去年7月份的“停貸潮”，使“保交樓”成為重要的民生工程、政治任務(wù)。2022年7月28日，“保交樓”更是在中央政治局會議中被首次提出。自此，從中央到地方，從房企到金融機(jī)構(gòu)，一場轟轟烈烈的“保交樓”行動拉開大幕。

如今，“保交樓”政策即將滿一周年。這一年，房企以及各地的“保交樓”工作進(jìn)展怎么樣？成效如何？還存在哪些難點(diǎn)？

21房企披露“保交樓”成績單

主動披露“保交樓”成績單已經(jīng)成為各大房企2023年以來的既定動作。

據(jù)新京報記者統(tǒng)計，截至目前，已經(jīng)有21家房企公布了“保交樓”成績單，包括碧桂園、融創(chuàng)、綠城、金科、龍湖、旭輝、中梁、美的置業(yè)、龍光集團(tuán)、佳兆業(yè)、正榮地產(chǎn)等。

其中，碧桂園交付數(shù)量最多，2023年上半年交付房屋27.8萬套，累計交付面積3438萬平方米。其次是融創(chuàng)中國，在62個城市交付133個項目，合計為11.8萬戶家庭交付房屋，交付總戶數(shù)較去年同期增長超過31%。綠地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體交付面積1123萬平方米，同比增長20%，交付總套數(shù)約10萬套。

與此同時，今年上半年，綠城合計交付項目107個，交付面積約1312.6萬平方米，總交付套數(shù)約為7.06萬套；金科股份累計交付套數(shù)6.6萬套，累計交付面積約917萬平方米；龍湖集團(tuán)在全國37座城市的84個項目，共計交付約6.2萬套品質(zhì)住宅，創(chuàng)下該公司上半年交付套數(shù)的歷史最高紀(jì)錄。

此外，旭輝集團(tuán)累計交付超5.5萬套房屋；中南置地累計交付4.5萬套房屋；中梁控股累計交付5.14萬套房屋；佳兆業(yè)交付了約2.1萬套房屋，達(dá)到去年全年的交付總量；德信地產(chǎn)上半年的交付套數(shù)，達(dá)到了去年全年交付的約70%以上。

值得關(guān)注的是，頭部房企仍是交付主力。億翰智庫發(fā)布的上半年交付報告顯示，TOP5房企的交付套數(shù)均超過10萬套，占TOP50房企整體交付量的36.38%，TOP10房企的交付套數(shù)超過整體的一半。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，在交付的過程中，綜合實(shí)力較強(qiáng)的央企國企、穩(wěn)健型民營及混合所有房企交付力較強(qiáng)。

從全國來看，相比于去年，今年的房屋累計竣工面積也都保持著正向增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2023年1-6月，全國房屋竣工面積33904萬平方米，增長19.0%。其中，住宅竣工面積24604萬平方米，同比漲幅為18.5%。

億翰智庫分析師認(rèn)為，在企業(yè)、政府、業(yè)主等各方的共同努力下，這場“保交樓”初戰(zhàn)告捷，同時更加向縱深推進(jìn)，即不但要做到“按時交付”，更要做到“高質(zhì)量交付”。

千億專項借款助力“保交樓”

去年7月，上百個停工、爛尾樓盤業(yè)主發(fā)出“強(qiáng)制停貸告知書”，在全國引起廣泛關(guān)注。此后，7月28日召開的中央政治局會議明確政策基調(diào)，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。自此，從中央到地方，從金融到地產(chǎn)，政策頻出，為“保交樓”保駕護(hù)航。

對于已經(jīng)停工甚至爛尾的樓盤來說，最缺的是錢！自去年7月份后，專項借款、配套融資、地方紓困基金、“三支箭”、預(yù)售資金監(jiān)管調(diào)整等多維度的支持政策出臺，推動停工樓盤復(fù)工、交付。

尤其是從國家層面推出的“保交樓”專項借款，不止于支持停工甚至爛尾項目的交付，更像是一個杠桿，希望能夠借此撬動更多資金投入到“保交樓”中。

去年8月29日，由央行指導(dǎo)，國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項借款，規(guī)模達(dá)到2000億元，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。

此后，“保交樓”專項借款陸續(xù)到達(dá)地方項目。去年9月22日，首筆資金落地沈陽。隨后鄭州、洛陽、開封、哈爾濱、昆明、長沙、天津等城市，多個樓盤相繼申請到“保交樓”專項借款。

諸如河南，截至2022年底，“保交樓”專項借款200億元全部落地，累計支持337個樓盤項目，專項借款項目配套融資已批復(fù)227.51億元、已投放159.04億元。

去年到今年年初，湖南省第一批專項借款共147億元已全部撥付至項目，首批263個風(fēng)險項目已有261個復(fù)工。今年截至5月初，240億元的專項借款額度已使用81.57億元，向228個“保交樓”項目提供配套融資56.5億元，覆蓋率超43%。

今年，甘肅省天水市19個已售、逾期、難交付項目獲得國家專項借款10.6億元，已全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

不過，“‘保交樓’資金目的并非為項目托底，而是幫助項目回到正常交付的軌道上，每個項目資金有限，其他部分仍需開發(fā)商自救?！苯ㄕ\晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建如是說。

“此外，目前‘保交樓’資金嚴(yán)格限制紓困專項借款用途，并未考慮到企業(yè)經(jīng)營層面的實(shí)際困難。”因此，苑承建建議，首先需要平衡項目各參與方的自身利益，并給予一定的靈活調(diào)整空間，在以“保交樓”為主要目的的基礎(chǔ)上，可以適當(dāng)容錯容缺，提供一些彈性空間，幫助項目公司恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，才能利于實(shí)現(xiàn)項目“保交樓”。

銀行配套融資有待加速落地

如果說專項借款是“國家力量”，那么配套融資可謂“市場力量”。專項借款撬動，銀行貸款跟進(jìn)，這是當(dāng)下“保交樓”金融政策支持的主要思路之一。

因此，對于“保交樓”所需資金外，除了銷售回款、專項借款，還有商業(yè)銀行配套融資。尤其是配套融資，作為專項借款的補(bǔ)充，可以撬動更多資金。

去年11月，央行下發(fā)了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，共16條舉措，被稱為“金融16條”。

其中提出，在專項借款支持項目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機(jī)構(gòu)特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險。

值得關(guān)注的是，“金融16條”為配套融資開出“豁免條例”：向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

同一個月，央行面向6家商業(yè)銀行，推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，以鼓勵其支持“保交樓”工作。但是目前，各地的商業(yè)銀行配套融資雖有落地，但是速度較慢、規(guī)模較小。

建設(shè)銀行平頂山分行于2022年12月31日和2023年1月3日，分兩次向舞鋼市“保交樓、穩(wěn)民生”項目“桃李天下”投放商業(yè)配套融資額共計6000萬元，這是該市落地的首筆商業(yè)配套融資。

今年3月份，興業(yè)銀行天津分行成功落地“保交樓”專項配套融資貸款，這也是興業(yè)銀行首筆“保交樓”貸款。

今年3月31日，工行陜西省分行牽頭籌組銀團(tuán)，向西安市高新區(qū)融創(chuàng)海逸長洲項目(湖濱府A區(qū)、B區(qū))發(fā)放“保交樓”貸款7.83億元，實(shí)現(xiàn)了陜西省內(nèi)首批、單項目最大金額的“保交樓”貸款成功投放落地。同日，西安融創(chuàng)東方宸院獲得建設(shè)銀行陜西境內(nèi)首筆“保交樓”配套貸款1.5億元的成功投放落地。

5月份，農(nóng)行玉林分行成功發(fā)放玉林市首筆“保交樓”專項借款配套融資貸款，金額3500萬元，用于其已售未交付項目后續(xù)工程建設(shè)。

6月16日，建設(shè)銀行山東省分行成功投放首筆“保交樓”專項借款配套融資1億元，這是該省國有大行(不含青島)首筆“保交樓”專項借款配套融資的落地。

可以看出，正值年中，“保交樓”配套融資在落地執(zhí)行上仍是以零星方式推進(jìn)。由于擔(dān)心壞賬等問題，商業(yè)銀行在落實(shí)“保交樓”配套融資方面動力不足。

今年3月28日，湖南省住建廳組織召開金融支持“保交樓”工作政銀企座談會商，劍指“保交樓”中商業(yè)銀行的配套融資，存在政策落地慢、效率低等問題。據(jù)湖南日報報道，長沙市相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，“長沙從兩家銀行拿到國家專項貸款，之后的配套貸款就遲遲出不來。”

金融支持政策接力出臺

對于配套融資，無論是中央還是地方抑或是開發(fā)商，都希望加大力度。

值得關(guān)注的是，今年6月26日下午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹會見了中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行。會上，倪虹肯定了中國銀行在“保交樓”方面提供商業(yè)銀行配套融資上的積極態(tài)度和所做的工作，希望中國銀行進(jìn)一步加大工作力度，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、維護(hù)社會大局穩(wěn)定作出更多貢獻(xiàn)。

而對于配套融資的支持，年中剛過，監(jiān)管層的支持政策就已接力出臺。

7月10日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，對“金融16條”中有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日。其中就包括，商業(yè)銀行向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放配套融資時的“豁免條例”。

在廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，去年發(fā)布“金融16條”以后，專項借款配套融資落地效果不佳，一方面是“保交樓”融資缺口較大，但“融資安全回收、連本帶息回收”存在很大的不確定性；另一方面，則是“爆雷”房企、“保交樓”項目資產(chǎn)負(fù)債復(fù)雜，金融機(jī)構(gòu)不敢也不愿意給予融資。此次延長政策，希望加大融資支持、突破困境。

華安證券研報建議，要解決銀行因支持“保交樓”放貸而形成壞賬的問題，改進(jìn)放貸機(jī)制，與其余壞賬進(jìn)行區(qū)分。同時，允許提供配套資金用于支持“保交樓”的銀行，適度突破“房地產(chǎn)貸款集中度”。

“穩(wěn)主體”就是“保交樓”

除了專項借款和配套融資外，地方紓困基金也在行動，用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付，諸如鄭州設(shè)立100億元紓困基金、湖北省資產(chǎn)管理有限公司與浙商資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金、南寧市設(shè)立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金首期規(guī)模30億元、紹興市也設(shè)立穩(wěn)?；鸬?。

更值得關(guān)注的是，“金融16條”之后，三箭齊發(fā)，尤其是“第二支箭”的債券融資以及“第三支箭”的股權(quán)融資，逐步落地，為地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步輸血。

7月14日，在國新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾介紹，央行推出兩批共3500億元“保交樓”專項借款，設(shè)立2000億元“保交樓”貸款支持計劃，引導(dǎo)商業(yè)銀行積極提供配套融資，有力推動各地項目復(fù)工建設(shè)。同時，在“第二支箭”框架下，商業(yè)銀行累計為民營房企約260億元債券發(fā)行提供增信支持；證監(jiān)會優(yōu)化房企上市融資政策后，已有多家企業(yè)獲得股權(quán)融資支持。

“保交樓”政策出臺一周年，作用明顯，還有哪些難點(diǎn)需要突圍？

對此，億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，當(dāng)前“保交樓”存在兩個大的問題，一個是政府按照市場化的邏輯進(jìn)行“保交樓”，支持資金滯后且不足；另外一個大的困難在于項目仍然多為出險企業(yè)旗下，面臨各種糾紛，導(dǎo)致“保交樓”工作難以快速推進(jìn)。要解決“保交樓”的問題，可能首要任務(wù)是將樓盤從出險企業(yè)中剝離出來，阻隔“保交樓”項目風(fēng)險和集團(tuán)風(fēng)險。

于小雨進(jìn)一步表示，結(jié)合當(dāng)前市場環(huán)境來看，單純的“保交樓，不顧主體”無法起到“保交樓”的效果。為了避免更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)的“爆雷”導(dǎo)致出現(xiàn)更多的爛尾樓盤，政府的政策也由單純的“保交樓”轉(zhuǎn)向了“保交樓、穩(wěn)主體”。整體來看，房企作為“保交樓”的責(zé)任主體，“穩(wěn)主體”就是“保交樓”，這也導(dǎo)致監(jiān)管當(dāng)局對于房企的支持力度在下半年明顯增強(qiáng)。