“新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)”這種別出心裁的旗號，不僅讓總部基地成為地方政府青眼有加的座上賓，也讓其一舉成功跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)的拘囿，在工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）之間游刃有余地肆意穿越，成為游離于政府監(jiān)管之外的異類。
　　沈陽沈北新區(qū)，蒲河大道旁，酒紅色的總部樓高高低低、錯(cuò)落有致地佇立在綠樹之間。
　　總部基地（中國）控股集團(tuán)（下稱“總部基地”）董事長許為平希望把這個(gè)名為“東部總部基地”的園區(qū)，打造為北京豐臺總部基地項(xiàng)目的“擴(kuò)大+升級”版，成為東北總部經(jīng)濟(jì)的新引擎。
　　豐臺總部基地的走紅，讓許為平有更多的信心在全國乃至全球復(fù)制總部基地模式，其帝國版圖已經(jīng)囊括了北京、沈陽、青島、海寧以及英國倫敦，還有更多的省會城市正在洽談之中。隨著規(guī)模和利潤蒸蒸日上，總部基地已經(jīng)將上市提上日程。
　　然而，在總部基地氣勢如虹的擴(kuò)張背后，其種種模糊地帶也不斷引起業(yè)界的爭議--一個(gè)與寫字樓并無本質(zhì)區(qū)別的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，卻赫然建設(shè)在廉價(jià)的工業(yè)用地之上；工業(yè)用地上的物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售，也始終處于模棱兩可的規(guī)則邊緣；至于其大雜燴般的企業(yè)群落，更與總部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)的“單一產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向”大相徑庭。
　　動力聯(lián)行董事長梁春認(rèn)為，總部基地在豐臺的出現(xiàn)是一種特殊地域、特殊經(jīng)濟(jì)、特殊環(huán)境下的特殊產(chǎn)物，其成功并不具有普遍意義和可復(fù)制性。
　　“如果現(xiàn)在繼續(xù)對外復(fù)制這種模式的話，其一是可能導(dǎo)致與現(xiàn)有法律法規(guī)相違背的風(fēng)險(xiǎn)，其二是其他城市的經(jīng)濟(jì)量級和條件環(huán)境是否適合這種模式，還是個(gè)很大的問號?！绷捍罕硎?。
　　沈北新區(qū)的“巨無霸”
　　在整個(gè)沈北新區(qū)的規(guī)劃圖上，最引人注目的就是東北總部基地。該項(xiàng)目總投資超過200億元，是東北迄今為止最大的外資項(xiàng)目，其規(guī)劃面積達(dá)到北京豐臺總部基地的4倍。項(xiàng)目分為西、中、東三個(gè)區(qū)域，西區(qū)獨(dú)棟總部樓區(qū)、中區(qū)總部生活區(qū)和東區(qū)蒲河島。據(jù)介紹，目前西區(qū)已經(jīng)全面動工，部分開始銷售，中區(qū)土地已經(jīng)拿到，而東區(qū)仍在規(guī)劃之中。
　　資料顯示，西區(qū)和中區(qū)占地約7000畝，總建筑面積約500萬平方米，平均容積率約1.1,綠地率約50%,將由2000棟智能化、低碳節(jié)能型、建筑面積為800~6000平方米的獨(dú)棟組成。
　　而中區(qū)恰好位于聯(lián)東U谷沈北工業(yè)園的北面，中間僅一路之隔?！拔覀儽緛硐Ｍ軌蚰孟卤边呥@片土地連起來做，但是沈北新區(qū)政府意向很明確，就是提前定好讓總部基地來做了?！甭?lián)東集團(tuán)沈陽公司總經(jīng)理劉衛(wèi)星對中國房地產(chǎn)報(bào)記者透露。
　　據(jù)東北總部基地招商處人員介紹，西區(qū)首批進(jìn)入銷售階段的500棟樓中，已經(jīng)銷售了80余棟?！皠e人在商業(yè)用地上做，我們可以在工業(yè)用地上做，這是沈北新區(qū)政府給我們的特殊政策?！痹撊藛T表示，每一棟樓都可以辦出獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，辦理時(shí)間在12個(gè)月以內(nèi)。
　　不過，當(dāng)?shù)亟邮懿稍L的人士都表示，這個(gè)沈北新區(qū)的“巨無霸”項(xiàng)目銷售情況不算理想。
　　沈北新區(qū)一家工業(yè)園區(qū)負(fù)責(zé)人為記者算了一筆賬，由于在當(dāng)?shù)卮竺娣e開發(fā)園區(qū)都會享受返還地價(jià)款的優(yōu)惠政策，如果將返還部分折算進(jìn)去，附近工業(yè)用地的成本大致在100元/平方米左右，再把建安成本、裝修成本算進(jìn)去，每平方米成本也并不會超過3000元。
　　“在這種起點(diǎn)和成本基本一致的情況下，總部基地由于是不同于廠房的高層建筑，加上基礎(chǔ)打樁、門窗電梯、外墻保溫以及更好的材料，其成本最多高出600元/平方米。我們的售價(jià)是4500元/平方米，但是總部基地的售價(jià)卻在8000元/平方米左右?！痹撠?fù)責(zé)人說。
　　“畢竟，刨去大型國企和跨國企業(yè)，沈陽本地能夠買得起這種獨(dú)棟辦公樓宇的企業(yè)客戶并不多?！鄙鲜鋈耸繉χ袊康禺a(chǎn)報(bào)記者表示，“總部基地未來很有可能要考慮分層銷售，這幾乎是扭轉(zhuǎn)目前困境的唯一出路了。”高力國際中國區(qū)研究部董事謝靖宇認(rèn)為，沈陽未來寫字樓市場會供過于求，即使總部基地項(xiàng)目量大且租金便宜，其空置率仍會不可避免地上升。
　　“總部經(jīng)濟(jì)并不是哪一個(gè)城市都能夠容納的，沈陽遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能跟北上廣深這種一線城市相比，在這種地區(qū)，可能廠房是剛需，但總部并不是剛需，至少現(xiàn)階段是不明顯的，很多買總部基地的企業(yè)可能都是報(bào)著投資升值的心態(tài)?！绷捍褐赋?。
　　模糊地帶疑竇許為平曾表示，東北總部基地將是北京豐臺總部基地的“擴(kuò)大+升級版”,然而時(shí)至今日，豐臺總部基地的打造依然是一個(gè)疑竇叢生的模糊地帶。[Page]
　　1990年，許為平棄政從商，創(chuàng)辦了中南機(jī)電集團(tuán)。該集團(tuán)一度成為中關(guān)村年度綜合實(shí)力前20名企業(yè)及納稅大戶之一，但公司后期經(jīng)營狀況平平，目前公開資料已經(jīng)很難找到相關(guān)資料。
　　1996年，許為平以學(xué)者身份赴倫敦進(jìn)行訪問學(xué)習(xí)，同年加入英國道豐國際集團(tuán)擔(dān)任執(zhí)行董事，并負(fù)責(zé)中國和亞太地區(qū)市場拓展與投資運(yùn)營業(yè)務(wù)。翌年，許為平就迅速回國，名片上的職位卻變成了“道豐國際亞洲副總裁”.
　　直至目前，道豐國際的公司性質(zhì)和真實(shí)面貌依然無法查證，只有零星的資料顯示這家英資企業(yè)廣泛涉足國內(nèi)各個(gè)領(lǐng)域，從電子、通訊、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成等高科技項(xiàng)目投資到高科技園區(qū)建設(shè)。甚至有傳聞稱，道豐國際就是許為平個(gè)人在印度洋上的英屬塞紹爾群島以500萬美元資金注冊的離岸公司。
　　盡管來歷和面貌模糊，卻并未阻礙許為平在2002年以外資公司代表的身份與中關(guān)村科技園豐臺園簽署總部基地項(xiàng)目的開發(fā)協(xié)議，隨后雙方成立中關(guān)村豐臺園道豐科技商務(wù)園建設(shè)有限公司，并由許為平出任董事長、總經(jīng)理職務(wù)。
　　回國10年，許為平將全部精力投入到豐臺總部基地的建設(shè)之中?！澳壳?，該園區(qū)已經(jīng)建成了500棟總部樓，聚集了400多家大中型企業(yè)，同時(shí)，輻射3000~4000家各式各樣的企業(yè)，目前擁有100多家金融企業(yè)，國資委下屬的央企80多家，為豐臺區(qū)貢獻(xiàn)財(cái)政收入接近30%.”許為平曾在公開場合披露總部基地的成果。
　　“總部基地立項(xiàng)時(shí)的稱呼是豐臺科技商務(wù)園，本意是引進(jìn)高科技企業(yè)進(jìn)入園區(qū)辦公，但由于招商情況不理想，索性改成總部基地的概念，招商門檻也放得更寬，銷售情況才有了起色。”知情人士透露。
　　事實(shí)上，豐臺總部基地的辦公樓產(chǎn)品從外觀上并沒有表現(xiàn)出與普通商業(yè)寫字樓的明顯區(qū)別，而在項(xiàng)目規(guī)劃方面也難以體現(xiàn)總部基地的“工業(yè)之用”:除了500棟總部大樓外，商業(yè)配套、健身中心、休閑會所等配套超過12.5萬平方米，其中30~50平方米的總部小公寓更是多達(dá)1000多套。此外五星級酒店與金融廣場面積也分別超過4萬和6萬平方米。
　　據(jù)媒體報(bào)道，業(yè)主在豐臺總部基地購買總部樓時(shí)用于辦公后，與投資商道豐科建簽訂的購房協(xié)議上標(biāo)明的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)依然是“標(biāo)準(zhǔn)工廠”.
　　在對外宣傳上，總部基地極力模糊工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，其營銷口號是“真正的總部樓，你自己的樓”.
　　“我不是一個(gè)房地產(chǎn)商，總部基地也不是傳統(tǒng)意義上的商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而是一種承載總部經(jīng)濟(jì)的新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)形式。”許為平多次在公共場合上如此表示。
　　“新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)”這種獨(dú)樹一幟的旗號，讓總部基地一舉成功跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)的拘囿，成為游離于政府監(jiān)管之外的異類。
　　“許為平一直以來都是打著總部基地的旗號，在工業(yè)用地上做商業(yè)地產(chǎn)。”接近許為平的知情人士透露，其正是通過這種玩概念的手法，使得外界樂于接受總部基地的概念，“就像大家都在叫喊賣白菜的時(shí)候，你卻在吆喝自己賣的是‘營養(yǎng)',這種別出心裁的概念牌得到了買家和地方政府的青睞?！?br /> 　　爭議紛紜“豐臺總部基地如今更像一個(gè)大雜燴，什么都有，但最終卻什么都不是。只有單一產(chǎn)業(yè)價(jià)值觀下高端智能人群大規(guī)模聚集，形成集化與聚合力量的，才能稱得上是真正的總部基地，美國硅谷、上海陸家嘴無不如此?！睂τ诳偛拷?jīng)濟(jì)深有研究的國家總部經(jīng)濟(jì)課題組總負(fù)責(zé)人張鵬直言，“許為平是第一個(gè)吃螃蟹的人，但這個(gè)螃蟹吃得并不成功?！比欢?，盡管飽受非議，豐臺總部基地項(xiàng)目的成功仍然有目共睹。在該項(xiàng)目走紅之后，許為平曾對媒體放言，將很快在上海復(fù)制一個(gè)總部基地。然而數(shù)年過去，上?？偛炕厥冀K沒有問世。
　　“上海的政策執(zhí)行非常嚴(yán)格，有明確規(guī)定工業(yè)用地上的建筑物不允許以任何形式分割產(chǎn)權(quán)銷售，即使是分棟也不行，這才是總部基地在上海難產(chǎn)的最核心原因?！鄙鲜鲋槿耸客嘎丁|莞市也在2012年對工業(yè)用地上建設(shè)的總部基地作出了明確規(guī)定。其出臺的《加快推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的若干意見》中提到，“三舊改造”后的工業(yè)用地可以用于總部基地這樣的生產(chǎn)服務(wù)性產(chǎn)業(yè)（即2.5產(chǎn)業(yè)）辦公樓宇，包括現(xiàn)代信息服務(wù)、物流會展、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意、服務(wù)外包。
　　不過，“項(xiàng)目建成后，只準(zhǔn)自用和出租，不準(zhǔn)對外出售。”該文件強(qiáng)調(diào)。
　　綠野資本大中華區(qū)董事局主席鄭曉軍也對中國房地產(chǎn)報(bào)記者指出，為2.5產(chǎn)業(yè)打造的物業(yè)項(xiàng)目本身就是作為生產(chǎn)性配套與服務(wù)載體存在的，應(yīng)該以出租的形式存在，決不能對外銷售，否則就失去了原本的意義。
　　上述人士認(rèn)為，總部基地這種工業(yè)用地建寫字樓的做法在沈陽、青島、海寧等新區(qū)復(fù)制，頗有“打時(shí)間差”之嫌--在欠發(fā)達(dá)區(qū)域，利用政策認(rèn)知不明晰的漏洞大肆圈地，即便政策有變也已“生米煮成熟飯”.
　　市場人士質(zhì)疑，相對于商業(yè)地產(chǎn)，總部基地地價(jià)過于便宜，但是客戶卻幾乎一樣，而相對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，售價(jià)卻高出數(shù)倍，但是地價(jià)卻是一樣的，這在兩端都造成了不公平競爭。
　　“總部基地的辦公樓和商業(yè)寫字樓其實(shí)并沒有區(qū)別，兩者都是辦公載體。然而，出現(xiàn)這種總部基地與商業(yè)地產(chǎn)之間的灰色空間，其根本原因還在于政府并沒有根據(jù)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢與新的經(jīng)濟(jì)研究方案來進(jìn)行相應(yīng)的土地制度調(diào)整?！北本┦猩鐣茖W(xué)院中國總部經(jīng)濟(jì)研究中心主任趙弘認(rèn)為，由于已經(jīng)具備發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)條件的土地仍被政府以成本低廉的工業(yè)用地進(jìn)行出讓，才導(dǎo)致諸多不公平競爭與模糊地帶。
　　“近郊適合發(fā)展總部基地的土地，就不應(yīng)該再以工業(yè)土地價(jià)格進(jìn)行出讓，否則最后利益受損的還是政府和國家。”趙弘說。
　　梁春也認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為新生事物，從上游的分類就不是很清楚，企業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已經(jīng)遠(yuǎn)超過原來劃定的產(chǎn)業(yè)細(xì)分范圍，這就導(dǎo)致新辦公形態(tài)的承載體是建立在工業(yè)用地還是商業(yè)用地上沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)威的答案。