9月29日，新華社以通稿的方式指出，國家有關(guān)部委分別出臺(tái)措施，包括加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度、完善差別化的住房信貸政策、增加住房的有效供給，加快推行房地產(chǎn)試點(diǎn)等，以鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。這是繼4月17日，國務(wù)院出臺(tái)“十號(hào)文”半年之后，中央對(duì)房地產(chǎn)發(fā)起的第二輪調(diào)控。

　　二次調(diào)控是對(duì)“十號(hào)文”的落實(shí)

　　二次調(diào)控的時(shí)機(jī)非常微妙。自4月17日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)“十號(hào)文”，即所謂史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)新政半年以來，房地產(chǎn)在遭遇了政策初期的慌亂和成交量暴跌之后，盡管各大城市房價(jià)瘋狂上漲的局面已經(jīng)不復(fù)存在，但全國的房價(jià)卻呈現(xiàn)出非常堅(jiān)挺的一面。特別是，8月份以來，一些城市的成交量突然大增。在這種情況下，開發(fā)商開始炒作“金九銀十”的概念，導(dǎo)致在國慶之前，房地產(chǎn)交易量環(huán)比6周以上上漲，史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)新政面臨失敗的尷尬。

　　在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，有關(guān)部委審時(shí)度勢(shì)，在政策層面及時(shí)向民眾釋放明確的信號(hào)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控和政策的落實(shí)。

　　從各部委出臺(tái)的具體措施看，除了要求首套房首付比例調(diào)整到30%為最新的政策之外，其余大部分內(nèi)容都是對(duì)以前政策的落實(shí)和完善。比如，要求各地立即研究制定貫徹落實(shí)國務(wù)院“十號(hào)文”的實(shí)施細(xì)則。事實(shí)上，4月17日到現(xiàn)在，除了北京等城市之外，出臺(tái)落實(shí)細(xì)則的省市不到十家，很多地方對(duì)于“十號(hào)文”的消極抵抗使得政策的公信力大打折扣。這次要求沒有出臺(tái)細(xì)則的，立即研究制定細(xì)則，而且再次強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格施行問責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，追究黨紀(jì)國法。

　　從完善差別化的住房信貸政策看，在“十號(hào)文”既定的非常嚴(yán)厲的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)了更加嚴(yán)厲的導(dǎo)向：將各地視情況執(zhí)行的暫停三套及以上住房貸款普及到全國，而且必須強(qiáng)化執(zhí)行，對(duì)于非居民購房貸款也全面暫停，而且將首套住房貸款的首付比例調(diào)整到30%及以上，同時(shí)要求各地銀行要對(duì)消費(fèi)性貸款變住房信貸等情況嚴(yán)格審查，令行禁止。

　　在稅收政策上，“十號(hào)文”提出要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策，在此基礎(chǔ)上，明確提出要調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，要求加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。除此之外，對(duì)于如何增加住房的有效供給，加大保障性住房建設(shè)，以及加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為提出了明確的要求。

　　因此，有關(guān)部委本次提出的“二次調(diào)控”的種種舉措，本質(zhì)上是對(duì)“十號(hào)文”的強(qiáng)化落實(shí)，“十號(hào)文”作為史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，可謂中國房地產(chǎn)調(diào)控史上的一次關(guān)鍵性的決戰(zhàn)，不容有失，如果“十號(hào)文”最終以失敗而告終，不僅將沉重打擊民眾對(duì)政策的信任，房地產(chǎn)市場(chǎng)將再次上演瘋狂，如果這一幕真的上演，結(jié)果將不是民眾是否住得起房的問題，而是中國經(jīng)濟(jì)將徹底被房地產(chǎn)瘋狂的泡沫毀于一旦，在這個(gè)大是大非面前，很顯然，決策層的頭腦是清醒的，及時(shí)出臺(tái)第二次調(diào)控，不僅在于挽救“十號(hào)文”的信譽(yù)，更在于挽救中國改革和中國經(jīng)濟(jì)。

　　“限購令”是最大看點(diǎn)

　　如果說，“十號(hào)文”的最大看點(diǎn)是嚴(yán)厲的信貸政策，對(duì)二套以上的房貸首付提高至全球最高的50%，并實(shí)行懲罰性的利率政策的話，則第二次調(diào)控的最大看點(diǎn)準(zhǔn)確說，有一個(gè)半，一個(gè)是“限購令”，半個(gè)則是至今未見真面目的“房產(chǎn)稅”，先來談?wù)勏拶徚睢?/P>

　　在“十號(hào)文”出臺(tái)之后，北京率先出臺(tái)了“限購令”，本輪調(diào)控由于相關(guān)部門的硬性推動(dòng)，限購令成為已經(jīng)出臺(tái)地方細(xì)則的各大城市的共有舉措，目前已經(jīng)有上海、深圳、廈門、寧波、南京、廣州等城市，既有一線城市，也有二線城市，可以預(yù)計(jì)，隨著各地政策的出臺(tái)，更多城市將加入限購的行列，為高燒的樓市潑一盆冷水。

　　從目前發(fā)出“限購令”的城市的具體舉措看，大體可以分為兩種情況：一種是總量控制，典型代表是深圳，對(duì)深圳居民限購兩套住房，非深圳居民，但在深圳繳納社保1年的，限購一套住房，這是迄今為止最為嚴(yán)厲的限購令；另一種是增量控制，深圳以外的其他城市都屬于這種情況，對(duì)以前的存量房既往不咎，只對(duì)戶籍居民和非戶籍居民“新購住房”的套數(shù)進(jìn)行限制。

　　作為一項(xiàng)特殊時(shí)期的特殊舉措，限購令本身對(duì)樓市的快速冷卻作用是不容置疑的：黃金周期間，北京、上海等地的樓市成交量環(huán)比暴跌，北京二手房成交量甚至暴跌97%，威懾作用明顯。但從民眾的反應(yīng)看，大家對(duì)限購令本身的療效還是有很多的疑慮。一是限購令不可能長期執(zhí)行，限購令只是一項(xiàng)臨時(shí)性的舉措，一旦各地的限購令停止執(zhí)行，市場(chǎng)可能會(huì)迎來報(bào)復(fù)性的反彈；二是限購令折射出中國樓市供應(yīng)面依舊非常緊張，“短缺經(jīng)濟(jì)學(xué)”的基本邏輯在房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊有效，限購有可能不僅不會(huì)安撫恐慌，反而因?yàn)槎倘币鸶蟮目只?。這從各地屢屢傳出所謂的以假離婚等手段逃避限購令可以看出。[Page]

　　房產(chǎn)稅：最后一只鞋子

　　筆者之所以說房產(chǎn)稅是半個(gè)看點(diǎn)，是因?yàn)楸M管遲早會(huì)推出，但究竟會(huì)推出一個(gè)什么樣的房產(chǎn)稅，這只鞋子卻遲遲沒有落地。

　　應(yīng)該說，如果從物業(yè)稅算起，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論已經(jīng)7年之久。從中國房產(chǎn)稅改革的初衷而言，起初并非基于抑制房價(jià)，而是為了規(guī)范中國繁雜而無效的“不動(dòng)產(chǎn)稅”。十六屆三中全會(huì)提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。但隨著房價(jià)的飛漲，物業(yè)稅不知何時(shí)被賦予平抑房價(jià)的任務(wù)，即使在今年，國家發(fā)改委正式放棄物業(yè)稅的提法，回歸房產(chǎn)稅改革之后，這種抑制房價(jià)的使命也依然被民眾所期待。

　　但根據(jù)最近房產(chǎn)稅的動(dòng)態(tài)來看，民眾對(duì)房地產(chǎn)的這種政策期待似乎要落空：一是最近網(wǎng)上傳言，上海、深圳房產(chǎn)稅已經(jīng)獲批，稅率為0.3%-0.4%。如果這個(gè)說法最后被證實(shí)，0.3%-0.4%的稅率，要平抑房價(jià)，顯然是一句空話，因?yàn)檫@意味著只要房價(jià)上漲1%，就足以彌補(bǔ)房產(chǎn)稅的損失，對(duì)于持有多套住房的人而言，并不構(gòu)成真正的負(fù)擔(dān)；其二，我們注意到，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人10月4日再次表示，對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的，這既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，也有利于健全地方稅體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用，引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房。按照我國1986年的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅只是一種普通的財(cái)產(chǎn)稅，是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%，國家稅務(wù)總局說，從國際經(jīng)驗(yàn)及公平、規(guī)范的角度看，房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)個(gè)人所有的住房普遍征收。并不分是二套房產(chǎn)，還是唯一的房產(chǎn)，一律進(jìn)行征收，這意味著，用房產(chǎn)稅抑制投機(jī)性購房只是一句空話。

　　從物業(yè)稅到現(xiàn)在的房產(chǎn)稅，政策設(shè)計(jì)者迄今都說不清楚房產(chǎn)稅的政策目標(biāo)究竟是什么，是完善房地產(chǎn)稅收體系，還是為了抑制高房價(jià)？要完善稅收體制，就要在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，大幅度取消其他的稅費(fèi)，而要抑制高房價(jià)，就不應(yīng)該針對(duì)居民個(gè)人，而應(yīng)該對(duì)那些擁有三套以上住宅的，還有別墅等豪宅的征稅，或者對(duì)炒房者直接征收暴利稅。在以上種種的疑問得不到制度的回應(yīng)的情況下，強(qiáng)行推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，甚至對(duì)個(gè)人擁有的所有住房征收房產(chǎn)稅，不僅無法抑制房價(jià)，反而會(huì)引發(fā)更多的不公平。

　　問責(zé)是調(diào)控成敗關(guān)鍵

　　在樓市調(diào)控問題上，鄧公當(dāng)年提出的“黑貓白貓”妙論，完全可以用來作為房地產(chǎn)政策評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)：不管白貓黑貓，真正執(zhí)行的才是好貓。9月29日第二次調(diào)控的一大特點(diǎn)是突出強(qiáng)調(diào)政策的執(zhí)行力，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，追究黨紀(jì)國法。其實(shí)，這不是一個(gè)新的提法，幾乎可以肯定的是，在每一次房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻，幾乎毫無例外地都強(qiáng)調(diào)問責(zé)，但幾乎每一次問責(zé)都成了稻草人。

　　的確，評(píng)估一個(gè)政策的實(shí)際效用，最重要的還是要看政策的執(zhí)行力，再嚴(yán)厲的政策，如果不執(zhí)行，等于形同虛設(shè)。而事實(shí)上，自4月17日，國務(wù)院“十號(hào)文”出臺(tái)之后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)預(yù)期的調(diào)控效果，房價(jià)堅(jiān)挺，最主要的還是政策本身缺乏執(zhí)行力。無論是4月17日的“十號(hào)文”，還是9月29日有關(guān)部委出臺(tái)的第二波調(diào)控政策，嚴(yán)厲程度實(shí)屬罕見，但對(duì)于未來的執(zhí)行力，大家依舊信心不足。從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)歷次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)看，從來都不乏政策，但政策的落實(shí)因?yàn)殚_發(fā)商等的對(duì)抗而乏善可陳。4月17日“十號(hào)文”出臺(tái)之后，出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的少而又少就是明證。

　　似乎為了回應(yīng)外界在問責(zé)問題上的質(zhì)疑，10月11日，住建部、國土資源部等三部委又專門發(fā)出通知，再次強(qiáng)調(diào)要對(duì)省級(jí)人民政府問責(zé)，要求各地立即研究制定貫徹落實(shí)“國十條”的細(xì)則，再次表示對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任?？梢哉f，盡管每一輪房地產(chǎn)調(diào)控，都提到對(duì)地方政府的問責(zé)問題，但像本輪調(diào)控如此三令五申的，的確罕見，看來，起碼在問責(zé)上，這回不是只說說而已。強(qiáng)調(diào)問責(zé)的效果是比較明顯的：在問責(zé)的威懾下，地方政府明顯加快了實(shí)施細(xì)則出臺(tái)的步伐，一些城市很快出臺(tái)了細(xì)則，而且都將“限購令”作為調(diào)控的利器，看來，只要真正問責(zé)，地方政府的執(zhí)行力還是可以期待的。就此而言，無論是“國十條”，還是本次的“二次調(diào)控”，要落到實(shí)處的關(guān)鍵是落實(shí)責(zé)任，對(duì)不執(zhí)行調(diào)控政策的，堅(jiān)決追究有關(guān)人員的責(zé)任，只有將房價(jià)調(diào)控和官員的烏紗帽掛鉤，房地產(chǎn)調(diào)控的第二波才不會(huì)再次淪為政策白條。

　　但是，遺憾的是，就目前的問責(zé)機(jī)制來看，依然有很多軟肋：比如，調(diào)控房價(jià)不力究竟如何判定，房價(jià)過快上漲又如何量化，這本身一直就很模糊；再比如，即使可以判定某省某市調(diào)控房價(jià)不力，又如何追究責(zé)任，追究什么責(zé)任？因?yàn)榫同F(xiàn)有的法律而言，并沒有相應(yīng)的規(guī)定。而且，本次調(diào)控強(qiáng)調(diào)，要對(duì)“省級(jí)人民政府問責(zé)”，事實(shí)上，房地產(chǎn)調(diào)控，無論是政策，還是協(xié)調(diào)機(jī)制，都屬于全國一盤棋的戰(zhàn)役，并非地方戰(zhàn)役，需要中央有關(guān)部門的配合，這樣才有所謂省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)的問題。金融部門管不住銀行，土地部門管不住土地，住建部管不了保障性住房，稅務(wù)部門遲遲不出臺(tái)稅收政策，這些部門的責(zé)任誰來追究？

　　比如，今年6月國土資源部曾宣布“7月督察，8月約談，9月問責(zé)”?，F(xiàn)在9月已過，可是我們還是沒有看到問責(zé)，之前流傳的2000多起閑置土地的黑名單也沒了下文；再比如，住建部在9月份首次公布了今年保障房建設(shè)進(jìn)展情況：今年計(jì)劃建設(shè)的580萬套，前8個(gè)月開工70%，竣工30%，其中5個(gè)省區(qū)市開工率還不到50%。實(shí)事求是而言，開工和竣工的進(jìn)度都一般，5個(gè)城市開工率不到50%，為什么不點(diǎn)名？

　　房地產(chǎn)調(diào)控是一場(chǎng)拳擊賽

　　對(duì)于本次房地產(chǎn)調(diào)控的未來，鑒于歷次的慘痛教訓(xùn)，任何極端樂觀的情緒都必須慎重。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不能簡單套用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理予以解釋，這個(gè)市場(chǎng)本身依舊扭曲，既是政策市，也是資金市，還是利益博弈最慘烈的角斗場(chǎng)。就此而言，二次調(diào)控盡管看起來來勢(shì)洶洶，但筆者依舊表示短期和審慎的樂觀，而且，鑒于政策本身依舊有很多的硬傷，比如限購令，比如房產(chǎn)稅的細(xì)節(jié)等等，加之長盛不衰的老話題土地財(cái)政的問題，這使得我們對(duì)于每一次的政策都只能投有限的信任票。購房者也好，政策制定者也好，一定要有足夠的耐心。