在深圳龍華上塘地鐵站B、C出口的西側(cè)，緊鄰著的便是中海匯德理項(xiàng)目。2020年8月，龍華中海匯德理線上選房，1179套房源當(dāng)天售罄，因項(xiàng)目位置優(yōu)越且選房人數(shù)遠(yuǎn)超房源數(shù)量，選中房源的業(yè)主無不感到幸運(yùn)。但從2021年開始，質(zhì)疑中海匯德理開發(fā)商“貨不對(duì)板、虛假宣傳”的聲音便開始流傳；2021年底竣工備案后，質(zhì)疑聲被推到了高潮。

“反復(fù)開鑿?fù)鈮Γ瑢?dǎo)致鋼筋長期裸露，日曬雨淋，鋼筋有變脆風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響建筑結(jié)構(gòu)的耐久性。”中海匯德理業(yè)主周霖(化名)告訴南都·灣財(cái)社記者，項(xiàng)目的外墻質(zhì)量問題已出現(xiàn)一年多時(shí)間，依然未得到解決。而在外墻疑似存在質(zhì)量問題的同時(shí)，業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在精裝修無證施工、公共區(qū)域虛假宣傳、陽臺(tái)改房間涉嫌違法搭建等等問題。

3月13日，一份來自深圳市龍華區(qū)住房和建設(shè)局蓋章的文件《深圳市龍華區(qū)住房和建設(shè)局關(guān)于中海匯德理項(xiàng)目的接訪會(huì)議備忘錄》中顯示，該項(xiàng)目品質(zhì)提升資金已到賬，政府已進(jìn)行監(jiān)管，資金用途按業(yè)主意愿落實(shí)。

中海方面有關(guān)工作人員在接受南都·灣財(cái)社記者采訪時(shí)，亦確認(rèn)該項(xiàng)目品質(zhì)提升資金已到賬。

業(yè)主投訴

外墻鋼筋裸露涂料大面積脫落，反復(fù)修補(bǔ)長達(dá)一年。

今年1月，龍華區(qū)住建局發(fā)布“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)工程組合鋁合金模板和混凝土結(jié)構(gòu)質(zhì)量管理的通知”。其中提到，針對(duì)我區(qū)某住宅建設(shè)項(xiàng)目因挖墻平整度垂直度問題，造成重大社會(huì)影響……要求進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)工作混凝土質(zhì)量管理，提高工程參建各方主體質(zhì)量意識(shí)，進(jìn)一步明確相關(guān)單位質(zhì)量責(zé)任。

“這里的某住宅項(xiàng)目，就是中海匯德理。”周霖認(rèn)為，區(qū)住建局已定性中海匯德理外墻質(zhì)量問題，但開發(fā)商至今仍宣稱品質(zhì)提升，拒不整改，是在糊弄消費(fèi)者。

事實(shí)上，早在2022年12月，業(yè)主方便收到了“深圳市住建局關(guān)于中海匯德理花園信訪事項(xiàng)的復(fù)函”，其中提到，依據(jù)建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例：建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。參照條例，中海匯德理的外墻質(zhì)量整改施工，屬于工程質(zhì)量保修范圍。這份回函同樣被認(rèn)為是定性匯德理存在質(zhì)量問題的官方回復(fù)。

從周霖提供的項(xiàng)目照片來看，匯德理剪力墻每層連接處都出現(xiàn)空洞，部分墻面出現(xiàn)鋼筋暴露的情況，還有的墻面已經(jīng)長滿了青苔、墻面涂料大面積脫落。值得一提的是，這些照片來自業(yè)主近1年分時(shí)間段的拍攝，直至今年2月，墻面依然存在大面積鼓包的問題。

項(xiàng)目宣傳圖

2022年10月拍攝。受訪者供圖

“承重墻進(jìn)行了長達(dá)一年時(shí)間的反復(fù)修補(bǔ)，修補(bǔ)面積高達(dá)30%！”周霖告訴記者，深圳沒有一個(gè)新樓盤有如此巨大的修補(bǔ)面積。

2023年2月項(xiàng)目外立面。受訪者供圖

而對(duì)于項(xiàng)目方的修補(bǔ)方式，業(yè)主方認(rèn)為，整改材料“環(huán)氧砂漿”的強(qiáng)度與原主體結(jié)構(gòu)水泥強(qiáng)度不同，日曬雨淋，必然脫落。“行業(yè)里面環(huán)氧砂漿一般只用于小范圍的修補(bǔ)，這么大面積的修補(bǔ)，一旦環(huán)氧砂漿四十多層的高度脫砸下來，可能會(huì)危及到住在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主的生命?！敝芰卣f。

在長達(dá)近1年的整改訴求沒有得到滿意的回應(yīng)后，隨著業(yè)主方收集的資料越來越多，還發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目更多的違規(guī)問題。

其他質(zhì)疑

N+1設(shè)計(jì)“偷面積”，

業(yè)主擔(dān)憂違法搭建承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

“開發(fā)商為了謀求高額利潤，強(qiáng)制捆綁的精裝修，我們也只能接受。”中海匯德理的另一位業(yè)主陳鑫(化名)告訴記者，匯德理在銷售的時(shí)候?qū)ν庑麄鞯氖?1-110平方米為3-4房，但是從規(guī)自局圖紙以及預(yù)售許可證申請(qǐng)材料上來看，項(xiàng)目只報(bào)建了2-3房，所謂多出的一間房據(jù)查都是違規(guī)超建違建出來的。

房屋竣工測(cè)繪圖受訪者供圖

但對(duì)于買房時(shí)是否對(duì)違建知情的問題，陳鑫予以了否認(rèn)?！百I房的時(shí)候，大多數(shù)購房者其實(shí)都不明白建筑上面的一些彎彎繞繞，如果不是項(xiàng)目后來出現(xiàn)質(zhì)量問題了，恐怕也不會(huì)有人去追究這個(gè)東西?！?/p>

“收房之后未來任何人都可能舉報(bào)我違建，到時(shí)房子要拆掉的話，我找誰哭訴？”開發(fā)商違建交房的問題除了會(huì)讓業(yè)主承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)之外，陳鑫認(rèn)為房間因違建多出的面積會(huì)突破容積率規(guī)定，造成國有資產(chǎn)的損失。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理通知規(guī)定》不管是私自調(diào)整還是經(jīng)過批準(zhǔn)調(diào)整容積率，都應(yīng)當(dāng)按規(guī)定調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，補(bǔ)交土地差價(jià)。業(yè)主認(rèn)為，中海匯德理批2房建3-4房，違規(guī)超建，擅自提高建筑容積率，造成國有資產(chǎn)流失，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)地價(jià)，并繳納土地款50.2億的20%，即10.4億作為罰款上交國家以合法合規(guī)交付匯德理項(xiàng)目。

對(duì)于陽臺(tái)改房間違規(guī)超建的問題，陳鑫還向記者展示了自己當(dāng)時(shí)看房時(shí)的視頻。視頻中可以看到原本毛坯竣工驗(yàn)收的圖紙上標(biāo)注為陽臺(tái)的部分，在實(shí)際的展示空間中為一個(gè)小房間。但陳鑫告訴記者，項(xiàng)目方否認(rèn)有設(shè)置樣板間。

“本項(xiàng)目未設(shè)置樣板房。”這是銷售合同中明確白紙黑字標(biāo)注出的內(nèi)容，但實(shí)際上在2020年銷售蓄客期間，陳鑫同其他業(yè)主均看到匯德理營銷中心設(shè)置的樣板間，“項(xiàng)目方后來和我們說是展示空間不是樣板間?！标愽握f。

部門回應(yīng)

龍華區(qū)住建局：

中海品質(zhì)提升資金己到賬，政府已監(jiān)管

2023年1月，龍華區(qū)住建局向業(yè)主公布了一份“政府信息公開申請(qǐng)答復(fù)書”中提到，中海匯德理花園室內(nèi)裝飾裝修工程施工許可證或備案信息，經(jīng)查在本行政機(jī)關(guān)未制作或者未獲取。

“此前項(xiàng)目方在公眾號(hào)發(fā)布的‘家書’中明確有室內(nèi)已經(jīng)開始精裝修施工的圖片，但在我們質(zhì)疑它無證施工后，工作人員當(dāng)場(chǎng)刪了那篇公號(hào)內(nèi)容?！敝芰刭|(zhì)疑道，匯德理1179套住宅，4.5個(gè)億的精裝修工程，項(xiàng)目方?jīng)]有在任何政府部門申請(qǐng)施工手續(xù)，沒有政府監(jiān)管的情況下如何保證施工質(zhì)量？

但針對(duì)中海匯德理的問題，有關(guān)部門去年以來一直在進(jìn)行解決溝通。今年2月，網(wǎng)傳一份主語為“龍華區(qū)政府與市住房和建設(shè)局”的文件中提到，“如中海無法妥善解決匯德理項(xiàng)目相關(guān)問題，建議對(duì)該司全市項(xiàng)目予以停工?！?/p>

“這是之前接訪，區(qū)政府拋出來的說法。”周霖向記者表示，業(yè)主代表已和有關(guān)部門展開過多次協(xié)商會(huì)議。

3月13日，一份來自深圳市龍華區(qū)住房和建設(shè)局蓋章的文件《深圳市龍華區(qū)住房和建設(shè)局關(guān)于中海匯德理項(xiàng)目的接訪會(huì)議備忘錄》中顯示，3月10日下午，龍華區(qū)商澎濤副區(qū)長接訪了中海匯德理業(yè)主代表，龍華區(qū)相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志參加會(huì)議。

會(huì)議明確：一是中海品質(zhì)提升資金己到賬，政府已進(jìn)行監(jiān)管，資金用途按業(yè)主意愿落實(shí)，請(qǐng)業(yè)主和中海抓緊協(xié)商確定資金具體支配方式和使用細(xì)則；二是請(qǐng)業(yè)主委托有資質(zhì)專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)加裝鋁板進(jìn)行論證，闡述優(yōu)、缺點(diǎn)并向全體業(yè)主公示，征求意見，相關(guān)費(fèi)用由中海負(fù)責(zé)；三是征求意見需核實(shí)業(yè)主身份，政府將對(duì)意愿征集過程進(jìn)行監(jiān)督。

該份文件經(jīng)業(yè)主證實(shí)來源為龍華區(qū)住建局。3月14日，記者多次致電龍華區(qū)住建局咨詢電話但并未接通。當(dāng)日上午，民治執(zhí)法大隊(duì)在電話中向記者表示，對(duì)于中海匯德理的有關(guān)問題正在協(xié)調(diào)，街道辦已和業(yè)主開過多次協(xié)調(diào)會(huì)，正在協(xié)商解決。

律師說法

房屋存在的質(zhì)量問題，

保修期內(nèi)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任

房屋存在明顯的質(zhì)量問題，開發(fā)商是否有責(zé)任對(duì)明顯的施工質(zhì)量缺陷負(fù)責(zé)？廣東卓建律師事務(wù)所許懌濱律師在接受記者采訪時(shí)表示，“開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)于房屋存在的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在保修期內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)修復(fù)工作?！?/p>

根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)的規(guī)定，第十條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

另外根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例(2019修正)第四十條的規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

而對(duì)于開發(fā)商精裝交付的房屋可能涉嫌的違建問題，許懌濱律師指出，根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第七十九條的規(guī)定，不管是直接將陽臺(tái)改成衛(wèi)生間、廚房，還是違法建造建筑物、構(gòu)筑物建成其他功能的房間，都是改變?cè)薪ㄖO(shè)計(jì)及竣工驗(yàn)收的規(guī)劃要求的，均是違法行為。

“對(duì)于購房者來說，可能面臨拆除及恢復(fù)原狀的風(fēng)險(xiǎn)?！痹S懌濱律師告訴記者，對(duì)此，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第一百一十九條中規(guī)定得很明確。