房地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)受政策影響 增速仍將持續(xù)回落 保障房建設(shè)力度不減

　　2011年1月27日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)新國(guó)八條房地產(chǎn)調(diào)控政策，明確了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，限購(gòu)范圍更加廣泛更加嚴(yán)厲，金融、稅收、土地政策全面升級(jí)，落實(shí)了約談問(wèn)責(zé)機(jī)制確保相關(guān)政策落實(shí)到位。隨后陸續(xù)出臺(tái)了幾個(gè)具體配套政策：房產(chǎn)稅改革（上海、重慶試點(diǎn)）、新一輪“限購(gòu)”政策、“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”、二三線城市限購(gòu)等等。房產(chǎn)稅的出臺(tái)與“國(guó)八條”形成“8+2”政策格局，政策出臺(tái)的力度、密度、出臺(tái)時(shí)間均超預(yù)期，并產(chǎn)生疊加效應(yīng)；限購(gòu)政策對(duì)相關(guān)城市的需求帶來(lái)顯著影響。總體而言，2011年房地產(chǎn)調(diào)控的總體政策目標(biāo)有兩個(gè)：一是擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)中的投資投機(jī)；二是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，降房?jī)r(jià)控制在合理水平。

　　在從緊的貨幣政策下新國(guó)八條以及后面配套的具體政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了非常明顯的影響，縱觀2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，我們可以看到幾個(gè)鮮明特點(diǎn)：供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)環(huán)比和同比漲幅回落；二手房市場(chǎng)成交量下行趨勢(shì)明顯；土地市場(chǎng)成交低位徘徊，住宅用地量?jī)r(jià)水平低于去年同期；自籌資金在總資金來(lái)源中比重上升，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈緊張；保障房建設(shè)投資增加，對(duì)市場(chǎng)影響加大；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整結(jié)構(gòu)性特征明顯。

　　2011年12月份召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出2012年的政策基調(diào)由去年的“防通脹，調(diào)結(jié)構(gòu)，保增長(zhǎng)”變?yōu)榻衲甑摹胺€(wěn)增長(zhǎng)、控物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)”，“穩(wěn)增長(zhǎng)”被提到首位。房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)明顯松動(dòng)，會(huì)議提出“抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難。要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。 1月31日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控措施，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。其態(tài)度也與去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議高度一致。這表明房地產(chǎn)調(diào)控將延續(xù)2011年的勢(shì)頭，鞏固調(diào)控結(jié)果，在稅收等長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)揮作用前，當(dāng)前措施放松的可能性比較小。

　　房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策已使房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)在2011年底出現(xiàn)快速下滑，2012年“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”將是房地產(chǎn)業(yè)的投資增幅繼續(xù)下滑。2012年保障房開(kāi)工總量確定在700萬(wàn)套，低于2011年的1000萬(wàn)套，盡管開(kāi)工數(shù)量有所下調(diào)，但整體在建規(guī)模仍然很大。房屋建設(shè)有2-3年左右的建設(shè)周期，據(jù)測(cè)算，2012年實(shí)際在建工程量將達(dá)到1800萬(wàn)套左右，這包括2009年新開(kāi)工的部分項(xiàng)目到2012年就要竣工，2011年新開(kāi)工的1000萬(wàn)套絕大多數(shù)到2012年還在建設(shè)。因此保障房建設(shè)的力度與2011年相比并沒(méi)有減弱。

　　基建：結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，上半年平穩(wěn)過(guò)渡，下半年向好形勢(shì)可期

　　作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”之一的“投資”多年來(lái)一直扮演著主力軍的角色，過(guò)去十年，資本形成對(duì)GDP增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)率高達(dá)53.45%。由于經(jīng)濟(jì)見(jiàn)效快，增加就業(yè)效果明顯，基建投資往往成為政府應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重要手段。2009年伴隨4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的出臺(tái)，我國(guó)基建投資經(jīng)歷了一輪超高速發(fā)展；進(jìn)入2010年經(jīng)濟(jì)刺激政策效應(yīng)逐漸衰退，投資增速明顯下滑，同時(shí)出現(xiàn)銀根緊縮，嚴(yán)控信貸規(guī)模，資金需求量大的基建建設(shè)受到很大沖擊，截止到2011年10月份，全國(guó)基建投資增速已回落至6.6%，接近2008年危機(jī)時(shí)期的最低水平。

　　短期內(nèi)基建投資仍面臨著一些困境：

　　1、融資難。在中國(guó)基建投資融資渠道中，金融機(jī)構(gòu)貸款占比超過(guò)三成。2010年下半年信貸規(guī)?？刂崎_(kāi)始趨緊，導(dǎo)致基建部門(mén)獲得銀行貸款難度增加，2012年貨幣政策盡管有些松動(dòng)，但貨幣釋放量整體規(guī)模不大；國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)均表現(xiàn)不佳，業(yè)限制了基建類企業(yè)的直接融資規(guī)模；同時(shí)基建投資回報(bào)率較低且相對(duì)固定，企業(yè)投資意愿低，民間資本的介入意愿低。

　　2、突發(fā)性技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。日本福島核事故發(fā)生后我國(guó)停止審批核電建設(shè)項(xiàng)目，溫州動(dòng)車追尾事故發(fā)生后高鐵建設(shè)全面減速，這兩件突發(fā)事件對(duì)國(guó)內(nèi)基建投資減速產(chǎn)生很大影響。

　　盡管2011年的基建發(fā)展打下了一個(gè)看似較為悲觀的基調(diào)，但全面分析2012年的結(jié)構(gòu)調(diào)整之后可以看到基礎(chǔ)建設(shè)投資整體上不會(huì)有太明顯的回落。在全國(guó)鐵路工作會(huì)議、全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上同時(shí)爆出全國(guó)鐵路投資和保障性住房將出現(xiàn)下降的情況，但這并非意味著2012年基建投資要下降，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人指出，2012年著力優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，保持合理的中央基建投資規(guī)模，主要用于支持保障性安居工程、以水利為重點(diǎn)的農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、教育文化衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。

　　1、2012年有關(guān)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)的投資數(shù)會(huì)大幅增加。中國(guó)社科院農(nóng)業(yè)發(fā)展所專家李國(guó)祥指出，2011年中央財(cái)政對(duì)于三農(nóng)的投入原先預(yù)算是9884億，按照未來(lái)對(duì)三農(nóng)投入增加的趨勢(shì)看，2012年三農(nóng)的投入也會(huì)超過(guò)1萬(wàn)億。這其中，糧種補(bǔ)貼等也就上千億，大頭還是在基礎(chǔ)設(shè)施上。

　　2、水利投資在2011年上半年表現(xiàn)并不搶眼，前6個(gè)月投資增速僅18.4%，低于同期固定資產(chǎn)投資的增速，而7月份，隨著中央水利工作會(huì)議的召開(kāi)，投資增速逐漸加快，截至2011年11月份，水利管理業(yè)完成投資2926億元，同比增長(zhǎng)29.3%，是少數(shù)在2011年下半年投資呈加速趨勢(shì)的行業(yè)。但是2011水利投資的增量部分主要投向了農(nóng)田水利，直至2011年年末，隨著各項(xiàng)鋪墊工作逐步到位，歷經(jīng)漫長(zhǎng)的等待之后，一些大型、重點(diǎn)水利項(xiàng)目的建設(shè)在2011年年底和2012年年初紛紛啟動(dòng)。

　　3、2012年隨著中西部基礎(chǔ)設(shè)施投資的穩(wěn)步推進(jìn)，以及續(xù)建在建項(xiàng)目要推進(jìn)，預(yù)計(jì)整體投資增速不低。

　　如果結(jié)構(gòu)調(diào)整能夠迅速有效實(shí)現(xiàn)，2012年上半年可以作為一個(gè)過(guò)渡期，下半年良好運(yùn)行后全年仍可實(shí)現(xiàn)比較良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；但是如果結(jié)構(gòu)調(diào)整無(wú)法迅速實(shí)現(xiàn)，過(guò)渡期就有可能是全年甚至一兩年的時(shí)間。還有一點(diǎn)值得注意的是2012年正值政府換屆，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，地方政府換屆完成后投資沖動(dòng)往往較強(qiáng)且傾向于投資基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)。因此2012年下半年基建投資機(jī)會(huì)可期。

　　煤、電：不均衡將繼續(xù)存在

　　據(jù)調(diào)查，2012年全國(guó)煤炭產(chǎn)量預(yù)計(jì)同比增加3億噸，全國(guó)煤炭銷售量預(yù)計(jì)增加2.8億噸，增幅7.85%。在2012年新增銷售量中，煉焦煤增加1600萬(wàn)噸，無(wú)煙煤增加2300萬(wàn)噸，動(dòng)力煤增加2.4億噸。電力行業(yè)2011、2012年新增裝機(jī)容量9600萬(wàn)千瓦，新增機(jī)組電煤需求2.1億噸。從電煤供需情況看，總量基本平衡，但存在地區(qū)性、結(jié)構(gòu)性不均衡的問(wèn)題。

　　從新增資源看，華北地區(qū)增加1.73億噸，東北地區(qū)增加1000萬(wàn)噸，華東地區(qū)增加1100萬(wàn)噸，華中地區(qū)增加1300萬(wàn)噸，西南地區(qū)增加500萬(wàn)噸，西北地區(qū)增加8800萬(wàn)噸。

　　從新增電煤需求看，華北地區(qū)增加4800萬(wàn)噸，東北地區(qū)增加2100萬(wàn)噸，華東地區(qū)增加3800萬(wàn)噸，華中地區(qū)增加4300萬(wàn)噸，南方電網(wǎng)增加3800萬(wàn)噸，西北地區(qū)增加2400萬(wàn)噸。

　　華中、西南地區(qū)的發(fā)電量和用煤量增長(zhǎng)仍然較快，是電煤供應(yīng)的薄弱地區(qū)。

　　2011年國(guó)內(nèi)多次出現(xiàn)“電荒”，被稱為史上最長(zhǎng)的電荒，電監(jiān)會(huì)及電網(wǎng)公司人士稱：2011年電力缺口總量將超過(guò)歷史上最嚴(yán)重的2004年。與時(shí)同時(shí)，東北、西北等多省區(qū)出現(xiàn)包括清潔風(fēng)電在內(nèi)的巨額電量送不出的“窩電”現(xiàn)象。由于電力需求增長(zhǎng)偏快，特別是高耗能行業(yè)用電增長(zhǎng)過(guò)快，加之電煤價(jià)格持續(xù)上漲，激化了煤電矛盾，火電企業(yè)大面積虧損發(fā)電積極性降低，加上旱情使水電減發(fā)，致使諸多地區(qū)持續(xù)出現(xiàn)“電荒”。3月份以來(lái)，我國(guó)多地出現(xiàn)淡季“電荒”現(xiàn)象，浙江、湖南、江西、重慶、貴州等地均不同程度的呈現(xiàn)用電緊張態(tài)勢(shì)，各地相繼采取限電和讓電措施。盡管國(guó)家發(fā)改委年內(nèi)已三次上調(diào)了部分地區(qū)的上網(wǎng)電價(jià)，但是火電企業(yè)虧損情況仍在。

　　對(duì)于2012年電力行業(yè)走勢(shì)，發(fā)展改革委能源研究所相關(guān)人士認(rèn)為今后我國(guó)電力需求增長(zhǎng)將回落至10%左右，高耗能產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)期。各地用電需求差異較大，因此仍會(huì)存在地區(qū)性、季節(jié)性的不均衡，特別是在水電較多的南方地區(qū)，水電不確定性較大，而煤炭供給特別是運(yùn)力相對(duì)不足。

　　財(cái)政、貨幣政策：“穩(wěn)”字當(dāng)先，協(xié)同求“進(jìn)”

　　2011年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：2012年將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。

　　專家表示，在2012年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)下，財(cái)政政策雖然同樣為“積極”但其中含義已經(jīng)有了微妙的變化。財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)劉尚希指出：“當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境十分復(fù)雜，我國(guó)宏觀政策仍需保持穩(wěn)定，財(cái)政政策延續(xù)已有的“積極”基調(diào)對(duì)于當(dāng)前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要。而與過(guò)去兩年的積極財(cái)政政策相比當(dāng)前的積極財(cái)政政策在著力點(diǎn)上已進(jìn)行了調(diào)整，由金融危機(jī)時(shí)的“保增長(zhǎng)為主”轉(zhuǎn)向“一方面注重保增長(zhǎng)另一方面向調(diào)結(jié)構(gòu)發(fā)力”。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“結(jié)構(gòu)性減稅”，推進(jìn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)、合理調(diào)整消費(fèi)稅范圍和稅率結(jié)構(gòu)、全面改革資源稅制度、研究推進(jìn)環(huán)境保護(hù)稅改革等一系列稅制改革的內(nèi)容（與水泥行業(yè)相關(guān)的稅制改革主要是后面兩項(xiàng)，影響程度大小還要看這些稅種的征收方式）。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，同時(shí)也提出貨幣政策要根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況適時(shí)適度進(jìn)行微調(diào)預(yù)調(diào)，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持貨幣信貸總量合理增長(zhǎng)，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，發(fā)揮好資本市場(chǎng)的積極作用，有效防范和及時(shí)化解潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。微調(diào)余條已經(jīng)有所顯現(xiàn)：與以往每到年底銀根就有所收緊不同，2011年10月份起銀行信貸投放力度已有所反彈；曾于2011年連續(xù)六次上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率也于歲末首次下調(diào)。央行召開(kāi)會(huì)議提出要“總量適度、審慎靈活、定向支持”，這實(shí)際上是央行對(duì)貨幣政策如何微調(diào)的一個(gè)詮釋，那就是信貸投放雖保持一定程度增量，但一定是定向?qū)捤?，是?duì)有利于結(jié)構(gòu)調(diào)整的行業(yè)和領(lǐng)域進(jìn)行支持，而絕不是全面寬松。此外中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出2012年要深化利率市場(chǎng)化改革和匯率形成機(jī)制改革。分析人士認(rèn)為，這些關(guān)鍵領(lǐng)域的改革，都將有利于貨幣政策的有效實(shí)施和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　　從整體來(lái)看，2012年水泥所處的宏觀環(huán)境步入全面結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，這對(duì)于水泥行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整來(lái)說(shuō)既是一個(gè)契機(jī)又是一個(gè)推動(dòng)。從上面闡述的房地產(chǎn)、基建2012年趨勢(shì)預(yù)測(cè)可以看出水泥的需求面不會(huì)如人們對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期那樣有明顯下滑，需求增速或會(huì)有一定回落，但幅度不會(huì)太大。煤、電的持續(xù)不均衡現(xiàn)象或會(huì)導(dǎo)致2012年煤荒、電荒、柴油荒的繼續(xù)，原燃材料價(jià)格會(huì)繼續(xù)走高。積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策對(duì)于水泥企業(yè)本身不會(huì)帶來(lái)太多利好因素，但或會(huì)間接拉高水泥需求。

　　“十二五” 規(guī)劃的開(kāi)局之年剛剛過(guò)去，縱觀中國(guó)水泥行業(yè)，在落后產(chǎn)能淘汰、節(jié)能減排、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、戰(zhàn)略布局優(yōu)化等方面都取得長(zhǎng)足進(jìn)步，水泥產(chǎn)量繼續(xù)創(chuàng)歷史新高。但原材料成本居高不下，市場(chǎng)需求跌宕起伏，區(qū)域發(fā)展不平衡等等都預(yù)示著2012將是水泥發(fā)展具有挑戰(zhàn)性的一年。2012年2月25日，“首屆中國(guó)水泥網(wǎng)年會(huì)”將在杭州召開(kāi)，年會(huì)將以 “穩(wěn)中求進(jìn)政策下的2012中國(guó)水泥市場(chǎng)展望”為主題，力邀相關(guān)的政府主管部門(mén)、行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)展望2012年水泥發(fā)展；知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家詳解水泥投資市場(chǎng)；行業(yè)專家及水泥研究院總結(jié)2011年水泥發(fā)展；企業(yè)代表對(duì)未來(lái)水泥行業(yè)發(fā)展需求探討等。大會(huì)將從各方面對(duì)2012年中國(guó)水泥市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)、深度和前瞻性解讀。更多內(nèi)容參見(jiàn)專題：  2012中國(guó)水泥網(wǎng)年會(huì)暨2011百?gòu)?qiáng)榜發(fā)布典禮