遼寧營口，一個(gè)位于遼東半島的三線濱海城市，卻是很多開發(fā)商心口的“痛”。

　　6年前，一家央企開發(fā)商在此銷售停滯，“鎩羽而歸”；6年后，萬科在2018年財(cái)報(bào)中，將其位于營口的海港城項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)0.68億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，萬科海港城所在的鲅魚圈板塊，在售樓盤達(dá)83個(gè)，大部分價(jià)格在3000元/到8000元/平方米。均價(jià)6000元／平方米的海港城，位置尷尬。

　　“賣不動(dòng)”、預(yù)期虧損的不僅是萬科，也不僅是營口。諸多跡象顯示，2018年四季度以來，多個(gè)三四線城市樓市開始放緩，需求不再。

　　先知先覺的開發(fā)商們正在“逃離”三四線，或者說，他們中的很多人從未深入三四線。等到2019年的春天，一二線率先回暖，這個(gè)趨勢越發(fā)明朗。

　　在3月份的業(yè)績會(huì)上，陽光城董事長朱榮斌表示，“回歸一二線已是房企共識(shí)，未來一二線城市的競爭將會(huì)很激烈?！?/p>

　　這種競爭，將不限于開發(fā)業(yè)務(wù)，也是存量運(yùn)營業(yè)務(wù)的競爭。

　　城市大挪移

　　過去三年，一二線嚴(yán)厲限購限價(jià)的溢出效應(yīng)，以及棚改貨幣化安置的加持，大量的資金和需求流向了三四線城市，也因此造就了碧桂園、恒大、雅居樂這些開發(fā)商的業(yè)績輝煌。

　　這樣的好日子似乎難以延續(xù)。無論是2018年的財(cái)報(bào)，還是一季度房企“搶地”的數(shù)據(jù)，都在生動(dòng)地演繹著房企“逃離”三四線的路徑。

　　申萬宏源數(shù)據(jù)顯示，2018年前30強(qiáng)千億房企中，有15家在一二線城市土儲(chǔ)面積占比超過70%。

　　其中，占比90%以上的公司分別為，中國金茂、首開股份、中海，80%—90%的為陽光城、金地集團(tuán)，70%—80%的為遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金科股份、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、華潤置地、融創(chuàng)中國、萬科和旭輝集團(tuán)。

　　從中可以發(fā)現(xiàn)，很多房企并沒有在三四線的開發(fā)熱潮中過多地下沉。以中海、保利、華潤為代表的傳統(tǒng)地產(chǎn)龍頭對于三四線更是一向謹(jǐn)慎。

　　以一貫堅(jiān)持布局一二線的中海為例，年報(bào)顯示，2018年底，中海總土地儲(chǔ)備為9144萬平方米，一二線占比達(dá)80%，旗下主攻二三線的中海宏洋占20%，加起來一二線占比90%以上。

　　曾在碧桂園工作的朱榮斌、吳建斌來到陽光城后，該公司卻是新興房企中布局一二線最為堅(jiān)決的。財(cái)報(bào)顯示，陽光城一二線土儲(chǔ)面積占比高達(dá)77%，未來可售占比更高達(dá)85.8%。

　　這樣的策略幫助陽光城實(shí)現(xiàn)了快速周轉(zhuǎn)，在2018年增長80%，進(jìn)入了千億俱樂部。

　　以豪宅開發(fā)著稱的綠城，前幾年大規(guī)模進(jìn)入三四線城市后也選擇了抽離。財(cái)報(bào)顯示，2018年其新增土儲(chǔ)中，一二線城市占比達(dá)65%。

　　房企三巨頭碧桂園、恒大、萬科也出現(xiàn)了明顯的分化。碧桂園進(jìn)入了300個(gè)以上的城市；恒大也布局了228個(gè)城市；反觀萬科，只進(jìn)入了約78個(gè)城市。

　　在業(yè)績會(huì)上，僅有少量房企表示對三四線市場的繼續(xù)看好。曾經(jīng)深入三四線的恒大，則干脆摒棄了這一劃分?！霸u價(jià)一二線和三四線的觀點(diǎn)過時(shí)了，恒大早在2014年就回歸一二線，現(xiàn)在進(jìn)入的228個(gè)城市都是人口凈流入、產(chǎn)業(yè)有支撐的?！焙愦罂偛孟暮ｂx說。

　　碧桂園也不再提起“一至五線全面下沉”的戰(zhàn)略。接近碧桂園的人士稱，城鎮(zhèn)化策略還在進(jìn)行，但選擇的城市已經(jīng)大幅收縮，公司更傾向于發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入的城市。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，房企今年主要在一二線城市儲(chǔ)備土地。中指數(shù)據(jù)顯示，1-3月，全國土地成交TOP10城市，共成交8290萬平方米，同比增長13%。其中，天津累計(jì)成交442億元，同比增長70%。

　　主流房企在熱點(diǎn)二線城市戰(zhàn)略性布局明顯。正榮、金輝和萬科分別出現(xiàn)在天津、西安和福州的1-3月拿地總額前十榜單中。

　　財(cái)報(bào)中的“秘密”

　　三四線城市的頹勢，在房企的財(cái)報(bào)中也可窺得端倪。多家房企計(jì)提存貨準(zhǔn)備金額，彰顯了他們對于三四線市場的謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　萬科年報(bào)顯示，2018年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為23.1億元，較2017年的16.1億上漲43.5%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科共計(jì)提12個(gè)項(xiàng)目，分別位于大連、南充、煙臺(tái)、成都、營口等地，一二線和三四線都有，其中有7個(gè)項(xiàng)目位于三四線城市。

　　2012年4月，萬科以6億元拍下南充下中壩2個(gè)地塊，首次進(jìn)入中西部三線城市。然而財(cái)報(bào)顯示，位于該地塊的項(xiàng)目金潤華府，2018年計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備金額達(dá)到1.8億。

　　此外，鎮(zhèn)江藍(lán)山花園計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備額為1.3億。該項(xiàng)目的開發(fā)似乎不太順利，根據(jù)財(cái)報(bào)，藍(lán)山花園不僅規(guī)劃建筑面積比2017年有所減少，竣工面積也不盡人意。2018年竣工面積為3.3萬平米，僅完成目標(biāo)的48%。

　　除了萬科，不少房企也對多個(gè)三四線城市的項(xiàng)目計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。如新城控股存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額達(dá)3.97億元、陽光城3.8億元；港股房企綠城中國則采取了“已竣工可出售物業(yè)減值虧損”這一統(tǒng)計(jì)口徑，虧損額達(dá)1.2億元。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述數(shù)據(jù)說明房企在財(cái)務(wù)上審慎管理，也能使其在后續(xù)市場的操盤上更游刃有余。不過，對三四線城市項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)，體現(xiàn)了房企對此類城市后續(xù)市場看空的心態(tài)。

　　3月份業(yè)績會(huì)上釋放出來的信息進(jìn)一步顯示，房企們均認(rèn)為，2019年一二線樓市將維穩(wěn)，三四線繼續(xù)承壓。

　　4月4日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《40城住宅成交報(bào)告》顯示，2019年一季度，40城成交面積同比下降4%。其中一線城市同比增長29%，二線城市同比下降 4%；三四線城市同比下降 12%。

　　易居預(yù)計(jì)， 2019年上半年40 城成交將繼續(xù)萎縮，尤其是2018年成交火熱的未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市，將面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

　　在大型房企中，不少已經(jīng)預(yù)見到今日的市場分化。3月，保利發(fā)展提出房地產(chǎn)周期論，認(rèn)為全國性拐點(diǎn)在去年四季度已出現(xiàn)，進(jìn)入調(diào)整周期。

　　保利判斷，隨著2019年政策面、資金面等釋放利好，資金將從三四線城市向一二線城市回流，預(yù)計(jì)全年市場將延續(xù)調(diào)整，先行一二線城市將有望率先筑底。

　　保利認(rèn)為，未來能有房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ某鞘性?00個(gè)左右。公司將在動(dòng)態(tài)調(diào)整中，不斷聚焦約100個(gè)城市。

　　此外，在存量市場試驗(yàn)了數(shù)年之后，保利發(fā)現(xiàn)，少數(shù)頭部核心城市的增量開發(fā)起步早、更成熟，存量經(jīng)營市場的機(jī)會(huì)將更加突出。比如，當(dāng)前外資認(rèn)為北京、上海等核心城市商辦產(chǎn)品已具備投資性價(jià)比。

　　貝殼研究院認(rèn)為，長租公寓的發(fā)展空間，就在二三十個(gè)城市。

　　標(biāo)普預(yù)計(jì)，2019年中國住宅房地產(chǎn)市場銷售將放緩，布局低線城市的房企，明后年的銷售和利潤率將面臨下行壓力。