繼5月17日銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》后，上周五，國家發(fā)改委又出臺《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》（以下簡稱《通知》），這是今年房地產(chǎn)“小陽春”過后，政府出臺的又一項為抑制樓市過熱而收緊融資渠道的政策。

　　《通知》提出，為完善房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債備案登記管理，強化市場約束機制，防范房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債可能存在的風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記提出四方面要求。

　　在此之前，國家曾通過調(diào)整信貸利率平抑房地產(chǎn)市場過熱行情，而如今相繼發(fā)布的約談警示和《通知》則是在當前“房住不炒”的總體要求下，對于樓市融資渠道的進一步收緊。

　　外債收緊

　　《通知》明確提出，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

　　這項規(guī)定的確立是基于對房企貸款清償周期將至的考量。根據(jù)3-5年的貸款清償周期，2019-2021年將迎來國內(nèi)外房企債券到期高峰。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)預(yù)測，2019-2021年內(nèi)地房企海外美元債到期金額將逐年升高，合計達699.68億美元。

　　此前為放松房企融資渠道，2015年9月，國家發(fā)改委曾發(fā)布《關(guān)于推進企業(yè)發(fā)行外債備案登記制管理改革的通知》，對企業(yè)境外發(fā)行債券實施備案登記制，取消企業(yè)發(fā)行外債的額度審批。

　　然而彼時正值國內(nèi)房產(chǎn)交易政策寬松，不少房企選擇國內(nèi)發(fā)債，加之人民幣貶值，房地產(chǎn)企業(yè)的海外美元債發(fā)債量盡管有政策加碼卻不見明顯成效。

　　自2016年10月起，房企公司債發(fā)行監(jiān)管趨緊，房企境內(nèi)融資渠道也從各方面被全面收緊，融資需求居高不下，內(nèi)地房企的海外融資規(guī)?，F(xiàn)井噴式增長。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年，內(nèi)地房企海外美元債的發(fā)行數(shù)量為77只，發(fā)行總額也由2016年的93.69億美元激增至415.83億美元；截至2018年12月中旬，內(nèi)地房企發(fā)行外債總額超419億美元，創(chuàng)下歷史新高。

　　截至今年上半年，內(nèi)地房企在境外發(fā)行了92只美元債，發(fā)行額共計385.49億美元，同去年273.09億美元的發(fā)行量相比再創(chuàng)新高。

　　隨后，國家發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)文《關(guān)于對地方國有企業(yè) 發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，進一步強調(diào)地方國企境外發(fā)債的年限要求，需持續(xù)經(jīng)營不少于三年；同時指出，地方政府融資職能的國企發(fā)債用途僅限歸還未來一年內(nèi)到期的中長期外債。

　　此次《通知》的發(fā)布是國家發(fā)改委在此前國企融資外債規(guī)定的基礎(chǔ)之上，對企業(yè)外債作為融資渠道有針對性的首次行業(yè)細化和進一步收緊。

　　多管齊下

　　早在《通知》出臺前一周，銀監(jiān)會已對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司開展了約談警示，被指導(dǎo)公司包括中融信托、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托等10家信托公司，涉及規(guī)模高達3萬億元。

　　信托是房企融資的重要來源，據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2019年一季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)》，截至2019年一季度末，全國68家信托公司受托資產(chǎn)規(guī)模為22.54萬億元。

　　根據(jù)普益標準數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共計發(fā)行了2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達到4531.94億元。

　　在“房住不炒”的大方針下，為扭轉(zhuǎn)房產(chǎn)信托規(guī)模瘋狂裂變態(tài)勢，5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，強調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資。此后房地產(chǎn)信托中4種變相為不滿足“四三二”條件的房地產(chǎn)項目融資輸血的做法，已被監(jiān)管叫停。

　　此外，各地房貸利率也開始紛紛上調(diào)。

　　根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，實現(xiàn)了連續(xù)5個月的下降趨勢；全國二套房貸款平均利率為5.81%，已連續(xù)下降半年。

　　但是，步入5月后，包括南京、蚌埠、南寧等城市房貸利率開始出現(xiàn)階段性回升，多為二套房貸款利率上升，目前在深圳的部分銀行已施行停貸舉措。上述機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月首套房和二套房貸款平均利率已經(jīng)小幅上漲。

　　從各地數(shù)據(jù)看，最近半個月來，全國城市的住房按揭貸款利率基本上也是處于上浮的狀態(tài)。成都、福州、蘇州、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上調(diào)，且部分銀行出現(xiàn)額度緊張、放款周期變長的現(xiàn)象。

　　“謹慎釋放”

　　克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，房企的開發(fā)投資熱情持續(xù)高漲。1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為46075億元，連續(xù)5個月保持兩位數(shù)高增長；5月單月開發(fā)投資額達11858億元，環(huán)比大漲13.87%。

　　土地拍賣成交額方面，2019年上半年，土地市場成交量縮價漲，溢價率也在優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓的帶動下環(huán)比上漲了5個百分點，市場較去年下半年明顯回暖。其中，一二線城市供地力度明顯較去年同期明顯加強，成交量同比分別上漲了20%和9%。

　　此后，各地政府多措并舉，在一季度“小陽春”過后政策加碼地產(chǎn)降溫。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，針對當前政府頻繁出臺諸如“借新還舊”、規(guī)范房產(chǎn)信托、調(diào)控房貸甚至收緊公積金貸款政策的各項措施，“與其說是全面收緊，更準確可以總結(jié)為 ‘穩(wěn)定而非打壓’”。

　　“當前政策主要以‘穩(wěn)’字當頭，不論是收緊房企外債還是此前的信托預(yù)警，其實只是針對此前企業(yè)井噴式融資的狀態(tài)發(fā)布的正常調(diào)控手段，而不是 ‘一刀切’地全面收縮”，張大偉說，此前拿地王抬頭，信托過熱，新規(guī)出臺只是讓市場維持一定溫度，避免過于混亂而已，“對于當前的樓市要求是，增量不要超過上半年就好，所以，整個社會資金量尚且比較寬松”。

　　張大偉認為，調(diào)整購房貸款利率和收縮公積金貸款都不是常規(guī)性動作，目前信貸利率總體呈現(xiàn)基本穩(wěn)定態(tài)勢，“其實每年6月下半旬和12月整月，因為涉及銀行盤整，這段時間信貸利率小幅上漲是正常慣例”。

　　而公積金貸款政策調(diào)整從全國樓市來看，本身利用比例不高，所以公積金政策面調(diào)整不會對全國樓市產(chǎn)生太大震蕩，“畢竟，當前國內(nèi)樓市融資主要還是依托開發(fā)貸、國內(nèi)信貸和銷售額”。

　　回觀近期樓市，張大偉強調(diào)，不能過分強調(diào)短期內(nèi)國家發(fā)布的調(diào)控政策，調(diào)節(jié)樓市本身不存在硬性規(guī)律可循，樓市過熱，政策就會傾向于 “謹慎釋放”而非全面收緊，“比如目前，西安、蘇州各地樓市又出現(xiàn)輕微松綁，這是個不斷平衡的過程而已”。

　　此外，北京市社科院市情調(diào)查研究中心副主任陸小成補充道，如今在“房住不炒”的政策導(dǎo)向下，除了通過上述手段調(diào)節(jié)樓市平衡發(fā)展外，還應(yīng)在大型城市產(chǎn)業(yè)密集區(qū)附近加大公租房供給，完善教育、醫(yī)療、交通等配套設(shè)施，以避免職住分離等“大城市病”和過度炒房。

　　同時，陸小成建議，應(yīng)發(fā)展更多新技術(shù)、新能源、綠色低碳產(chǎn)業(yè)，使經(jīng)濟發(fā)展不過度依賴土地財政或傳統(tǒng)高污染企業(yè)，這才是經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展健康的根本出路。