近日，《2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報(bào)告》在京發(fā)布，這是中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心連續(xù)第6年進(jìn)行此項(xiàng)測評。在榜單中，萬科集團(tuán)以強(qiáng)勁的綜合實(shí)力位居榜首，恒大地產(chǎn)和萬達(dá)集團(tuán)分列第二和第三，綠地集團(tuán)、保利房地產(chǎn)、中國海外、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、綠城和龍湖地產(chǎn)則躋身前十名。

產(chǎn)業(yè)馬太效應(yīng)延續(xù) 城市之間差異較大

測評報(bào)告顯示，在過去的一年里，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體業(yè)績再上層樓，但產(chǎn)業(yè)的馬太效應(yīng)持續(xù)。與之相伴隨的，則是不同城市和區(qū)域的分化加劇。

市場集中度再次提高

根據(jù)近年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)研究成果，2008年、2009年、2010年、2011年、2012年和2013年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)四廠商集中度(CR4，即最大4家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入占全國銷售額的比重)分別為7.8%、3.3%、5.8%、5.9%、7.5%和7.2%，連續(xù)三年超過7%。

研究報(bào)告顯示，在我國房地產(chǎn)行業(yè)整體轉(zhuǎn)向理性發(fā)展的背景下，行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)在品牌、服務(wù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面影響著消費(fèi)者;融資渠道廣闊且成本優(yōu)勢漸顯等方面的優(yōu)勢，將使領(lǐng)先企業(yè)的市場份額存在較大的提升空間，產(chǎn)業(yè)集中度進(jìn)一步得到提升。

強(qiáng)者恒強(qiáng)的另一面是中小型房企生存空間的進(jìn)一步收窄。核心城市主流產(chǎn)品供不應(yīng)求的狀態(tài)刺激資金實(shí)力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)大規(guī)模介入，直接推升了地價(jià)，從而導(dǎo)致行業(yè)的進(jìn)入門檻提高;小型房企依靠自身力量拿地?cái)U(kuò)張的可能性較小，且部分聚焦三、四線城市的企業(yè)受發(fā)展城市供大于求的影響，項(xiàng)目去化困難，資金問題嚴(yán)重，將逐漸被邊緣化，市場規(guī)模逐漸縮小甚至被迫退出房地產(chǎn)市場。

區(qū)域和城市分化進(jìn)一步加劇

與行業(yè)內(nèi)企業(yè)分化相伴隨的，是不同區(qū)域和城市的分化加劇。一線城市和熱點(diǎn)二線城市短期和中長期供不應(yīng)求的壓力持續(xù)存在，雖然多數(shù)城市在2013年加大了土地供應(yīng)使新開工面積增大，但供不應(yīng)求的矛盾在短期內(nèi)仍難以根除?；谄涑鞘袆菽埽@些城市將成為領(lǐng)軍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的主要區(qū)域。而在短期內(nèi)，三、四線城市的市場差異性很大，部分城市呈現(xiàn)出供過于求的局面。

中國房地產(chǎn)研究會會長劉志峰認(rèn)為，當(dāng)前，各城市資源稟賦和政治環(huán)境不同，考慮到開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略思維和發(fā)展定位，在區(qū)域和城市的差異化發(fā)展過程中，要把企業(yè)決策放在整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境中考慮。特別是中小企業(yè)，要有應(yīng)對更多困難和挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備?！袄羁藦?qiáng)總理在今年的政府工作報(bào)告中提出，要解決好‘三個1億人’問題，即促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。前幾天，國家又發(fā)布了2014-2020年新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃。這對于開發(fā)企業(yè)來說，是調(diào)整規(guī)劃布局的好機(jī)會?！眲⒅痉逭f。

近年來，中西部的中心城市，如重慶、成都、武漢、長沙等供需相對均衡，企業(yè)深耕二線城市不失為持續(xù)健康發(fā)展的有效路徑。部分三、四線城市的市場風(fēng)險(xiǎn)不能掩蓋其發(fā)展前景，因?yàn)閺恼邔?dǎo)向看，未來三、四線城市將是吸納城鎮(zhèn)化人口的主要區(qū)域。從長遠(yuǎn)來看，三、四線城市作為我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要戰(zhàn)場，其市場仍是我國房地產(chǎn)市場值得期待的組成部分。

“在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的背景下，各城市的市場表現(xiàn)出現(xiàn)差異的可能性極高。因此，面對‘?！c‘機(jī)’并存的廣大三、四線城市，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入與否的決策以及進(jìn)入后的經(jīng)營將更具挑戰(zhàn)性。”劉志峰表示。

行業(yè)轉(zhuǎn)型亮點(diǎn)頻現(xiàn)

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，企業(yè)之間的競爭重心不僅集中在土地、成本、價(jià)格等以利潤為導(dǎo)向的領(lǐng)域，還蔓延至產(chǎn)品業(yè)態(tài)、后續(xù)服務(wù)、營銷策略等領(lǐng)域。在此背景下，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在區(qū)域聚焦、產(chǎn)品及服務(wù)等方面的戰(zhàn)略舉措也表現(xiàn)出諸多可圈可點(diǎn)之處。

如以中小戶型普通商品住宅為主要產(chǎn)品定位的萬科，不僅滿足客戶居住需求，還關(guān)注客戶對住所的體驗(yàn)感，通過在社區(qū)建立“第五食堂”、長者服務(wù)中心、“四點(diǎn)半學(xué)校”、租售中心等滿足客戶的多元化需求。同時，越來越多的房企也逐步向綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型。龍湖地產(chǎn)推出了旨在整合商業(yè)招商資源和物業(yè)租售資源，為購買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主實(shí)現(xiàn)保值增值，將業(yè)主從傳統(tǒng)投資模式帶入資產(chǎn)管理模式的“金蘋果計(jì)劃”;世茂則啟動了“云服務(wù)”計(jì)劃，宣布將發(fā)端于IT產(chǎn)業(yè)的最新“云服務(wù)”模式引入地產(chǎn)領(lǐng)域，聯(lián)合教育資源、健康維護(hù)、高端酒店、設(shè)計(jì)定制、消費(fèi)休閑等多個領(lǐng)域合作伙伴，共同為業(yè)主提供全面的資源服務(wù)。

海外投資的高歌猛進(jìn)也是去年的一大亮點(diǎn)。綠地集團(tuán)董事長張玉良給出了1組數(shù)據(jù)：2013年，中國海外房地產(chǎn)投資達(dá)76億元，比上一年增長64%。這些“走出去”的企業(yè)都是龍頭型企業(yè)，投資地區(qū)基本上是發(fā)達(dá)國家以及人口快速集聚的城市或是華人比較多的地區(qū)。

張玉良認(rèn)為，與其他行業(yè)相比，中國的房地產(chǎn)行業(yè)是“走出去”比較晚的?！翱傮w來說，我們的企業(yè)還是試探性的，沒有到成熟的經(jīng)營和成長階段。剛開始‘走出去’的企業(yè)競爭力、品牌能力不強(qiáng)，但我認(rèn)為，有競爭能力的企業(yè)就應(yīng)該‘走出去’，企業(yè)競爭的最終結(jié)果就是全球競爭，而全球競爭是所有大企業(yè)的必經(jīng)之路?！睆堄窳颊f。

對于更多的中小型企業(yè)來說，學(xué)習(xí)大佬們“走出去”的做法或許并不是正確的選擇，還是應(yīng)該在產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新上下工夫。福晟集團(tuán)董事副總裁郭國強(qiáng)表示：“中國房地產(chǎn)的前15年強(qiáng)調(diào)‘地’，后來更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)‘房’，精準(zhǔn)地把握客戶的需求，把產(chǎn)品做得更精細(xì)、更到位才是最重要的。此外，還應(yīng)強(qiáng)調(diào)金融的創(chuàng)新，因?yàn)槿谫Y、資本是房地產(chǎn)行業(yè)的基石。