、雅居樂、成都興城人居地產(chǎn)投資集團5家房企中期票據(jù)集中獲批注冊，喜迎年后“紅包”，累計可發(fā)行額度達390億元。

2月初，萬科、美的置業(yè)、新城控股、新希望地產(chǎn)、中國鐵建5家房企中票也密集獲準注冊，總計金額達到669億元。根據(jù)不完全統(tǒng)計，2月，房企獲批的中票發(fā)行總額已達1071億元。

值得注意的是，今年以來，隨著發(fā)債房企范圍不斷擴容，部分出險房企發(fā)債也開始“破冰”。

根據(jù)交易商協(xié)會網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2022年12月~2023年1月13日，中駿、雅居樂、合景泰富都各有一筆中票完成注冊，擬發(fā)行金額分別為15億元、18億元、13億元，寶龍也有一筆擬發(fā)行金額為15億元的中票狀態(tài)更新為“預(yù)評中”。此前，上述房企均曾有過一定信用風險，發(fā)債一度停滯。旭輝、中駿此前曾有商票逾期，寶龍、合景泰富的部分境外債涉及違約。

不僅如此，暫停已久的境外債發(fā)行也重新回暖，1月份，越秀、金茂率先在澳門金交所成功發(fā)行債券。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年1月，80家典型房企境外債融資50.39億元，環(huán)比增加91.5%。未來，海外債發(fā)行規(guī)模還有持續(xù)打開的空間。國際評級機構(gòu)惠譽在近期報告中指出，未實質(zhì)性違約或進行資本市場債務(wù)重組（包括債券交換或展期）的中資民營房企（未出險民營房企）的再融資需求在未來12個月將上升。2023年3月至2024年2月期間到期或可回售的境內(nèi)及美元債券本金總額同比將增加8.9%，達1672億元人民幣。

發(fā)行量不斷加碼的同時，地產(chǎn)債價格在經(jīng)歷快速擴張后，目前依然堅挺。據(jù)數(shù)據(jù)，“20碧地01”、“20龍湖04”、“21金科01”、“20世貿(mào)G1”等多家知名房企債券自去年11月以來漲幅均超過100%，近1個月來，中證地產(chǎn)債指數(shù)漲幅為0.2%，穩(wěn)守高位。

中正鵬元分析師劉詩綺指出，短期內(nèi)投資邏輯依然是流動性為王，央企及財務(wù)風格穩(wěn)健的國有房企信用資質(zhì)高，但利差亦已壓縮至相對低位；部分負債經(jīng)營水平偏高的國有房企受近期市場調(diào)整影響利差有所走闊，風險收益性價比更高。

事實上，目前優(yōu)質(zhì)房企和弱資質(zhì)房企的境內(nèi)債券價格分化顯著。根據(jù)中證鵬遠研報數(shù)據(jù)，截至2023年1月，央企背景房企利差區(qū)間為36.33至273.04bp，地方國有房企利差區(qū)間為60.22至566.60bp，民營房企利差區(qū)間為265.82至3014.06bp。以企業(yè)角度看，碧桂園、遠洋控股、萬達商管、龍湖等利差收窄幅度較大。

企業(yè)花式自救

地產(chǎn)債回彈行情能否延續(xù)？不少機構(gòu)認為2023年上半年償債高峰期即將來臨，房企如何應(yīng)對、能否軟著陸都將影響后續(xù)地產(chǎn)債市場發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度即為首個償債高峰；其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業(yè)的到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成。

其中，一季度到期的部分債券已經(jīng)歷一次展期，當前面臨二次展期風險，有較高的償還壓力。

從去年規(guī)模看，中證鵬元信用風險年會指出，2023年全年境內(nèi)地產(chǎn)債償還量為3585億元，將在3月迎來償債高峰；中資美元地產(chǎn)債到期金額為600億元，預(yù)計1月和4月為償債高峰。

壓力之下，近期不少房企開啟自救模式。據(jù)第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，近期房企減輕債務(wù)杠桿“流行”的方案主要包括債務(wù)展期、處置資產(chǎn)、債轉(zhuǎn)股三類。

在債務(wù)展期方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，融創(chuàng)、華夏幸福、中梁等5家企業(yè)債務(wù)展期成功，展期加權(quán)平均年限達3年以上。有業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著部分出險房企至少可以獲得3年左右的緩沖期，確保資金流處于相對安全的狀態(tài)度過樓市的至暗時刻。

展期之余，為減輕債務(wù)杠桿，不少房企斷臂求生，加快資產(chǎn)處置速度。去年12月以來包括華夏幸福、融創(chuàng)中國、奧園在內(nèi)的5家房企公布相關(guān)資產(chǎn)出售計劃，涉及回流資金超210億元。其中規(guī)模最大的是華夏幸福，去年12月該公司在處理固安四項資產(chǎn)、華御江（武漢）等多家公司股權(quán)及往來債券上的回流資金或達134億元。

今年3月初，短短3日時間，市場上已經(jīng)盛傳兩則知名房企在上海的資產(chǎn)處置方案。有消息稱旭輝集團計劃以逾14億元的價格，整棟出售上海恒基旭輝中心2棟商辦物業(yè)。這2棟擬出售物業(yè)位于上海虹橋商務(wù)區(qū)，整棟報價分別為5.5億元及8.8億元。同期中駿集團計劃整棟出售位于上海虹橋商務(wù)區(qū)的虹橋中駿廣場的多棟物業(yè)，總報價約25億元。第一財經(jīng)記者聯(lián)系了上述兩家公司官網(wǎng)電話，截至發(fā)稿前暫無回復(fù)。

此外，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)逐漸回暖，有地產(chǎn)公司在處理境外債上，試圖另辟蹊徑采用“債轉(zhuǎn)股”方式化解風險。華夏幸福是本輪房企債務(wù)危機爆發(fā)以來，首個達成“以股抵債”的案例，相關(guān)方案顯示華夏幸福境外債券存續(xù)總額約49.6億美元，約合人民幣336.5億元。據(jù)境外債重組計劃，債權(quán)人可享有30%現(xiàn)金兌付及16.7%信托受益權(quán)抵債。對于剩余的53.3%債權(quán)，債權(quán)人可選擇將其中一定比例轉(zhuǎn)換為“幸福精選平臺”的股權(quán)，其余部分則將展期八年。

華夏幸福成功案例在前，中梁、花樣年、融創(chuàng)等房企紛紛入局。2月17日，上海中梁地產(chǎn)集團有限公司公告了境外債重組的關(guān)鍵條款，擬將境外債務(wù)未付本息交換為新優(yōu)先票據(jù)，或者新優(yōu)先票據(jù)與新可換股票據(jù)的組合。1月16日，花樣年控股集團有限公司也發(fā)布建議境外債務(wù)重組業(yè)務(wù)更新公告，披露的重組方案主要包含債轉(zhuǎn)股、以新?lián)Q舊進行展期兩個部分。

有業(yè)內(nèi)人士指出，當前房企的債務(wù)壓力仍然相對較大，各類化解手段也相對豐富，但究其根本只是輔助手段。企業(yè)想要回歸正常經(jīng)營發(fā)展軌道，恢復(fù) “造血”能力才是關(guān)鍵。

從“補血”到“造血”，樓市需求、房企經(jīng)營回暖還有多遠？劉詩綺預(yù)計2023年上半年房地產(chǎn)銷售仍處于筑底階段，中期內(nèi)在首置及改善需求的帶動下房企銷售有望逐步回歸合理中樞，預(yù)測“十四五”期間內(nèi)商品房年銷售中樞約12.74億平方米。