老舊小區(qū)改造是提升老百姓獲得感的重要工作，也是實(shí)施城市更新行動(dòng)的重要內(nèi)容。2020年7月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作駛?cè)肟燔嚨?。其中提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，近5年，全國(guó)改造16.7萬個(gè)老舊小區(qū)，惠及2900多萬戶、8000多萬居民。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹近日介紹，2023年，有望再開工改造5萬個(gè)以上老舊小區(qū)，力爭(zhēng)讓2000萬居民獲益。

改造成效明顯

在遼寧省沈陽市牡丹社區(qū)，改造后的小區(qū)讓居民的生活更舒心了。居民們說，“經(jīng)過改造，冬天屋里暖和多了，道路積水的問題也解決了，環(huán)境好、心情也好”。還有的居民之前因?yàn)樾^(qū)環(huán)境差搬走了，看到小區(qū)經(jīng)過改造后變化太大，去年又搬了回來。以前小區(qū)道路坑坑洼洼，晴天一身土、雨天兩腳泥，現(xiàn)在路面平整了，還增加了路燈、綠化、健身器材。加裝電梯讓以前一年半載也下不了幾次樓的老人，如今可以經(jīng)常下樓曬太陽、和老街坊聊天，心情更舒暢了。

近年來，老舊小區(qū)改造取得積極進(jìn)展。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近年來，各地在老舊小區(qū)改造中，共改造提升水電氣熱等各類老舊管線22萬公里，加裝電梯6.9萬部，增設(shè)停車位240萬個(gè)、電動(dòng)汽車充電樁6.8萬個(gè)，增設(shè)養(yǎng)老托育等各類社區(qū)服務(wù)設(shè)施4.7萬個(gè)。

老舊小區(qū)改造不僅讓群眾居住環(huán)境和生活設(shè)施得到明顯改善，也讓老舊社區(qū)煥發(fā)了生機(jī)和活力。重慶市南岸區(qū)南坪正街新街片區(qū)增添了25處文化休閑景觀設(shè)施、9處文創(chuàng)商業(yè)設(shè)施。改造后的新街片區(qū)成了網(wǎng)紅街，前往打卡的市民和游客絡(luò)繹不絕，曾經(jīng)搬走的老居民又搬了回來，實(shí)現(xiàn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮與吸納就業(yè)、改善民生雙促進(jìn)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城市建設(shè)司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造堅(jiān)持“哪不行改哪、缺什么補(bǔ)什么”，不搞大拆大建，精心設(shè)計(jì)利用閑置房屋、空閑邊角地等，進(jìn)行適老化、適兒化改造，增加社區(qū)服務(wù)設(shè)施。這種“微改造”方式，保留了老社區(qū)歷史記憶，拉動(dòng)了居民進(jìn)行戶內(nèi)改造裝修、購(gòu)置家電家具、增加社區(qū)生活服務(wù)消費(fèi)等跟進(jìn)消費(fèi)，促進(jìn)了養(yǎng)老、托育、餐飲、便利店等社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展，激發(fā)了老舊社區(qū)的生氣和經(jīng)濟(jì)活力，老小區(qū)呈現(xiàn)新氣象。

倪虹表示，2023年將持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，建設(shè)完整社區(qū)。老舊小區(qū)改造抓什么？他表示，概括為“三個(gè)革命”：第一個(gè)是“樓道革命”，消除安全隱患，有條件加裝電梯；第二個(gè)是“環(huán)境革命”，完善配套設(shè)施，加裝充電樁等和適老化改造；第三個(gè)是“管理革命”，黨建引領(lǐng)、物業(yè)服務(wù)。

居民參與感增強(qiáng)

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是惠民之舉，與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造相關(guān)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)都應(yīng)該是讓居民滿意。不僅應(yīng)堅(jiān)持以人為本，把握改造重點(diǎn)，從人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題出發(fā)，征求居民意見并合理確定改造內(nèi)容；還應(yīng)堅(jiān)持居民自愿，激發(fā)居民參與改造的主動(dòng)性、積極性。與此同時(shí)，還應(yīng)合理落實(shí)居民出資責(zé)任，按照誰受益、誰出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造。

在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造過程中，基層社會(huì)治理得到加強(qiáng)。據(jù)介紹，各地在推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，充分發(fā)揮基層黨組織的領(lǐng)導(dǎo)作用，推動(dòng)小區(qū)成立黨組織、業(yè)主委員會(huì)，搭建居民溝通議事平臺(tái)，加強(qiáng)黨建引領(lǐng)下的多種形式基層協(xié)商，把居民真正組織發(fā)動(dòng)起來，小區(qū)“改不改”“改什么”“怎么改”“改后怎么管”，都由居民商量著定，不僅促進(jìn)了改造工作的順利推進(jìn)，還大大提升了群眾對(duì)黨組織的認(rèn)同感、信賴感，鞏固了基層黨建和基層社會(huì)治理。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造動(dòng)員居民參與全過程。據(jù)了解，很多省份都將居民參與作為工作流程的重要環(huán)節(jié)，從制度上保障居民參與改造全過程。改造前問需于民，居民對(duì)小區(qū)實(shí)施改造方案形成共識(shí)后，方可納入改造計(jì)劃，組織居民“照單點(diǎn)菜”制定初步改造方案，改造方案經(jīng)法定比例以上居民書面表決同意后，方可開工；改造中問計(jì)于民，邀請(qǐng)居民全程參與工程監(jiān)督，支持協(xié)助建設(shè)單位、施工單位維護(hù)改造秩序，及時(shí)協(xié)調(diào)化解矛盾糾紛；改造后問效于民，邀請(qǐng)居民參加竣工驗(yàn)收并開展?jié)M意度調(diào)查。從調(diào)查結(jié)果看，居民滿意度較高。

同時(shí)，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+共建共治共享”。據(jù)介紹，各地積極利用“互聯(lián)網(wǎng)+共建共治共享”等線上手段，提高群眾工作效率。河北省開設(shè)“河北老舊小區(qū)改造”微信公眾號(hào)，通過線上調(diào)查、自動(dòng)統(tǒng)計(jì)分析小區(qū)居民改造意愿、改造方案意見和滿意度，為合理確定改造項(xiàng)目、科學(xué)制定改造方案提供精準(zhǔn)數(shù)據(jù)支持；設(shè)置“隨手拍”功能，實(shí)時(shí)接受群眾監(jiān)督，小區(qū)居民對(duì)改造中發(fā)現(xiàn)的問題或意見建議，可隨時(shí)隨地拍攝并通過公眾號(hào)反映給有關(guān)部門，推動(dòng)及時(shí)掌握、化解改造中遇到的問題，贏得居民支持與認(rèn)可。

設(shè)計(jì)師、工程師進(jìn)社區(qū)，能夠?qū)⒕用褚庠父皿w現(xiàn)在設(shè)計(jì)和施工過程中。一些城市積極組建設(shè)計(jì)師、工程師等志愿者隊(duì)伍提供志愿服務(wù)，傾聽收集居民意見，輔導(dǎo)居民參與項(xiàng)目改造方案制定、工程監(jiān)督。一些省份設(shè)立規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師、工程師進(jìn)小區(qū)制度，充分調(diào)動(dòng)各方資源力量，動(dòng)員行業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)技術(shù)人員共同參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

各地根據(jù)改造內(nèi)容逐項(xiàng)確定居民出資比例，明晰居民責(zé)任，引導(dǎo)居民通過直接出資、捐資捐物、投工投勞、讓渡公共收益等多種方式，落實(shí)出資責(zé)任，避免政府“大包大攬”“無限兜底”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城市建設(shè)司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從2021年至2022年到位資金情況看，各省份均有居民出資，主要以電梯加裝、門窗更換、戶內(nèi)管線改造為主。

探索市場(chǎng)化機(jī)制

近日，在江西省南昌市，涉及約5000戶居民、投資超1.5億元的青云譜區(qū)三店、洪都街道老舊小區(qū)提升改造項(xiàng)目加快推進(jìn)。中建一局項(xiàng)目經(jīng)理李志明正帶領(lǐng)100余名管理人員和工程建設(shè)者進(jìn)行綠化和外立面改造作業(yè)。李志明介紹，項(xiàng)目總改造面積約37.54萬平方米，涵蓋兩條街道10個(gè)社區(qū)、16個(gè)小區(qū)，主要改造工程為雨污水管道改造、弱電管道敷設(shè)、小區(qū)智能化改造、街道鄰里中心改造等，今年年底項(xiàng)目竣工交付后將大大改善小區(qū)居民居住環(huán)境，讓老舊小區(qū)面貌煥發(fā)新生機(jī)。

中建一局黨委副書記、總經(jīng)理左強(qiáng)介紹，近十年來，中建一局累計(jì)承接老舊小區(qū)改造、商業(yè)街區(qū)改造、古建筑改造、辦公樓宇改造等老舊小區(qū)改造工程超過200余項(xiàng)，累計(jì)改造建筑面積約3200萬平方米。

據(jù)介紹，中建一局總結(jié)了一套成熟的改造管理經(jīng)驗(yàn)，形成集策劃實(shí)施、融資投資、設(shè)計(jì)建造、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、商業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，獲得百余項(xiàng)先進(jìn)改造專利與工法技術(shù)。同時(shí)，老舊小區(qū)改造等城市更新業(yè)務(wù)也為企業(yè)提供了新的發(fā)展方向與思路。中建一局在基于現(xiàn)有傳統(tǒng)老舊小區(qū)改造施工類業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，一方面發(fā)揮改造施工能力優(yōu)勢(shì)，加大力度參與老舊小區(qū)改造施工“硬工程”，另一方面結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)服務(wù)能力，積極參與老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)升級(jí)“軟工程”，繼續(xù)深度參與老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等改造工程。

中建一局參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是各地積極探索社會(huì)力量以市場(chǎng)化方式參與機(jī)制的典型案例。在老舊小區(qū)改造中，各類社會(huì)力量積極參與，探索市場(chǎng)化運(yùn)作模式。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城市建設(shè)司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，一方面，動(dòng)員專營(yíng)單位、房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)公司等社會(huì)力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整體改造，水電氣熱信等專營(yíng)設(shè)施單項(xiàng)改造，以及養(yǎng)老、便利店等社會(huì)服務(wù)設(shè)施改造建設(shè)。比如，2022年，湖南省社會(huì)力量共出資69億元(水電氣信等專營(yíng)單位出資35.8億元)，占當(dāng)年到位資金的比例為32.3%。2021年，河北省石家莊市共引進(jìn)8家企業(yè)，在老舊小區(qū)及周邊建設(shè)立體停車場(chǎng)項(xiàng)目18個(gè)，建設(shè)停車位5875個(gè)，吸引社會(huì)投資1.3億元。

另一方面，積極吸引社會(huì)力量全鏈條參與改造項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理，積極探索大片區(qū)統(tǒng)籌、跨片區(qū)組合、小區(qū)自平衡等方式，發(fā)掘項(xiàng)目收益增長(zhǎng)點(diǎn)，有效彌補(bǔ)老舊小區(qū)改造支出，努力實(shí)現(xiàn)資金平衡。以河南省開封市成立城市更新投資有限公司為例，相關(guān)部門賦予公司對(duì)舊改小區(qū)的車位租賃、養(yǎng)老扶幼、加裝電梯、物業(yè)管理等優(yōu)先經(jīng)營(yíng)權(quán)，已通過發(fā)行債券、融資、爭(zhēng)取基金等方式共籌資23億元。

此外，不少地方在審批、稅費(fèi)、土地等方面給予支持政策，支持專業(yè)機(jī)構(gòu)、民營(yíng)企業(yè)等社會(huì)力量通過直接投資、間接投資、參股等參與各類更新改造項(xiàng)目。比如，江蘇省明確允許原土地使用權(quán)人通過自主或引入社會(huì)資本以入股、轉(zhuǎn)讓等方式開展改造，確需改變用地主體的，可在改造合作協(xié)議中明確改造完成后原土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給引入的社會(huì)資本。