2019年以來，外資的身影頻頻活躍在中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場上。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月底，黑石、凱德、基匯等外資機構(gòu)，在中國內(nèi)地的大宗房產(chǎn)交易累計金額已超過300億元。

　　其中，僅黑石集團一家出手就接近200億元。其先以4.8億美元收購美國商業(yè)地產(chǎn)巨頭塔博曼旗下西安、鄭州和韓國3家購物中心50%股權(quán)；又以70.23億港元收購海航地產(chǎn)開發(fā)子公司香港國際建投69.54%股份；最近又爆出擬以15億美元收購上海長泰廣場。

　　不僅黑石買買買，凱德、基匯資本也是主流買家，上海浦發(fā)大廈、上海MixC萬象城等A級辦公大樓剛被他們收入麾下；3月28日，啟城投資、顥騰投資宣布聯(lián)合瑞士合眾集團和中東家族財富基金等境外機構(gòu)投資者，對位于北京市中關(guān)村核心區(qū)的地標性建筑鼎好大廈項目完成了戰(zhàn)略收購。據(jù)了解，此次交易是迄今為止北京最大體量的商業(yè)地產(chǎn)外資收購項目之一。4月1日，加拿大Brookfield基金擬整購綠地香港旗下上海五里橋綜合體項目的消息傳出。

　　現(xiàn)階段外資PE頻頻入華收樓的原因何在？外資對于不同區(qū)域的收購態(tài)度又有何不同？隨著越來越多的外資進入到這個市場，未來中國的大宗交易市場會有什么變化？

　　如入無人之境？

　　“整個市場對于外資來講，據(jù)我們研究的數(shù)據(jù)顯示，基本如入無人之境。2017年之前，外資也在關(guān)注這個市場，但當時他們的競爭力遠不及中資?！眲⒈f。

　　回顧房地產(chǎn)大宗交易的歷史，2005年開始，香港、新加坡等地開發(fā)商以及外資基金將目光投向中國，大肆布局北上核心物業(yè)；2010年，關(guān)于保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法出臺，中資保險公司開始擴大商辦物業(yè)投資；2015-2016年，內(nèi)資基金和萬能險成為市場主要買家；2017年，隨著房地產(chǎn)市場進入存量物業(yè)時代，內(nèi)資開發(fā)商并購存量物業(yè)，掀起一輪熱潮；2018年之后，外資投資占比顯著上升。仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，去年，北京大宗交易市場成交額中大約有四分之一收購者是外資。

　　外資緣何在國內(nèi)大宗交易市場中再次占據(jù)顯著優(yōu)勢？業(yè)內(nèi)人士普遍認為，首先，2018年，中國去杠桿、去地產(chǎn)化的大勢使不少企業(yè)拋售資產(chǎn)，市場出現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如海航資產(chǎn)的集中處置；另一方面，融資渠道收緊則使內(nèi)資機構(gòu)募資困難，出價能力逐漸下降。

　　“2018年對中國來說是去杠桿，但對全世界來講，并沒有一個特別明顯的去杠桿過程。并且與之前的1998年、2008年的經(jīng)濟危機相比，2018年相對來說是一個比較好的年份，市場情況并沒有預(yù)期的嚴峻。在中資缺乏競爭力、匯率處在人民幣下行時期，外國資金較為充裕。另外，在銀保監(jiān)會合并之后，國內(nèi)大型保險機構(gòu)和銀行的管理層面出現(xiàn)調(diào)整，在這一調(diào)整過程中，國內(nèi)的投資方向和投資政策也相應(yīng)的進行調(diào)整，這也是當時內(nèi)地資本投機買賣不活躍的原因?！眲⒈f。

　　劉兵認為，從外資自身的角度來看，外資現(xiàn)階段大規(guī)模進入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，除了對市場動態(tài)變化反應(yīng)迅速，同時也是對中國經(jīng)濟未來發(fā)展態(tài)勢的看好。中國這一新經(jīng)濟體具有高速經(jīng)濟增長、穩(wěn)定政治環(huán)境、愈發(fā)開放的政策等多種優(yōu)勢。因此之前在日韓超配的外資機構(gòu)已逐漸主動將中國的重要性提升。

　　“商業(yè)地產(chǎn)寫字樓是中國經(jīng)濟的晴雨表，外國的私募基金看好目前中國的經(jīng)濟發(fā)展，在這種情況下，外資認為有必要搶占中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)資源，加大對中國的核心資產(chǎn)配置。”劉兵稱，“最近新加坡、美國、歐洲資金都在進入中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這是一個非常明顯的趨勢，外資已經(jīng)將中國當作是全世界越來越重要的經(jīng)濟體?！?/strong>

　　外資對市場的反應(yīng)速度究竟如何？劉兵以他親身經(jīng)歷表示，“北京市場作為一個較為特殊的市場，傳統(tǒng)寫字樓和商場交易標的有限，在這種情況下，投資人只能通過酒店改成寫字樓，商場改成寫字樓的方式，挖掘現(xiàn)有的存量價值。而盡管外資相較于中資機構(gòu)遠離中國本土市場，但是對項目的判斷上看不出任何水土不服的表現(xiàn)。“去年，戴德梁行還在向很多外資機構(gòu)投資人介紹北京市場情況，具體的改造政策是什么樣的，以及土地使用年限的問題，但是很快外資就開始大舉進入國內(nèi)大宗交易市場進行投資，市場嗅覺非常靈敏。這反映出外資一直在保持關(guān)注著北京上海的大宗交易市場。”

　　對于外資主流的投資邏輯，劉兵認為目前仍然是買入-經(jīng)營-出售或Reits退出這一模式。但是，值得關(guān)注的是，有越來越多的外資基金長期持有國內(nèi)具備穩(wěn)定租金收入、優(yōu)質(zhì)租客組合的商業(yè)核心物業(yè)，這越來越像倫敦、紐約的情況。

　　地域分布：上海VS北京

　　無疑，作為中國最重要的兩個門戶城市，上海和北京一直都是外資重要的目的地。此輪外資買空上海核心資產(chǎn)，開始對北京加大投資力度，除了已知的、豐樹、Partners Group 等買家，2018年Alianz、AEW、TPG等新晉買家也已在京收購項目，其中不乏收購背景復(fù)雜、需要改造的物業(yè)。

　　劉兵介紹，從外資進入中國房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的地區(qū)來看，主要集中在北京、上海這兩個城市。其中，以上海更為集中。但目前有向二線城市下沉的趨勢。

　　“從北京和上海的成交額上來說，上海遙遙領(lǐng)先于北京，北京的成交量大約是上海的三分之一。不過，他們交易特點各有不同。外國機構(gòu)投資者是有投資周期的，上海多是周期性成交方式，但是在北京，成交多是以自用型、長期持有型的內(nèi)資為主，他們沒有頻繁出售的意愿，所以北京的成交額較少，外資進入的機會較少?！敝倭柯?lián)行北京研究部代理負責(zé)人米陽分析。

　　這一特點或許與北京寫字樓市場表現(xiàn)優(yōu)異有關(guān)。據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，自2008年底政府的4萬億經(jīng)濟刺激后，北京寫字樓市場租金自2010年開始上漲，超越上海的同時于2011年發(fā)生井噴現(xiàn)象，2012年達到峰值，自此之后，北京寫字樓市場租金一直超過上海，位居全國首位，截至2018年底，上海甲級寫字板市場租金為277元每平方米每月，僅為北京的69.2%，而北京全市市場租金高達400.1元每平方米每月。

　　另外，北京甲級寫字樓市場空置等始終低于上海。2011年后，北京甲級寫字樓空置率一直保持在10%以下的低位。而上海隨著2015-2018年大量的新增供應(yīng)的入市；空置率大幅上漲，于2018年底高達16.49%，高于北京8.3個百分點。

　　隨著越來越多的外資進入中國房地產(chǎn)大宗交易市場，米陽認為，“更多外資機構(gòu)進入北京大宗交易市場，會令這個市場更加活躍，這對市場來說是一個積極的方面?！贝送?，由于資金成本低，決策速度快，劉兵預(yù)測2019將是外資繼續(xù)爆發(fā)的一年。同時，內(nèi)資機構(gòu)也會由于中國經(jīng)濟穩(wěn)定，領(lǐng)導(dǎo)層穩(wěn)定、股市上漲、去杠桿階段性完成任務(wù)等多重向好因素影響，重新回歸市場，外資也會面臨強勁的競爭。

　　“短期之內(nèi)，我認為今年的發(fā)展，內(nèi)資和外資是一個并駕齊驅(qū)的形勢。在未來，可能在2020年左右，其實還是會回歸一個賣方市場。因為這個市場還是在一個買方賣方不斷變動的過程中前進?！眲⒈Q。