15日，一個重磅消息傳來：杭州市政府《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購管理的實施意見（試行）》（簡稱《意見》）正式出臺，《意見》對經(jīng)濟(jì)適用住房（以下簡稱經(jīng)適房）上市交易及其細(xì)則等相關(guān)內(nèi)容作了明確規(guī)定?！兑庖姟?月12日正式出臺，9月12日正式實行。

　　截至目前杭州市公開銷售經(jīng)適房7萬多套，而滿足上市條件的經(jīng)適房估計也已有數(shù)萬套。根據(jù)《意見》，購買經(jīng)適房滿5年后，通過補交土地收益等價款，就可以申請將經(jīng)濟(jì)適用住房的房屋性質(zhì)轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，之后就可以通過買賣、贈與等方式處置該住房。

　　不過，土地收益等價款如何補交，交多少，根據(jù)購買經(jīng)適房的時間節(jié)點不同，采用的則是老房老辦法、新房新辦法的政策。至于新老辦法的分界，最后落實為2004年9月1日，這一時間成為了土地收益等價款繳納比例的分界點。具體如何補交，交多少，記者幫你細(xì)細(xì)算賬。
[Page]

　　2004年9月1日后買的經(jīng)適房，上市需繳納增值收益的55%

　　根據(jù)《意見》，2004年9月1號后購買的經(jīng)適房，需按照屆時公布的評估價與當(dāng)時經(jīng)濟(jì)適用住房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。計算公式為：需補交的土地收益等價款=[（屆時的評估單價-經(jīng)濟(jì)適用住房購買時單價）×按經(jīng)濟(jì)適用住房價格購買的面積]×55%-購買時繳交的稅費。

　　我們還是舉例說明。

　　假設(shè)王先生2005年購買了一套面積為80平米的經(jīng)適房，其中60方為享受的經(jīng)適房面積，20方為超出部分。當(dāng)時購買價格為每平米2500元，繳納稅費2萬。而現(xiàn)在王先生的房子評估后每平米為12500元。那么如果上市交易，王先生需要補交的土地收益等價款=[（12500-2500）×60]×55%-2=31萬元。

　　2004年9月1日前買的經(jīng)適房，土地收益補繳方式分三種

　　《意見》規(guī)定，2004年9月1日為土地收益等價款繳納比例的分界點，在此之前簽訂購房合同（含預(yù)售合同）的，上市交易時按照《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關(guān)費用辦法》的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算相應(yīng)費用。

　　小記查閱了2004年出臺的該辦法，其中對2004年9月1日之前購買的經(jīng)適房上市需補繳的土地出讓金，按照購買的時間段又細(xì)分為3部分，我們來分別解讀一下：

　　（一）2001年2月5日前（杭政[2001]3號文件下發(fā)前）購買的經(jīng)適房，滿5年后上市交易的，需補繳的土地出讓金，按房改房上市交易補交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，乘以分?jǐn)偟耐恋孛娣e。

　　記者了解到，房改房上市交易補交的土地出讓金是根據(jù)土地等級不同來制定的，但是即使是按照最高等級土地來計算，需要補繳的費用也不過幾千元。

　　（二）2001年2月5日至2003年3月31日期間（杭政[2001]3號文件下發(fā)至杭政[2003]3號文件執(zhí)行之前）購買的經(jīng)適房，滿5年后上市交易的，其經(jīng)適房享受面積部分，需計繳的土地出讓金，為市物價局下發(fā)的經(jīng)適房價格批復(fù)文件中核定的商品房價格與經(jīng)適房價格之間的差價。

　　還是舉個例子來說明。張小姐2002年購買的經(jīng)適房80平米，其中60平米為享受的經(jīng)適房面積，每平米價格為1500元，20平米為超出面積，當(dāng)時按商品房價格買入為每平米2000元。那么張小姐的房子需繳納的土地出讓金為60×（2000-1500）=3萬元。

　　（三）2003年3月31日-2004年9月1日前（杭政[2003]3號文件下發(fā)后）購買的經(jīng)適房，滿5年后上市交易的，其經(jīng)濟(jì)居住房享受面積部分，需計繳的土地出讓金為市物價局確定的同類地段、同類商品房市場價格與經(jīng)濟(jì)居住房價格之間的差價。

　　記者咨詢物價部門后，對方工作人員表示，此計算方式可以參照第二部分。也就是如張小姐的房子一樣。

　　購買經(jīng)適房5年內(nèi)又獲其他住房，經(jīng)適房將被強制回購

　　在15日公布的《意見》中，還對經(jīng)適房的內(nèi)部循環(huán)及申請回購的條件和辦理流程進(jìn)行了規(guī)定。

　　所謂內(nèi)部循環(huán)，說得通俗一點，就是購買了經(jīng)適房滿3年后，可以將房子買賣或贈與給同樣符合經(jīng)適房申請條件，并且已經(jīng)辦理了申購資格審核手續(xù)的家庭。不過，買賣總價不得超過原購買總價（包括購買時繳交的稅費）。

　　至于經(jīng)適房的回購，《意見》也做了明確。

　　一是經(jīng)濟(jì)適用住房購房人未滿5年年限，因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向市住房保障管理部門申請回購。

　　二是《意見》施行后購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，回購則分為兩種情況。一種是強制性回購。如果已經(jīng)購買了經(jīng)適房，但是在5年內(nèi)通過購置、繼承、受贈等方式又獲得了其他住房，那么將不再符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件，已購經(jīng)濟(jì)適用住房將由市住房保障和房產(chǎn)管理部門按規(guī)定強制回購。第二種情況，則是滿5年后通過購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，已購經(jīng)濟(jì)適用住房可由市住保房管部門按規(guī)定回購，或補交土地收益等價款后取得完全產(chǎn)權(quán)。

　　經(jīng)適房買賣流程簡單，補繳土地收益目前僅一處辦理點

　　如果你購買的經(jīng)適房已滿5年，現(xiàn)在想賣掉，其實流程也很簡單。不管買賣、贈與經(jīng)適房，都應(yīng)先向財稅部門繳納土地收益等價款。此后可以持房屋所有權(quán)證、所有權(quán)人的身份證明、繳交土地收益等價款的證明等資料，向房屋登記機構(gòu)申請，將房屋性質(zhì)轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，之后就可以再辦理其他相關(guān)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)了。

　　記者了解到，《意見》自公布之日起30日后實施。有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房上市和回購等政策可咨詢市住保房管部門，咨詢電話：87709601、967111；有關(guān)上市交易補交土地等價款的辦理問題可咨詢市地稅部門，咨詢電話：87241111.經(jīng)適房上市交易補繳土地等價款的辦理，目前杭州只開出了一處受理窗口，地址：慶春路155號中財發(fā)展大廈一樓大廳。