過去的2018年，水泥行業(yè)實現(xiàn)利潤1546億元，同比增長1.1倍。在這靚麗的數(shù)據(jù)背后不容忽視的是，房地產(chǎn)端出現(xiàn)負增長，基建投資低于預期，水泥需求出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。

　　房地產(chǎn)作為水泥消費三駕馬車之一，早已超過了傳統(tǒng)意義上的三分之一比例，并逐漸成為不少地方的水泥市場消費主力?？梢?，房地產(chǎn)的走勢將直接關系水泥需求的變化，進而影響水泥價格。2019年房地產(chǎn)將呈現(xiàn)如何形勢，牽動著水泥行業(yè)的關注。

　　在此背景下，由中國水泥網(wǎng)主辦的“2019中國水泥產(chǎn)業(yè)峰會暨TOP100頒獎典禮”隆重召開。中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜帶來《中國房地產(chǎn)市場趨勢&水泥行業(yè)發(fā)展機遇》的精彩演講，詳細解讀了2019年我國房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢及對水泥行業(yè)的影響。

　　2019展望：新開工、投資中低速增長，需求略有回落

　　1.2019市場預判：收入、政策、貨幣、資金和城鎮(zhèn)人口為影響房地產(chǎn)市場的主要外部因素

　　2. 經(jīng)濟下行壓力猶存，貨幣政策繼續(xù)穩(wěn)健，保證流動性合理充裕

　　經(jīng)濟現(xiàn)狀：2018年以來我國GDP逐季下滑，全年同比增速為6.6%，第四季度下滑至6.4%；2018年固定資產(chǎn)同比增長5.9%，基建投資觸底回升，制造業(yè)依舊是支撐；社會消費品零售總額累計增長9%，連續(xù)三個月回落，效果仍未顯現(xiàn)；出口同比增長9.9%，單月同比大幅下滑至-4.4%，中美貿(mào)易摩擦負面影響顯現(xiàn)。

　　2019年固定資產(chǎn)同比增速趨于穩(wěn)定；消費在利好政策支持下回升；出口在貿(mào)易爭端負面影響繼續(xù)體現(xiàn)疊加全球經(jīng)濟放緩雙重因素下繼續(xù)下行。

　　貨幣現(xiàn)狀：2018年12月M1同比增速為1.5%，為歷史次低點，M2同比增速為8.1%，小幅回升，但仍在低位區(qū)間。M1同比增速大幅下滑，說明流動性還未流向?qū)嶓w經(jīng)濟，貨幣傳導機制依舊受阻。

　　2019年央行為保證流動性合理充裕，會加大資金投放力度，更加注重疏通貨幣傳導機制，M1、M2增速將有所回升，預計M2增速將回升至8.5%。

　　3.2019市場預判：市場規(guī)模逐步調(diào)整，價格穩(wěn)字當頭，新開工、投資中低速增長

　　4. 需求：銷售面積將整體回落，三四線城市市場調(diào)整壓力較大

　　預計2019年一線城市低基數(shù)疊加供應改善影響，市場規(guī)模有望小幅回升。二線城市人才戰(zhàn)略取得明顯成效，省會聚集效應仍凸顯，規(guī)模分化中現(xiàn)小幅調(diào)整，但總量優(yōu)勢仍然顯著。三四線城市受棚改體量及貨幣化安置比例下降影響，三四線市場量價下行壓力較大。

　　5. 供應：土儲充足而預期轉(zhuǎn)向，開工和投資增速將回落至中低位水平

　　2019年新開工：土儲高及短期庫存低對整體規(guī)模仍有支撐，但銷售預期轉(zhuǎn)變將影響開工增速回落至中低位水平。

　　投資：融資困境疊加市場不樂觀影響房企投資熱情，新開工仍將支撐投資保持增長。

　　6.歷史周期：平均時長在三年左右，與政策周期重合度高

　　歷史周期：2007年開始收緊：10次提準、6次加息；9月提二套首付比及貸款利率。2008年先緊后松：上半年5次提準，下半年5降息4降準，年底發(fā)布四萬億計劃。2009年先松又緊：5月促投資；下半年控房價、營業(yè)稅免征年限延至5年。2010年繼續(xù)收緊：6提準2加息，限貸，熱點城市啟動限購，整治囤地捂盤。2011年調(diào)控升級：6提準3加息，明顯提高二套購房門檻，限購向二三線擴圍。

　　2012年明緊暗松：地方政府小動作不斷，住建部強調(diào)堅持調(diào)控不放松，兩次降息降準。2013年溫和調(diào)控：新國五條，完善限購，穩(wěn)房價，增供應，加強市場監(jiān)管。2014年穩(wěn)中有松：930房貸新政貸清不認房、放寬公積金貸款條件、降息。

　　2015年全面放松：營業(yè)稅免征年限降至兩年，大幅下調(diào)首付比，1降息4降準。2016年先松后緊：契稅等大幅優(yōu)惠，支持前兩套購房需求；930后因城調(diào)控。2017年全面收緊：短期調(diào)控從嚴從緊，長效機制加快推進。2018年堅持不放松：堅定決心導致市場預期轉(zhuǎn)向。

　　7. 周期預判：因城施策下城市輪動，本輪周期將明顯延長，且波動幅度趨緩

　　不同于以往周期中“控熱”及“救市”之間的快速切換，本輪調(diào)控決心尤其堅決，不僅調(diào)控時長突出，調(diào)控力度也達史上最嚴。

　　相較于以往的全國層面政策“一刀切”，本輪因城施策特性凸顯；受城市發(fā)展階段差異及因城施策等多方面影響，各類城市市場周期輪動；周期輪動行情平滑了市場波動，使得波幅明顯放緩，各類城市間的周期輪動也使得市場上行期明顯延長。

　　基于對調(diào)控環(huán)境“穩(wěn)”、“持續(xù)”及市場預期短期轉(zhuǎn)向判斷，2019年市場將維持底部震蕩，預計下半年周期觸底，屆時本輪周期時長將長達4年半，較以往明顯延長。
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政策趨勢：短期因城施策，長效機制穩(wěn)步推進

　　1. 2016-2018政策調(diào)控全景圖

　　2016至2018年：120個地級以上城市（約444項政策）；69個縣市（約69項政策）。海南、河北從省級全面調(diào)控。

　　4-9月均為政策高峰。4月海南全域收緊。5月住建部約談地方、發(fā)文重申調(diào)控。6月西安、長沙、杭州、重慶開啟新一輪調(diào)控潮。七部委開展30城樓市亂象整治。8月住建部再次約談5城。9-11月加強市場監(jiān)管，穩(wěn)控樓市秩序，11月以來約束性政策銳減，12月以來極少部分城市調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)。

　　2. 中央樓市調(diào)控總基調(diào)的變化：更加強調(diào)分類調(diào)控、因城施策，限購、限貸主體政策保持穩(wěn)定，其余政策微調(diào)概率增大

　　2018上半年：兩會政府工作報告進一步強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，繼續(xù)實行差別化調(diào)控。

　　2018下半年：中央政治局會議強調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題……堅決遏制房價上漲”。同時，在面對內(nèi)外經(jīng)濟形勢壓力、房地產(chǎn)市場運行已相對可控的背景下，重大會議開始未提及樓市調(diào)控，更加強調(diào)“六穩(wěn)”。

　　2019年調(diào)控走勢：更加強調(diào)落實地方政府主體責任，防止房市大起大落，部分政策微調(diào)概率增大。

　　3.2019兩會樓市調(diào)控方向：落實地方政府主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系

　　兩會基調(diào)：

　　今年兩會政府工作報告將房地產(chǎn)列入【深入推進新型城鎮(zhèn)化】章節(jié)中，不再單列，篇幅和強度大大弱化。內(nèi)容方面，重點提及落實地方主體責任、保障性住房和棚改、房地產(chǎn)稅。兩會期間，住建部長回應政府工作報告未提“房住不炒”：將防止房市大起大落。

　　關于調(diào)控（政府工作報告）：更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　關于住房保障（政府工作報告）：繼續(xù)推進保障性住房建設和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。

　　關于房地產(chǎn)稅（政府工作報告）：健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法。

　　住建部長回應政府工作報告未提“房住不炒”：2019將做好“五個堅持”，1、堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；2、堅持住房市場體系和住房保障體系；3、堅持落實城市主體責任，因城施策、分類指導，把穩(wěn)低價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期責任落到實處；4、調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，大力培育租賃市場，重點解決新市民的住房問題；5、保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房市大起大落。

　　政策趨勢：

　　【調(diào)控】“堅持住房居住屬性”的主基調(diào)不變，堅持穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期。同時更加強調(diào)落實地方政府主體責任，防止房市大起大落，預計在“一城一策”的調(diào)整下，各地樓市調(diào)控政策將出現(xiàn)更多結(jié)構(gòu)性變化。

　　【供給】預期將更加注重住房供應的有效性，建立合理的梯度供應格局：住房市場體系下的租賃房、普通商品房和保障體系下的公租房、共有產(chǎn)權房將成為今年主要的住房供應類別。

　　【棚改】弱化棚改，不提具體目標。但結(jié)合以往數(shù)據(jù)來看，2018-2020三年1500萬套棚戶區(qū)改造的既定目標不會改變。政策調(diào)整將繼續(xù)聚焦“因地制宜推進棚改貨幣化安置” 。

　　【房地產(chǎn)稅】表述由去年的“穩(wěn)妥推進”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)步推進”，立法的基礎性條件已逐步具備，立法進程不斷加快。

　　4.整體政策邏輯：短期更加強調(diào)因城施策，中期結(jié)構(gòu)調(diào)整，長期顯現(xiàn)長效性

　　5.2019年樓市調(diào)控如何因城施策，分類指導？

　　因城施策背景：受前期因城施策及城市發(fā)展階段差異等多方面影響，目前我國各線城市市場出現(xiàn)了周期輪動的現(xiàn)象。這導致各線城市之間，各城之間所面臨的需求環(huán)境差異較大。

　　因城施策基本特征：2019年政策將更加強調(diào)因城施策，因地制宜優(yōu)化前期部分行政性調(diào)控方式 -- 松緊互現(xiàn)。

　　6.棚改政策：弱化具體目標，總體規(guī)模將逐漸回落，部分地區(qū)貨幣化安置仍會下調(diào)

　　2019年兩會政府報告表明，將繼續(xù)推進保障性住房建設和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。

　　從今年政府兩會的政策導向來看，2018-2020三年棚戶區(qū)改造的既定目標不會改變。未來2年進入攻堅收尾階段，棚改總體規(guī)模逐漸回落。棚改政策收緊將重點集中在商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地區(qū)。

　　三四線重點應防范棚改貨幣化比例下調(diào)后帶來的整體需求回調(diào)風險，特別是前期規(guī)模較大，后期回調(diào)明顯的地區(qū)（如河南、四川、山西等地）。

　　7.人才政策：近兩年已有數(shù)輪大規(guī)模的人才引進政策，考慮邊際遞減效應，預計此輪人才落戶寬松政策對樓市需求的提振作用較此前影響要弱

　　8.金融政策：流動性持續(xù)改善，央行強化逆周期調(diào)節(jié)力度，企業(yè)發(fā)債增加，房貸利率止增下調(diào)，后期認貸存調(diào)整空間

　　2019年兩會政府報告表示，?積極的財政政策要加力提效；穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。

　　9. 房地產(chǎn)稅：穩(wěn)步推進，條件已具備，主要是時間點問題

　　2019年兩會政府報告指出，深化財稅金融體制改革。健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法。

　　十三屆全國人大二次會議上，栗戰(zhàn)書強調(diào)，“2019年全國人大將落實制定房地產(chǎn)稅法”。按照人大常委會立法規(guī)劃，現(xiàn)在有關方面正在研究起草房地產(chǎn)稅法的草案，相關工作正在穩(wěn)步推進。

　　與去年相比，“穩(wěn)妥推進”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)步推進”，房地產(chǎn)稅立法進程不斷加快。房地產(chǎn)稅法立法將完善地方稅體系，還將加速房地產(chǎn)市場長效機制的落地進程，對抑制投機型需求以及穩(wěn)定全國房地產(chǎn)市場起到積極的作用。
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　　水泥市場：地產(chǎn)+基建，需求仍有支撐

　　1.市場需求與房地產(chǎn)市場銷售、新開工規(guī)模關聯(lián)性強

　　從水泥銷量、混凝土產(chǎn)量、商品房銷售面積及新開工面積年度走勢來看，四項指標具有明顯的趨同性。據(jù)測算，四項指標相關系數(shù)普遍在0.8以上，呈高度正相關。

　　2.房價指數(shù)與水泥價格指數(shù)同比走勢呈現(xiàn)較高趨同性

　　通過對比2011年以來百城價格指數(shù)和水泥價格指數(shù)發(fā)現(xiàn)，二者走勢呈現(xiàn)較高的趨同性。在嚴格的樓市調(diào)控政策作用下，百城住宅價格漲幅回落，水泥價格漲幅亦有所回落；隨后，樓市調(diào)控政策松綁，百城住宅價格和水泥價格同比均有所反彈。近幾年隨著水泥行業(yè)去產(chǎn)能的持續(xù)推進，2015-2016年間水泥價格調(diào)整時間延長，相對于房價走勢有所延遲；2017年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，百城價格同比漲幅持續(xù)收窄，但水泥價格在環(huán)保停產(chǎn)、原材料上漲等因素的影響下延續(xù)上漲態(tài)勢，2018年4季度，水泥價格同比漲幅呈現(xiàn)收窄態(tài)勢。

　　3.房地產(chǎn)市場保持高位運行對水泥市場的支撐作用較大，經(jīng)測算，2019年水泥需求總量將回升至23億噸左右

　　據(jù)模型測算，商品房銷售面積及新開工面積對水泥銷量的影響較為顯著。

　　2019年，全國房地產(chǎn)市場存調(diào)整壓力，但有城鎮(zhèn)化紅利支撐，整體降幅有限，預計商品房銷售規(guī)模將保持16億平方米左右，新開工將繼續(xù)擴容。

　　另外，考慮到在2018年新開工明顯擴容的背景下，同期竣工面積卻持續(xù)下降，而受2016年來銷售面積屢創(chuàng)新高影響，2019年將逐漸進入集中交房期，預計企業(yè)加快施工進度，對水泥的需求也將提高。

　　綜合模型及分析結(jié)果，預計2019年水泥需求量將回升，總量約23億噸，同比增長8%。

　　4.根據(jù)2019年數(shù)據(jù)測算，未來三年商品房市場對水泥的需求總量為18億噸左右，年均約6億噸

　　根據(jù)中指院預測，2019年新開工面積在21.9-22.3億平米之間，按照每平米0.2噸水泥測算，2019年商品房新開工面積帶來的水泥需求量將達到4.38-4.46億噸；另外，2018年底的商品房有效施工面積達68.8億平方米，對應的水泥需求量為13.8億噸；合計水泥需求18.1-18.2億噸，按三年建設周期來計算，年均約6億噸。

　　5. 另外，從基建投資的角度來說，2019年基建投資有望穩(wěn)步提速，將拉動水泥需求量增加

　　2018年全國基建投資（不含電力等）同比增長3.8%，增速自10月首次提速以來，再次提升0.1個百分點。

　　受地方專項債發(fā)行資金到位以及政策導向等因素影響，2019年基建投資有望延續(xù)穩(wěn)中有升態(tài)勢，進而拉動水泥行業(yè)需求增加。[Page]

　　聚焦主力地區(qū)，深耕城市群

　　1.重慶、鄭州、武漢等中西部熱點城市房地產(chǎn)市場體量大，商品房銷售面積較為突出

　　2. 重慶、成都、鄭州商品房新開工面積持續(xù)顯著領先于其他大中城市

　　3.昆明、菏澤、西安宅地成交體量突出；北京、蘇州、上海等地住宅用地成交面積、出讓金均位居前二十

　　4.都市圈成為中國城鎮(zhèn)化具體實踐形式，其中中心城市土地及開發(fā)規(guī)模持續(xù)集中，市場潛力巨大

　　2019年兩會政府報告指出，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，堅持以中心城市引領城市群發(fā)展?！鋵嵑屯晟拼龠M東北全面振興、中部地區(qū)崛起、東部率先發(fā)展的改革創(chuàng)新舉措。京津冀協(xié)同發(fā)展重在疏解北京非首都功能，高標準建設雄安新區(qū)。落實粵港澳大灣區(qū)建設規(guī)劃，促進規(guī)則銜接，推動生產(chǎn)要素流動和人員往來便利化。將長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，編制實施發(fā)展規(guī)劃綱要。長江經(jīng)濟帶發(fā)展要堅持上中下游協(xié)同，加強生態(tài)保護修復和綜合交通運輸體系建設，打造高質(zhì)量發(fā)展經(jīng)濟帶。

　　隨著新型城鎮(zhèn)化建設加快，以京津冀、長三角、粵港澳為代表城市群將在區(qū)域空間布局、產(chǎn)業(yè)集聚與協(xié)同、資金與人才資源匯聚方面形成“化學效應”，促進區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

　　未來， 國家中心城市作為城市群的核心，將在制度創(chuàng)新、基礎配套建設、科創(chuàng)平臺、產(chǎn)業(yè)、技術、人才資源等方面享受更多紅利，將更容易在激烈城市競爭中脫穎而出。

　　5. 占國土面積11%的五大城市群GDP總量占全國55%，商品房銷售面積占比47%，是我國經(jīng)濟增長的重要引擎和房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場

　　從2017年數(shù)據(jù)來看，長三角GDP規(guī)模最突出，達16.5萬億，顯著高于其他城市群，是目前我國最發(fā)達的地區(qū)；珠三角、長三角人均效益最高，人均GDP超10萬元；長三角、京津冀、長江中游匯聚著更多人口，常住人口規(guī)模均超過1億人；長三角房地產(chǎn)市場規(guī)模最大，房地產(chǎn)開發(fā)投資額超過2萬億，商品房銷售面積超2.5億平米，長江中游、成渝商品房銷售面積2017也分別達到1.8和1.7億平米。

　　6. 中國都市圈格局：以經(jīng)濟總量居前城市為核心，我國未來都市圈格局已基本明確，但目前發(fā)展成熟度差距較大；長三角與珠三角都市圈發(fā)展相對成熟且連片發(fā)展，城市群形態(tài)顯現(xiàn)，京津冀地區(qū)基于北京首都功能疏解，城市群正加速形成

　　下表中都市圈范圍的確定主要以國家規(guī)劃為準，而對于武漢、成都等欠成熟都市圈主要選取核心城市及其周邊緊鄰城市。此外，上海及北京都市圈是指核心城市及其周邊100公里范圍內(nèi)縣市，表中上海及北京都市圈數(shù)據(jù)僅為兩大核心城市數(shù)據(jù)。

　　7. 總結(jié)

　　整體來看，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推進、國家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策的不斷落實以及國家級戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，我國人口、產(chǎn)業(yè)等資源將加速向主流城市流動，房地產(chǎn)市場仍具有較好的發(fā)展前景，但不同地區(qū)的市場表現(xiàn)將繼續(xù)分化。對于水泥行業(yè)來說，未來聚焦房地產(chǎn)發(fā)展的主力地區(qū)顯得至關重要。

　　重慶、鄭州、武漢等商品房成交規(guī)模前20地區(qū)，總銷售規(guī)模、新開工面積和近幾年土地成交面積均占全國總量的三成左右，未來市場容量將繼續(xù)保持在較高水平，對水泥的需求總量也將保持在高位；

　　京津冀、長三角、珠三角等五大城市群為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的主戰(zhàn)場，商品房銷售面積占全國的比重接近50%，核心城市的地位更加凸顯，城市群內(nèi)部中小城市亦存在較大發(fā)展機遇，值得關注。