今年以來中央多次提及老舊小區(qū)改造，7月政治局會議再次明確實施老舊小區(qū)改造。近日，農業(yè)銀行印發(fā)《關于加快對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目進行業(yè)務營銷的通知》，要求搶抓城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造市場機遇，做好營銷計劃，明確營銷目標和重點，積極開展跨部門聯(lián)動營銷和綜合服務，履行國有大行的責任擔當。

　　業(yè)內人士表示，此輪40億平米老舊小區(qū)改造有望帶動防水市場超過300億規(guī)模，保溫、管材、外墻涂料市場均超過100億元，其中涂料若考慮內墻涂料，建筑涂料總體需求有望超過500億元。

　　事件驅動老舊小區(qū)改造提速

　　國務院曾于2018年在15個城市試點老舊小區(qū)工作，進入2019年后老舊小區(qū)政策熱度持續(xù)提升。6月國務院常務會議提出加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)后，舊改的市場關注度明顯提升。

　　近日，農業(yè)銀行印發(fā)《關于加快對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目進行業(yè)務營銷的通知》(以下簡稱《通知》)，要求搶抓城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造市場機遇，做好營銷計劃，明確營銷目標和重點，積極開展跨部門聯(lián)動營銷和綜合服務，履行國有大行的責任擔當。

　　《通知》要求，要契合場景金融，大力開展物業(yè)數(shù)字化轉型金融服務。各行前臺部門要聯(lián)合相關產品部門，積極對接老舊小區(qū)物業(yè)管理公司。對于部分已有繳費系統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)，農行系統(tǒng)要主動對接現(xiàn)有繳費系統(tǒng)，提供資金清算服務;對于大部分無繳費系統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)，農行要及時配備智能POS機，實現(xiàn)線下快速繳費，同時上線農行繳費中心，提供物業(yè)費、停車費，水、電、燃氣費等業(yè)務的主動繳費或委托代扣服務。

　　實際上，年初自全國“兩會”政府工作報告提出大力進行老舊小區(qū)改造提升后，中央層面已在多個場合表示加快老舊小區(qū)改造。7月初國新辦政策吹風會上，住建部副部長黃艷指出老舊小區(qū)改造上升到國家高度，是其“既保民生，又穩(wěn)投資，同時拉動內需”特點所決定的。2017年12月住建部曾在廈門召開老舊小區(qū)改造試點工作座談會，期間確定了廣州、柳州、張家口、廈門、呼和浩特、沈陽、寧波等15個城市作為試點城市，根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2018年12月，15個試點城市，共改造老舊小區(qū)106個。

　　2012年北京出臺的老舊小區(qū)綜合整治實施意見可以作為地方老舊小區(qū)改造的范本，其明確規(guī)定了老舊小區(qū)的范疇、改造內容(整治菜單)，資金籌措方式等基本內容，還明確了“十二五”階段的工作量完成目標，隨后，其出臺了大量輔助性文件，包括技術導則(如《北京市老舊小區(qū)綜合改造外墻外保溫施工技術導則》)、技術經濟指標指引(如《北京市老舊小區(qū)綜合改造技術經濟指標》)，從施工技術和工程造價兩個方面都做到了較為完善，2018年北京市政府也順勢發(fā)布了《老舊小區(qū)綜合整治工作方案(2018-2020)》。

　　除北京外，山東、河北、安徽、吉林等地在2018年后陸續(xù)出臺類似的老舊小區(qū)改造導則，雖然目前國家層面的專門性統(tǒng)一性技術導則和投資控制規(guī)定尚未出臺，但各地通過互相學習，快速建立老舊小區(qū)改造的實施管理體系并不難，政府推動老舊小區(qū)改造項目落地的意愿有望明顯增強。

　　市場前景舊改市場規(guī)模超萬億

　　據(jù)住建部數(shù)據(jù)，全國待改造老舊小區(qū)面積約40億平，依據(jù)北京市舊改技術經濟指標，華泰證券測算出投資強度為246元/㎡，考慮材料人工漲價及加項等因素，預計投資強度望達300-400元/㎡(不含電梯)，對應總市場空間1.2-1.6萬億元。廣州6月至今招標項目的平均投資強度252元/㎡，安徽2019年改造項目的平均投資強度139元/㎡，不同地區(qū)差異較大，預計未來各地平均投資強度有望上升。

　　若老舊小區(qū)全部加裝電梯，華泰證券預計還可帶動約223萬部電梯需求，新增投資或超兩萬億。預計基礎類改造有望率先全面落地，提升類和公共服務類在居民出資較高小區(qū)望率先實施。

　　國泰君安表示，根據(jù)政府兩會及三部委發(fā)文，老舊小區(qū)改造涉及的范圍包括供排水、供電、供氣、供暖、綠化、照明、圍墻等基礎設施，小區(qū)內配套養(yǎng)老撫幼、無障礙、便民等服務設施(包括電梯)。同時從目前地方政策方面要求，舊改必須包括對水、電、路、氣4項設施中至少2項進行更新,或雖未對水、電、路、氣設施更新，但包括家裝電梯。按照住建部數(shù)據(jù)全國老舊小區(qū)數(shù)量達17萬個，涉及居民4200萬戶，建筑面積40億平，估算整體市場規(guī)?？赡艹f億。

　　根據(jù)《2017年北京市老舊小區(qū)改造經濟指標》，以此分別估算電、氣、排水系統(tǒng)、道路更新及電梯安裝等工程成本，不包含電梯4項工程成本約1200元/平(包含電梯安裝約為20000元/平)?？紤]到全國其他地區(qū)材料及人工成本較北京便宜，如果按照60%的打折率，舊改成本不包含電梯約720元/平;考慮到根據(jù)住建部40億平老舊小區(qū)存量面積估算，國泰君安預計總體市場空間將近2.8萬億元;如果考慮電梯安裝，總體市場空間超過3萬億元。

　　對于“舊改”的資金來源，住建部表示會通過老舊小區(qū)改造資金來源主要有以下：地方財政預算內支持(市級，區(qū)級)、中央資金支持、居民個人承擔、單位出資、專營單位投資、引入金融機構融資等，同時要防止增加地方債務。

　　以安徽省2019年舊改計劃為例，項目資金來源主要都是來自于省、市、區(qū)的財政資金，其中區(qū)級資金占據(jù)約55%的大頭。

　　同時6月的國務院常務會議要求老舊小區(qū)改造要創(chuàng)新投融資機制，即今年將對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補助資金，鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持，并運用市場化方式吸引社會力量參與。

　　投資機會房屋修繕驅動建材需求

　　以安徽省《城市老舊小區(qū)整治改造技術導則》為例，老舊小區(qū)改造主要包括基礎設施整治、房屋綜合整治、公共設施整治、安防、消防改造、建筑節(jié)能改造、適老化改造等三個方面內容。其中對建材的應用主要包括在基礎設施整治、房屋綜合整治、公共設施整治等方面，使用到的主要建材包括防水材料、涂料、保溫材料、水泥、玻璃、建筑五金等。

　　華泰證券認為，此輪40億平米老舊小區(qū)改造有望帶動防水市場超過300億規(guī)模，保溫、管材、外墻涂料市場均超過100億元，其中涂料若考慮內墻涂料，建筑涂料總體需求有望超過500億元。

　　中銀國際則認為，舊改計劃五年時間改造老舊小區(qū)16萬個，涉及居民4200萬戶，總投資額約8萬億。平均一年改造3.2萬個小區(qū)，單小區(qū)預算2500萬元。小區(qū)改造以加裝電梯、道路維修、管網翻新、外墻翻新、防水、入戶裝修等為主。小區(qū)公共基礎設施改造是重點。

　　國泰君安指出，舊改受益的建材品種，主要涉及電氣、排水、道路改造及居民配套裝修，測算“舊改”涉及建材市場規(guī)模約1800億(包含電梯加裝，市場規(guī)?？赡苓_5000億)，主要受益建材為防水材料、管材、水泥;另外，如果按照30%比例估算住戶同時進行二次裝修，可能帶來建材市場規(guī)模約780億，主要受益建材為管材、涂料、石膏板、防水材料。