日前公布的《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》（以下稱《綜合規(guī)劃》）長達58頁，涉及目標定位、產(chǎn)業(yè)導向、規(guī)劃結(jié)構(gòu)、土地整備建設(shè)時序、實施建議等16個方面，是指導前海開發(fā)建設(shè)的綱領(lǐng)性規(guī)劃，確定了前海的總體空間結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，它的出臺將進一步為前海土地出讓及展開大規(guī)模開發(fā)建設(shè)奠定基礎(chǔ)。主要看點如下。

　　總建設(shè)投資約3898億元

　　前海合作區(qū)總用地面積1492公頃，總建設(shè)規(guī)模約2600萬至3000萬平方米，根據(jù)《綜合規(guī)劃》，前海合作區(qū)還將重點發(fā)展具備持續(xù)創(chuàng)新能力的、跨行業(yè)并具有產(chǎn)業(yè)融合潛力的金融業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、科技服務(wù)業(yè)及其他專業(yè)服務(wù)業(yè)。同時，積極推進生活性服務(wù)業(yè)和公共服務(wù)業(yè)配套發(fā)展。總建設(shè)投資約3898億元，其中土地整備投資約178億元、填海工程投資約52億元、基礎(chǔ)設(shè)施投資約682億元、建筑工程投資約2800億元、其他不可預(yù)見費用投資約186億元。前海產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標是，到2020年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1500億元人民幣。

　　隨著前海開放開發(fā)提速，前海相關(guān)概念股或迎來投資機會。在參與前海的開發(fā)建設(shè)中更加占有優(yōu)勢的深圳市屬國企，以及在前海合作區(qū)周邊土地儲備較多的地產(chǎn)股，均值得關(guān)注。

　　原土地使用權(quán)人或難獨享土地升值收益

　　此次《綜合規(guī)劃》對前海土地整備方式及時間表予以明確?！毒C合規(guī)劃》指出，前海合作區(qū)內(nèi)已出讓的工業(yè)、倉儲用地變更為商業(yè)、辦公、居住用途，且土地使用的產(chǎn)業(yè)類型符合前海合作區(qū)主導產(chǎn)業(yè)導向要求的，原土地使用權(quán)人可以向深圳市規(guī)劃國土部門申請變更土地用途。

　　變更土地用途的申請經(jīng)審查同意后，將以市場評估地價標準計算土地用途變更前后的地價差值作為底價，由深圳市規(guī)劃國土部門以公開出讓方式確定土地使用權(quán)人：如在公告規(guī)定的期限內(nèi)無其他競得人報價的，則由原土地使用權(quán)人按照底價補繳地價后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；如在公告規(guī)定的期限內(nèi)有其他競買人報價的，以現(xiàn)場競價方式確定競得人。競得人應(yīng)當向原土地使用權(quán)人支付已確定的原合同約定用途市場評估地價，并按照成交價向政府補繳地價后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。而以現(xiàn)場競價方式確定土地使用權(quán)人的，成交價高于底價的溢價部分，原土地使用權(quán)人分享一定比例的溢價。

　　分析人士指出，這意味著，即便前海土地因前海開放開發(fā)大幅升值，原土地使用權(quán)人也無法享受大部分的土地升值收益，這可能會增加土地整備的難度。而根據(jù)《綜合規(guī)劃》，今年前海將全面展開土地整備工作，2014年基本完成。

　　合作區(qū)有望輻射整個前海灣

　　《綜合規(guī)劃》表示，此次規(guī)劃范圍是以國務(wù)院批復(fù)的前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)（以下簡稱前海合作區(qū)）用地范圍為準，即由月亮灣大道、雙界河、媽灣大道和海濱岸線所圍合的區(qū)域，總用地面積1492公頃。但規(guī)劃的研究范圍則為整個前海灣片區(qū)，包括前海合作區(qū)、寶安中心區(qū)、大鏟灣港區(qū)（含后方陸域），總用地面積約3240公頃。分析人士認為，這意味著，未來前海有可能會進一步輻射到寶安中心區(qū)等周邊區(qū)域。