“面對(duì)外部形勢(shì)，穩(wěn)增長(zhǎng)的重點(diǎn)不再以房地產(chǎn)來(lái)刺激，而更多的是以穩(wěn)制造業(yè)的投資，以開(kāi)拓國(guó)內(nèi)的消費(fèi)來(lái)應(yīng)對(duì)”。

　　在8月7日于海南三亞舉辦的2019博鰲房地產(chǎn)論壇上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)、陽(yáng)光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華表示，近期中央重提房住不炒，明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，給市場(chǎng)提供明確信號(hào)。

　　邱曉華表示，正因這一政策導(dǎo)向，7月份金融監(jiān)管部門(mén)再一次收緊有關(guān)房地產(chǎn)融資環(huán)境，“可以預(yù)期這個(gè)政策還會(huì)持續(xù)，對(duì)地產(chǎn)商而言，融資的嚴(yán)峻性要充分地看到”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)仍有成長(zhǎng)空間

　　論壇上，邱曉華指出，政治局會(huì)議明確把與民生相關(guān)的項(xiàng)目作為補(bǔ)短板的方向，包括實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造，城市停車(chē)場(chǎng)、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等工程。從舊城區(qū)、老城區(qū)改造看，現(xiàn)在有17萬(wàn)個(gè)城區(qū)小區(qū)需要改造，涉及的市場(chǎng)規(guī)模初步測(cè)算大致是3萬(wàn)億—5萬(wàn)億。因此3年—5年內(nèi)把項(xiàng)目落實(shí)好，可預(yù)期每年規(guī)模將會(huì)達(dá)到1萬(wàn)億左右，“對(duì)地產(chǎn)商而言，開(kāi)辟了另外一條求發(fā)展的新路”。

　　邱曉華認(rèn)為，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)更不景氣，地產(chǎn)投資的速度會(huì)放緩。

　　他指出，地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系密切，“無(wú)論宏觀(guān)調(diào)控如何嚴(yán)厲，房地產(chǎn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)不會(huì)改變，因?yàn)檎叩牡拙€(xiàn)是要平穩(wěn)、健康的發(fā)展。從這個(gè)意義看，地產(chǎn)投資的前景未必就是不好的，可能改變的只是結(jié)構(gòu)，改變的只是速度，但不會(huì)改變整個(gè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)”。

　　邱曉華認(rèn)為，從中國(guó)未來(lái)的市場(chǎng)前景看，房地產(chǎn)仍然有成長(zhǎng)空間：

　　一是居民杠桿率有空間，2018年居民杠桿率為50%，按照過(guò)去8年平均提高3到5個(gè)百分點(diǎn)的節(jié)奏計(jì)算，仍有4年到5年的上升空間，日本1990年居民杠桿率是70%，今天中國(guó)居民杠桿率才50%，“并沒(méi)有到天花板”。

　　二是中國(guó)居民的儲(chǔ)蓄率仍然高于其他國(guó)家，從儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資角度看，仍然還有比較堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。

　　三是城鎮(zhèn)化仍有空間，從目前年均新增1600萬(wàn)城市人口和500萬(wàn)套棚戶(hù)區(qū)改造以及其它改善性需求看，“房地產(chǎn)剛需依然是比較穩(wěn)健的，我們不要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間失去信心”。

　　邱曉華表示，簡(jiǎn)單比較國(guó)際數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)收入比、自有率、認(rèn)捐住房面積、住房空置率、商品房總市值，得出的結(jié)論是中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)非常危險(xiǎn)，但事實(shí)上這些數(shù)據(jù)與中國(guó)特色的制度和民族文化習(xí)俗相關(guān)，簡(jiǎn)單對(duì)比容易得出錯(cuò)誤結(jié)論?！皳碛幸惶鬃约旱淖》渴冀K是大多數(shù)中國(guó)人的夢(mèng)想，不要簡(jiǎn)單地從國(guó)際數(shù)據(jù)來(lái)看中國(guó)”。

　　他指出，之所以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的剛需潛力，主要來(lái)自?xún)煞矫妫旱谝唬鞘谢M(jìn)程的推動(dòng)，新增城鎮(zhèn)人口生存型的住房需求，今天是3億人的住房需求，已經(jīng)進(jìn)城的1億人怎么從農(nóng)民變?yōu)槭忻?，在城市真正落?hù)。二是棚戶(hù)區(qū)改造涉及到1億人，怎么進(jìn)一步改善他們的住房需求。三是來(lái)自中西部地區(qū)城市群建設(shè)涉及到1億農(nóng)民變?yōu)槭忻?，這3億人的市民化進(jìn)程還在路上，他們對(duì)基本的住房還是有一個(gè)最大的剛性需求。

　　此外，原有城市人口的改善型住房需求。自1997年開(kāi)啟的福利房制度改革至今已20多年，這部分人的需求已經(jīng)到要提升改善的階段。因此中央政府之所以提出舊區(qū)、老區(qū)的改造，預(yù)計(jì)就順應(yīng)這個(gè)需求改變的需要。這樣每年至少還能夠創(chuàng)造出1萬(wàn)億左右的需求，在未來(lái)3—5年將有4萬(wàn)億左右的需求。

　　當(dāng)前庫(kù)存已到較低區(qū)間，需要提升

　　邱曉華分析，當(dāng)前中國(guó)的城市化水平還比較低，所以居住方面的潛力和余地也還比較大。雖然現(xiàn)在公布的數(shù)字是人均35平米左右，但如果扣除公攤、廚房、衛(wèi)生間和門(mén)廳，實(shí)際的人均居住面積還比較低，按照戶(hù)均面積計(jì)算，和發(fā)達(dá)國(guó)家的差距也還比較大，所以中國(guó)也還是有潛力。

　　從房屋居住質(zhì)量看，當(dāng)前中國(guó)相當(dāng)比例的房子居住條件還比較差，現(xiàn)有的住房成套水平大約在75%左右，這還不包括農(nóng)村住房，因此有約25%左右的住房為非成套住房，該水平仍然高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，可以有很大的改進(jìn)余地。

　　從城鎮(zhèn)化和改善性需求看，從2018年到2025年這個(gè)新進(jìn)程可能還要有1億多人要進(jìn)入城市(不包括已進(jìn)城的、棚戶(hù)區(qū)的)。而從25—40歲購(gòu)房主力人口減少2800萬(wàn)，城鎮(zhèn)住房配套率從75%提升到90%，還有5000萬(wàn)套改善性的需求，按照每年500到600萬(wàn)套來(lái)講，仍然能夠提供8年左右的需求。

　　邱曉華認(rèn)為，當(dāng)前庫(kù)存已經(jīng)進(jìn)入到較低的區(qū)間，已經(jīng)接近供求平衡的界限，不少地方已經(jīng)低于政策的庫(kù)存水平。因此，目前的庫(kù)存也需要進(jìn)一步提升。

　　他表示，房地產(chǎn)形勢(shì)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看政策，人口是決定地產(chǎn)形勢(shì)最重要的長(zhǎng)期因素，今天中國(guó)的人口已經(jīng)從年輕型轉(zhuǎn)為老年型，對(duì)長(zhǎng)期房地產(chǎn)支撐的力量在減弱。而當(dāng)前土地的供求關(guān)系，對(duì)地產(chǎn)形勢(shì)還有一定的漲價(jià)壓力存在。但從短期情況看，地產(chǎn)調(diào)控的政策，無(wú)論是土地、融資還是長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)短期市場(chǎng)的影響還是比較明顯。