2014樓市預(yù)測(cè):基本面降溫 行業(yè)回歸理性
如果說(shuō)2013年以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“高燒不退”,那么,從2014年開(kāi)始,這個(gè)市場(chǎng)和行業(yè)將有可能日趨理性。長(zhǎng)江證券最新報(bào)告預(yù)測(cè),基于對(duì)人口增長(zhǎng)率、城鎮(zhèn)化率、人均居住面積和結(jié)婚人口的合理假設(shè),2014年住宅剛需面積達(dá)到12.2億平方米,而銷售面積則達(dá)到12.4億平方米,中國(guó)房地產(chǎn)從此進(jìn)入了供過(guò)于求的階段。不過(guò),總量數(shù)據(jù)的逆轉(zhuǎn)并不意味著房?jī)r(jià)將立馬開(kāi)啟下行通道,房?jī)r(jià)漲幅將出現(xiàn)分化,誠(chéng)如摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌預(yù)計(jì),2014年一線城市的房?jī)r(jià)可能將上漲10%,而二線城市上漲5%-10%,三線城市則持平。
政策“潛伏期”
三中全會(huì)以來(lái),對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),政策的主基調(diào)一直是理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系,不過(guò),房地產(chǎn)市場(chǎng)化機(jī)制的形成是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程。不難料想,政策將在短期內(nèi)難有較大的變化,這段時(shí)期“有形的手”或傾向于“潛伏”觀察,但這也不是說(shuō)政策將毫無(wú)作為。
眾所周知,新的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策框架可能將推出,長(zhǎng)期政策更是包括推出房產(chǎn)稅,農(nóng)村土地制度改革和增加住房供應(yīng),尤其是保障房。但朱海斌稱,在短期內(nèi),這些措施的影響將有限,樓市政策的調(diào)整仍以地方調(diào)整為主。
克而瑞信息集團(tuán)提供給中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者的一份報(bào)告中指出,就不同城市來(lái)看,一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購(gòu)限貸等措施短期難以退出,適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求,仍將是2014年的主基調(diào)。
不僅如此,大部分二、三線城市政策面將有序放寬,2014 年,這類城市回歸市場(chǎng)化將是大趨勢(shì),即便短期內(nèi)限購(gòu)限貸政策不會(huì)在明文上退出,其執(zhí)行層面的松動(dòng)也將成為可能。
事實(shí)上,從去年年末各大城市爭(zhēng)相出臺(tái)調(diào)控政策以來(lái),過(guò)去十年全國(guó)“一刀切” 式的調(diào)控的確出現(xiàn)了改變,而中央層面上全局性的政策調(diào)控或許也難再現(xiàn)。
市場(chǎng)“層級(jí)化”
試想,一旦政策不再如以往那般頻繁直接,市場(chǎng)還會(huì)像從前那樣“瘋狂”反彈嗎?所謂理性回歸,或許正是這樣一種良性循環(huán)。
“我從來(lái)不悲觀地看待市場(chǎng),但我也認(rèn)為2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有想象中的那么好?!笨硕鹑珖?guó)首席分析師丁祖昱告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者,雖然全國(guó)性的調(diào)控政策依然沒(méi)有,但市場(chǎng)本身的調(diào)節(jié)機(jī)制會(huì)發(fā)揮更大的作用。透支掉的需求和過(guò)量的供應(yīng),都會(huì)影響2014年的各地的市場(chǎng),淡季不淡、旺季不旺仍將是2014年主旋律。
不過(guò),不同城市的市場(chǎng)分化也將更加明顯。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的過(guò)去一年土地?cái)?shù)據(jù)分析,一線城市2014年總體供應(yīng)走勢(shì)應(yīng)是穩(wěn)中有增,其中北京增幅甚至可能為45%,深圳增幅大約在30%,上海和廣州則基本與2013年持平。二三線城市的供需或與過(guò)去一年相比更為平穩(wěn)。
就房?jī)r(jià)而言,克而瑞報(bào)告還指出,一線城市房?jī)r(jià)2014年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn);二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的格局不變,但新增供應(yīng)充分釋放一定程度上會(huì)削弱價(jià)格的漲勢(shì);至于三線城市,由于部分城市面臨去庫(kù)存壓力,未來(lái)1-2年內(nèi)都將進(jìn)入階段性盤整狀態(tài)。
房企“需冷靜”
綜上所言,2014年基本面可能將較2013 年降溫,但降溫更可能體現(xiàn)在增速上,而不是絕對(duì)數(shù)的大幅衰退。
東方證券研究報(bào)告便指出,2013年住宅新開(kāi)工面積增長(zhǎng)11.6%,意味著2014 年供應(yīng)增加幅度不大,還不足以單方面大幅改變供需格局。此外,2020年之前適齡購(gòu)房人群仍在高位,“已城鎮(zhèn)化人口向真正市民化轉(zhuǎn)變”過(guò)程中總計(jì)可能有29 億平米潛在住房需求,值得注意的是,對(duì)于對(duì)房?jī)r(jià)仍有較強(qiáng)控制權(quán)的房企而言,市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅降溫并不表示市場(chǎng)會(huì)持續(xù)火爆。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就最近在一次開(kāi)發(fā)商聚會(huì)上發(fā)出警告,他說(shuō),“最可怕的是,所有地產(chǎn)商在期待著2014年房?jī)r(jià)上漲,于是很多人都會(huì)高價(jià)獲取土地,獲取銀行資金?!?
歷史已經(jīng)無(wú)法告知未來(lái),開(kāi)發(fā)商或許只能用心尋找答案。今年的市場(chǎng)勢(shì)必又將在多空博弈間迎來(lái)糾結(jié)的一年。一方面,行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)已成大勢(shì);另一方面,經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)也難以扭轉(zhuǎn)。正如《雙城記》所言:“這是最好的時(shí)代,這是最壞的時(shí)代?!?
編輯:武文博
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