日前召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制。加快構(gòu)建房地產(chǎn)“人地掛鉤”模式，對(duì)于解決市場(chǎng)供需錯(cuò)配、促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。

人口是衡量居住需求的基本維度，也是房地產(chǎn)發(fā)展的根本動(dòng)力。近年來，我國(guó)人口向城市群都市圈集聚趨勢(shì)明顯，一線城市和熱點(diǎn)二線城市住房供應(yīng)相對(duì)緊缺；而在人口凈流出的中小城市，尤其是遠(yuǎn)離都市圈的小城市房地產(chǎn)庫存量較大，供應(yīng)總體處于過剩狀態(tài)。由于人口流動(dòng)導(dǎo)致的分化加劇，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的鮮明特點(diǎn)之一。

因此，樓市調(diào)控政策應(yīng)以人口變化為邏輯起點(diǎn)。盤點(diǎn)近年來的樓市調(diào)控政策，部分城市并未取得理想效果。分析其中的原因，除了政策短期化傾向明顯、調(diào)控舉措具有一定滯后性之外，更重要的在于各地更側(cè)重需求端調(diào)控，供給端調(diào)控力度不夠，沒有將供給調(diào)控與需求調(diào)控并重，對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡和改善、對(duì)解決短期問題和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的協(xié)調(diào)度不夠。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，推動(dòng)以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。房地產(chǎn)發(fā)展的重要內(nèi)驅(qū)力是城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化的良性發(fā)展需要以人為本。需要注意的是，部分城市在進(jìn)行城鎮(zhèn)化規(guī)劃時(shí)，刻意追求發(fā)展規(guī)模，造成土地規(guī)劃和人口規(guī)模嚴(yán)重失調(diào)，為樓市良性發(fā)展埋下了隱患。

此前發(fā)布的《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》提出，人口凈流入的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。這也是根據(jù)人口流動(dòng)，調(diào)整相應(yīng)政策。但是，有部分人士認(rèn)為，隨著保障房建設(shè)力度加大，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和商品房?jī)r(jià)格形成掣肘。實(shí)際上，住房?jī)r(jià)格整體取決于實(shí)際供給和有效需求，無須過于擔(dān)心保障房沖擊商品房市場(chǎng)。從覆蓋人群看，不少進(jìn)城務(wù)工者長(zhǎng)期在城市工作，他們不是購買商品房的主力，但保障房能夠讓他們安定下來，更好地在城市生活發(fā)展；而剛畢業(yè)的年輕人主要以租房為主，保障房的供應(yīng)也不會(huì)造成買房人群大幅減少。

總之，脫離人口談樓市，既是無源之水，也是無本之木。各地應(yīng)科學(xué)配置要素資源，加快構(gòu)建房地產(chǎn)“人地掛鉤”模式，土地開發(fā)和樓市政策應(yīng)緊緊圍繞人口變動(dòng)情況開展，以人定房，以房定地。從總量看，我國(guó)人口高增長(zhǎng)時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)大開發(fā)已經(jīng)成為歷史，市場(chǎng)逐步進(jìn)入精細(xì)化的存量時(shí)代，應(yīng)探索建立跟隨人口變化的動(dòng)態(tài)土地供給制度，提高土地配置效率，解決土地資源供給錯(cuò)配現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。