全國(guó)政協(xié)委員、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)副主任張曉強(qiáng)4日向中國(guó)證券報(bào)記者獨(dú)家透露，當(dāng)前京津冀協(xié)同發(fā)展相關(guān)方案正在制定中，待方案出臺(tái)后，就會(huì)啟動(dòng)具體動(dòng)作。對(duì)上述方案出臺(tái)時(shí)間，國(guó)家發(fā)展改革委主任徐紹史同日向中國(guó)證券報(bào)記者表示，離方案出臺(tái)的時(shí)間“不會(huì)很遠(yuǎn)了”。他強(qiáng)調(diào)，爭(zhēng)取上半年出臺(tái)方案。

中共中央總書(shū)記、國(guó)家主席、中央軍委主席習(xí)近平2月26日在北京主持召開(kāi)座談會(huì)，專題聽(tīng)取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報(bào)，強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展，是面向未來(lái)打造新的首都經(jīng)濟(jì)圈、推進(jìn)區(qū)域發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新的需要，是探索完善城市群布局和形態(tài)、為優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域發(fā)展提供示范和樣板的需要，是探索生態(tài)文明建設(shè)有效路徑、促進(jìn)人口經(jīng)濟(jì)資源環(huán)境相協(xié)調(diào)的需要，是實(shí)現(xiàn)京津冀優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、促進(jìn)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展、帶動(dòng)北方腹地發(fā)展的需要，是一個(gè)重大國(guó)家戰(zhàn)略，要堅(jiān)持優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利共贏、扎實(shí)推進(jìn)，加快走出一條科學(xué)持續(xù)的協(xié)同發(fā)展路子來(lái)。

分析人士認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展，涉及區(qū)域分工優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，不僅有助于三地經(jīng)濟(jì)、社會(huì)優(yōu)化發(fā)展，而且對(duì)交通、環(huán)保等行業(yè)有重大利好。

京津冀協(xié)同發(fā)展催生行業(yè)亮點(diǎn)

京津冀協(xié)同發(fā)展座談會(huì)提出，京津冀協(xié)同發(fā)展要打破自家“一畝三分地”的思維定勢(shì)，要堅(jiān)持優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利共贏、扎實(shí)推進(jìn)，加快走出一條科學(xué)持續(xù)的協(xié)同發(fā)展路子來(lái)。部分券商認(rèn)為，京津冀協(xié)同發(fā)展將被提上戰(zhàn)略高度，協(xié)同發(fā)展有望加速。污染治理、去產(chǎn)能、城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域有望出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。

中信證券指出，城鎮(zhèn)化進(jìn)程背后必然有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)推動(dòng)，為市民提供工作。目前北京和天津城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%，處于后工業(yè)化時(shí)期，而河北城鎮(zhèn)化率低于50%，處于工業(yè)化前期，發(fā)展階段和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)力不同。因此跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有助于破除區(qū)域壁壘，提升資源配置效率。

中信證券認(rèn)為，京津冀協(xié)同發(fā)展座談會(huì)的最新提法體現(xiàn)出新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向和思路，即通過(guò)優(yōu)化布局、提升建設(shè)水平、強(qiáng)化管理水平，以增強(qiáng)京津冀城市群的“硬實(shí)力”和“軟實(shí)力”。這其中，“硬實(shí)力”所指的軌道交通、環(huán)境保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在政策利好下獲得發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)角度，受益于城鎮(zhèn)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)如健康、養(yǎng)老、醫(yī)療、公共服務(wù)領(lǐng)域，以及受益于城市圈建設(shè)的軌道交通建設(shè)產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)利好。

協(xié)同發(fā)展意味著產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將有整體思路。中信證券認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有利于傳統(tǒng)過(guò)剩產(chǎn)能的消化以及以信息技術(shù)為代表的新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。民生證券預(yù)計(jì)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、集聚有助于大型傳統(tǒng)企業(yè)利潤(rùn)恢復(fù)，部分企業(yè)或現(xiàn)拐點(diǎn)。

隨著“京津冀協(xié)同發(fā)展”上升至國(guó)家戰(zhàn)略高度，新首都經(jīng)濟(jì)圈迎來(lái)區(qū)域土地價(jià)值重估潮。作為北京土地市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域之一，北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)吸引了包括萬(wàn)科、首開(kāi)、泰禾等房企的涌入。據(jù)臺(tái)湖鎮(zhèn)相關(guān)人士透露，在京津冀協(xié)同發(fā)展的發(fā)展背景下，臺(tái)湖鎮(zhèn)已開(kāi)始研究區(qū)域規(guī)劃升級(jí)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不僅僅是北京周邊，京津冀協(xié)同發(fā)展還將引發(fā)河北、天津等區(qū)域內(nèi)土地價(jià)值重估。

醞釀新定位

驅(qū)車從北京CBD向東南方向行駛不到二十分鐘，便來(lái)到了通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)。如果說(shuō)通州環(huán)球影城項(xiàng)目的落地吸引了各方投資目光的話，那么此次京津冀協(xié)同發(fā)展的推進(jìn)便讓臺(tái)湖有了更高的區(qū)域定位。

“京津冀協(xié)同發(fā)展的概念下，臺(tái)湖過(guò)去的定位可能會(huì)顯得"小氣"了一點(diǎn)。臺(tái)湖雖然是一個(gè)小鎮(zhèn)，但是有特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)?！北本┦型ㄖ輩^(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)黨委書(shū)記倪德才告訴中國(guó)證券報(bào)記者，在京津冀協(xié)同發(fā)展的背景下，臺(tái)湖的定位也將提高，目前正在研究制定區(qū)域規(guī)劃升級(jí)。

從地理位置上看，臺(tái)湖鎮(zhèn)位于北京市東南產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，鎮(zhèn)域北與通州新城比鄰，南與亦莊新城接壤，并緊鄰規(guī)劃建設(shè)中的環(huán)球影視城。區(qū)域內(nèi)有京哈高速等三條道路交匯貫通，并設(shè)有亦莊火車站等站點(diǎn)。同時(shí)，規(guī)劃中的連接首都機(jī)場(chǎng)和首都第二機(jī)場(chǎng)的S6線，連接昌平未來(lái)科技城、CBD和通州的R2線，都從鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)過(guò)并設(shè)站。

按照現(xiàn)有規(guī)劃定位，通州區(qū)將建設(shè)成為北京市副中心，而位于通州區(qū)西南部的臺(tái)湖鎮(zhèn)則確定了三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)。據(jù)臺(tái)湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)曹東波介紹，臺(tái)湖鎮(zhèn)擁有環(huán)渤海高端總部基地等三大產(chǎn)業(yè)基地。其中，環(huán)渤海高端總部基地大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展總部基地和現(xiàn)代制造業(yè)，打造首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拓展基地；星湖科技園則發(fā)展服務(wù)外包和總部經(jīng)濟(jì)，打造產(chǎn)城一體、生態(tài)宜居的特色生態(tài)小鎮(zhèn)。

“因?yàn)榕_(tái)湖正好處于京津冀發(fā)展的中心點(diǎn)，所以在京津冀三地融合發(fā)展中更具有戰(zhàn)略性的地位?！蹦叩虏磐嘎?，北京市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)近期將到通州進(jìn)行調(diào)研，主要目的是加快通州城市副中心的建設(shè)、落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略。

倪德才還表示，目前北京市已將通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)和宋莊鎮(zhèn)定為北京集體建設(shè)用地試點(diǎn)，市規(guī)劃院和農(nóng)研中心已開(kāi)始研究規(guī)劃，今年作為第一年已開(kāi)始啟動(dòng)。

開(kāi)發(fā)商提前布局

曾經(jīng)默默無(wú)聞的臺(tái)湖鎮(zhèn)，2013年已成為北京市土地市場(chǎng)的一大黑馬。目前已有包括萬(wàn)科、首開(kāi)、泰禾、世紀(jì)鴻等多家房企進(jìn)入臺(tái)湖布局，區(qū)域土地價(jià)格出現(xiàn)明顯提升。

根據(jù)臺(tái)湖鎮(zhèn)相關(guān)人士披露的數(shù)據(jù)，近年來(lái)臺(tái)湖鎮(zhèn)投資約300億元，完成了23平方公里的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。目前全鎮(zhèn)共擁有可出讓土地約760公頃，規(guī)劃建筑面積約2000萬(wàn)平方米。2014年全鎮(zhèn)共計(jì)劃出讓土地總規(guī)劃建筑面積約223萬(wàn)平方米。

“土地市場(chǎng)三連跳?！蹦叩虏胚@樣形容臺(tái)湖鎮(zhèn)的地價(jià)變化。根據(jù)臺(tái)湖鎮(zhèn)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)的住宅樓面地價(jià)已經(jīng)上漲到約15000元/平方米，產(chǎn)業(yè)用地地價(jià)則達(dá)到10000元/平方米。

房企的拿地金額直接詮釋了地價(jià)的快速上漲。北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，2011年，臺(tái)湖鎮(zhèn)共掛牌出讓了兩宗地塊，其中，北京碩日新宇投資有限公司以8.24億元的價(jià)格拿下一宗居住用地，折合地價(jià)約5630元/平方米；2012年年底，萬(wàn)科、首開(kāi)等品牌房企開(kāi)始進(jìn)入臺(tái)湖區(qū)域，其中萬(wàn)科首開(kāi)聯(lián)合體在同一日連拿臺(tái)湖鎮(zhèn)兩宗住宅用地，此時(shí)折合樓面地價(jià)已經(jīng)約10000元/平方米；2013年，臺(tái)湖鎮(zhèn)的土地市場(chǎng)隨著泰禾集團(tuán)等房企的入駐而掀起高潮，當(dāng)年臺(tái)湖鎮(zhèn)共出讓了六宗地塊，總規(guī)劃建筑面積達(dá)到86萬(wàn)平方米，其中，泰禾分別在4月和5月斬獲兩宗地塊，成交金額分別為19.3億元和11.25億元，據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，其中一宗地塊在剔除保障房面積后，樓面價(jià)已達(dá)到19000元/平方米。

地價(jià)之所以快速攀升，除了環(huán)球影城落地的帶動(dòng)外，臺(tái)湖的地理位置也讓一些企業(yè)看到了商機(jī)?！芭_(tái)湖鎮(zhèn)離北京CBD不足30公里的距離，又輻射到環(huán)渤海地區(qū)，可以說(shuō)是京津冀協(xié)同發(fā)展的橋頭堡?！北本┨m格加華置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)劉長(zhǎng)慶表示，公司兩年前開(kāi)始進(jìn)駐臺(tái)湖，目前推出了經(jīng)略天則北京臺(tái)湖總部基地的項(xiàng)目。

據(jù)了解，該項(xiàng)目總規(guī)劃面積32萬(wàn)平方米，共分三期建設(shè)，一期已經(jīng)全部封頂。項(xiàng)目規(guī)劃除獨(dú)棟辦公、配套公寓、大型酒店外，還包括體育設(shè)施和近90畝的商業(yè)廣場(chǎng)。整個(gè)園區(qū)建成后，約容納1萬(wàn)人。

可以看到，地價(jià)的快速攀升已拉動(dòng)臺(tái)湖區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。目前臺(tái)湖鎮(zhèn)在售的代表性樓盤(pán)為碩日新宇開(kāi)發(fā)的東亞印象臺(tái)湖。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，東亞印象臺(tái)湖酒店式公寓的銷售均價(jià)約為20000元/平方米，距離其周邊五公里的潤(rùn)楓領(lǐng)尚的普通住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)為26000元/平方米。而在2012年年底時(shí)，東亞印象臺(tái)湖的銷售均價(jià)僅在1萬(wàn)元出頭。

帶動(dòng)區(qū)域土地升值

近幾年，“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”概念不斷升級(jí)，而臺(tái)湖僅僅是其中的一個(gè)寫(xiě)照。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面，不僅僅是北京市區(qū)周邊的土地，河北、天津等區(qū)域的土地價(jià)值也面臨重估。

業(yè)內(nèi)人士指出，此次京津冀的協(xié)調(diào)發(fā)展，其覆蓋范圍已包括河北廊坊、河北固安、天津武清等區(qū)域。不僅僅是對(duì)北京資源和人口的分流，還將通過(guò)發(fā)揮城市間的協(xié)同能力，提升區(qū)域的整體經(jīng)濟(jì)活力和人口吸引力。未來(lái)部分央企、非核心政府部門(mén)可能逐步遷移到這些區(qū)域，一些高等院校也可能在此建立大學(xué)城，預(yù)計(jì)可以容納500萬(wàn)北京人口的遷移。

申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，現(xiàn)階段京津冀協(xié)同發(fā)展的核心是重構(gòu)以北京為中心的一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，而受地形影響，主要是向東向南輻射，與之接壤的廊坊市三河、大廠、香河、廣陽(yáng)、永清、固安、霸州等區(qū)縣及涿州市將最先受益。

據(jù)了解，在上市公司中，華夏幸福已在環(huán)北京區(qū)域布局了10個(gè)園區(qū)項(xiàng)目，幾乎包含北京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的絕大部分縣市，而公司99%以上的業(yè)務(wù)收入均來(lái)自于環(huán)北京地區(qū)。

“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈周邊樓市和以往相比價(jià)格已經(jīng)不低，但與北京地區(qū)房?jī)r(jià)比依舊優(yōu)勢(shì)明顯。”克而瑞分析師牟增彬認(rèn)為，近年來(lái)北京樓市調(diào)控多管齊下，部分資金實(shí)力相對(duì)較弱或不符合購(gòu)房要求的購(gòu)房人被逐漸擠壓。隨著交通網(wǎng)絡(luò)的完善以及政策對(duì)樓市分流的引導(dǎo)作用，周邊區(qū)域所具有的升值空間和較寬松的限購(gòu)政策，對(duì)購(gòu)房人的吸引將越來(lái)越大。