截至5月底，今年保障房建設任務的開工率為34%。盡管時間近半，而保障房的開工率還遠不足一半。

　　近日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在召開的全國保障性安居工程質(zhì)量管理電視電話會議上再次強調(diào)，今年的1000萬套保障性安居工程建設“各地必須在11月末以前全面開工”。業(yè)內(nèi)預期，今年第三季度將迎來保障房開工高峰，建設資金的巨大壓力將更加凸顯，保障房建設專項融資或?qū)⑵票念A期再度甚囂塵上。

　　開工率中“高”東“低”

　　據(jù)住建部6月14日發(fā)布的最新消息顯示，截至5月底，全國1000萬套保障房建設任務的實際開工率為34%。根據(jù)部分省市公開的保障房完成情況來看，上半年開工率出現(xiàn)中部高、東部低的特點。

　　據(jù)上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布的信息，2011年1―5月，上海市經(jīng)濟適用住房已開工124萬平方米（約2萬套），為全年計劃的四分之一；動遷安置房（限價商品住房）已開工461萬平方米（約5.8萬套），超過全年計劃的一半。

　　2011年廣東保障性安居工程建設任務將達到31萬套，至今年5月底，全省新開工建設保障性安居工程105309套，開工率約為34%。

　　截至5月下旬，江蘇省45萬套保障房任務總體開工率約為30%。

　　而在浙江省，今年18.5萬套保障房任務目前已開工建設6.16萬套，完成年度目標任務的33.2%。

　　相對于東部省份普遍在30%左右的開工率，中部及北部部分省份的保障房開工率明顯較高。

　　河北省宣布，截至5月底，全省開工建設保障性住房24.4萬套，完成2011年工作目標的69.7%。

　　遼寧省住房和城鄉(xiāng)建設廳也介紹說，目前遼寧保障房開工率已達84%。今年遼寧省計劃新建各類保障房34.88萬套，其中已有近30萬套全面開工建設。

　　湖南保障房項目進程各項數(shù)據(jù)均高于全國水平。截至5月底，湖南全省保障性安居工程開工率為49.67%。長沙市住房保障局黨委書記、局長石長松稱，長沙市將超額完成省里下達的各項任務，“預計在2011年新建和籌集保障房約6萬套，較原計劃超額60%完成年度任務。”

　　三季度開工提速

　　根據(jù)中金公司統(tǒng)計的二十一個省市公布的保障性住房進展情況，截止到2011 年5月底，全國二十一個省市共計開工219.3 萬套，平均開工率達到了33.3%。中金公司分析師吳慧敏認為，保障性住房的開工處于正常進展之中，不必過于悲觀。首先，截至目前，今年全國保障房的開工率已經(jīng)超過了去年同期；其次，雖然時間過半，但自住建部三月份下達任務到現(xiàn)在其實只有3 個月；另外，保障性住房的開工需要經(jīng)過土地規(guī)劃、設計等前期準備工作，所以開工率前低后高也屬于正?，F(xiàn)象。

　　“由于問責制的存在，預計全年仍能完成1000萬套保障房開工計劃?！眹鹱C券分析師曹旭特認為。而在楊紅旭看來，保障房的開工進度每年都相似，上半年主要做準備工作，籌資金、找土地、落實開發(fā)企業(yè)，下半年才是集中開工期。有機構統(tǒng)計稱，去年1―11月份，全國保障房開工率只有70%；但最終結(jié)果是，全年超額完成了590萬套。由此可見，去年12月很多地方政府“臨時抱佛腳”，拼命趕工期。而今年前5個月的開工率比去年同期已經(jīng)有明顯提高。

　　莫尼塔（上海）投資發(fā)展有限公司分析師施琪則認為，三季度將迎來保障房開工高峰期，投資環(huán)比增速將明顯加快。但由于去年三季度也是投資高峰期，投資同比增速可能反倒出現(xiàn)放緩，因此今年保障房對投資的實際拉動可能低于市場之前預期。

　　保障房專項融資或放開

　　不可否認的是，今年保障房任務面臨的難度確實遠超去年。首先，指標大幅度提高，去年全國計劃新開工580萬套，今年提至1000萬套，增幅高達72%。這些指標，都需要具體落實到錢、地、人、力等方面，地方壓力很大。

　　其次，隨著嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控，今年2月以來全國樓市降溫，尤其是一、二線城市房屋成交量下滑。與此同時，地方政府土地出讓金收益亦出現(xiàn)萎縮。莫尼塔監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1―5月，128個城市土地出讓金總額比去年同期下滑5%，其中住宅用地下滑14%；一線城市表現(xiàn)突出，比如北京和上海分別下滑56%和37%。土地出讓金和房地產(chǎn)相關稅收一般占地方財政收入的40―70%，土地出讓收入的大幅下滑必然影響到地方收入。

　　要完成1000萬套保障房，既需要錢，又需要地，相比較而言，資金缺口更大。光大證券分析師萬知表示，三季度是保障房建設高峰期，同時也是保障房融資的高峰期?？紤]各種已有的政策支持，預計保障房建設資金的缺口仍在3000―4000 億元。要填補這個缺口需要相關部門針對保障房的專項融資進行一定程度的放松。

　　而關于保障房融資渠道將進一步打開的積極信號已經(jīng)顯露。首開股份6 月3 日公告稱，公司向銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊，擬在銀行間市場發(fā)行不超過43 億元的中期票據(jù)，所募集資金將用于保障性住房項目的建設。光大證券分析師萬知預計，在保障房建設對資金量需求如此之大的時候，首開的融資通過可能性很大，且可以被其他企業(yè)復制。這也意味著政策開始轉(zhuǎn)向積極面，雖然商品房融資不見得能放開，但保障房融資放開對房地產(chǎn)業(yè)的影響已經(jīng)很大。