熱錢褪去之后，北上兩地的大單交易并沒(méi)有沉寂。只不過(guò)跟往常相比，買家換了身份，操盤手更能找對(duì)“神仙”。

    上周，位于鳥(niǎo)巢和水立方邊上的地標(biāo)性建筑——盤古大觀“龍首”，以51.87億元的價(jià)格花落金隅集團(tuán)。這個(gè)價(jià)錢，比此前的74億估價(jià)低了不少。

    不過(guò)，在市場(chǎng)上漂了3年，這座有故事的建筑終于有了新歸宿。

    本次交易的買家金隅集團(tuán)是北京市屬國(guó)有企業(yè)，控股股東為北京國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心。目前，金隅集團(tuán)在北京擁有環(huán)貿(mào)中心、嘉華大廈、金隅大廈、騰達(dá)大廈等多處物業(yè)，其中，位于安貞門商圈的環(huán)貿(mào)中心距離盤古大觀只有區(qū)區(qū)4公里。

    金隅為何要選擇收購(gòu)盤古大廈，收購(gòu)后又將如何改造盤古大廈呢？

    一位接近金隅高管的知情人士透露，該筆交易是由金隅高層以公司名義購(gòu)買的，收購(gòu)?fù)瓿珊髸?huì)用來(lái)改造，金隅自有商管團(tuán)隊(duì)可以進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。針對(duì)該筆交易的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，金隅方面不愿過(guò)多透露。

    盤古大廈暫停出租，九成租約未到期

    眾所周知，盤古大觀是亞奧商圈上風(fēng)上水的建筑，它由一幢超5A寫字樓、三幢國(guó)際公寓、一座盤古七星酒店以及商業(yè)龍廊組成，整個(gè)建筑極其像一條奔騰的龍。因故，此次被交易的5號(hào)寫字樓被稱作“龍首”。

    目前，已經(jīng)找到歸宿的這尊“龍首”現(xiàn)狀如何呢？

    通過(guò)實(shí)地走訪了解到，目前IBM是盤古大廈的主力客戶，大約占了整棟大樓的四層，除了IBM，盤古大廈樓內(nèi)還有一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

    據(jù)寫字樓中介透露，盤古大廈在被金隅集團(tuán)收購(gòu)前，要想看房需要和該樓的物業(yè)第一太平戴維斯簽訂獨(dú)家委托書，并提供加蓋公司公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

    為什么看個(gè)房要費(fèi)這么大周折？

    中介解釋道，“因?yàn)楸P古大廈的品質(zhì)還是比較高的?！?/p>

    而在被金隅收購(gòu)后，目前的盤古大廈只有兩層還能繼續(xù)看，其余樓層的看房都暫停了。

    中介透露，“聯(lián)合辦公把盤古大廈的33和36兩層整租下來(lái)了，合約在他們手里，所以目前只有這兩層能看，其余樓層現(xiàn)在都看不了。要想看其余樓層至少還得等兩到三個(gè)月，現(xiàn)在好多手續(xù)還沒(méi)交接完?！?/p>

    盤古大廈暫停對(duì)外出租的說(shuō)法也得到了金隅內(nèi)部一位寫字樓招商人員的認(rèn)可。

    該位招商經(jīng)理表示，盤古大廈現(xiàn)在確實(shí)不對(duì)外租了，“我們買下了肯定不會(huì)再輕易租了。而且我們?nèi)绻娴恼猩?，肯定?huì)統(tǒng)一一個(gè)時(shí)間段，可能做一個(gè)招商發(fā)布會(huì)，肯定要打響這個(gè)品牌。至于已經(jīng)入駐、租約還沒(méi)有到期的租客，金隅可能會(huì)配置物業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)這些租客服務(wù)至到期?！蹦壳?，盤古大廈還處于正常出租中。

    那盤古大廈的出租率如何？租金大概在什么水平？

    根據(jù)拍賣平臺(tái)提供的租賃情況統(tǒng)計(jì)表，其中，接近九成的租賃合同還未到期，大部分租約的到期時(shí)間集中在2021年。

    盤古大廈總共有29套待租房源，平均租金為10.5-16元/m2?天。目前盤古大廈的閑置房源大部分都是合同到期空出來(lái)的房間。今年上半年不少租客就得知大樓要被出售的消息，有一部分租客在租約到期后沒(méi)有選擇跟原業(yè)主續(xù)簽。

    要知道盤古大觀的地理位置相當(dāng)優(yōu)越，距離水立方僅180米，距離鳥(niǎo)巢僅500米。此外，亞奧商圈可供選擇的5A級(jí)寫字樓也比較少，附近的北辰世紀(jì)中心平均租金為11.9-15元/m2?天，國(guó)家會(huì)議中心平均租金為10-12元/m2?天。

    從租金價(jià)格來(lái)看，盤古大廈的平均租金與亞奧商圈的平均租金基本持平，甚至略低于同片區(qū)平均水平。

    至于租金為什么低于市場(chǎng)價(jià)，金隅集團(tuán)招商人員跟PropTech研習(xí)社透露，盤古大廈在出租的時(shí)候會(huì)把租金相對(duì)降低一點(diǎn)，是想讓租客放心租他們的樓。

    那金隅集團(tuán)接手后，盤古大廈的租金價(jià)格會(huì)大幅提升嗎？

    該位招商人員表示，金隅在收購(gòu)后會(huì)梳理盤古的整體產(chǎn)權(quán)，梳理清楚之后再考慮它的運(yùn)營(yíng)。金隅對(duì)盤古的運(yùn)營(yíng)和招商方案年底之前可能不會(huì)出來(lái)。至于盤古大觀在金隅集團(tuán)接手后，租金是否上漲金隅也不敢保證，但至少是能讓客戶放心的，所有的產(chǎn)權(quán)、運(yùn)營(yíng)都會(huì)是金隅自己的團(tuán)隊(duì)，不會(huì)出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)等雜亂的事情。

    如果短期內(nèi)考慮入駐盤古大廈，可供選擇的房源只有樓內(nèi)的聯(lián)合辦公。

    這家聯(lián)合辦公就是FUNWORK。FUNWORK一共拿下了33層和36層兩層，其中36層已經(jīng)整租出去了，33層目前還在裝修，預(yù)計(jì)九月份能裝修完成。目前，F(xiàn)UNWORK采用了兩種出租方式：第一種是按平米收費(fèi)，18元/m2?天，不包水電網(wǎng)費(fèi)，這種模式比較適合大公司；第二種是按工位收費(fèi)，4000元/工位，包水電網(wǎng)費(fèi)，比較適合小公司。

    FUNWORK的租金價(jià)格和其余樓層基本持平，甚至還略高。18元/m2?天的價(jià)格，著實(shí)不算便宜。要知道，盤古大廈在被金隅收購(gòu)前的平均租金也就10.5-16元/m2?天。

    那FUNWORK是什么時(shí)間和老業(yè)主簽的合約，拿樓成本大概是多少？

    PropTech研習(xí)社就上述問(wèn)題詢問(wèn)了FUNWORK華北區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)，該營(yíng)銷總監(jiān)透露，F(xiàn)UNWORK在北京國(guó)際會(huì)議中心和北辰世紀(jì)都有門店，盤古的拿樓價(jià)格和北辰差不多。

    至于FUNWORK與新業(yè)主接下來(lái)的合作事宜，該營(yíng)銷總監(jiān)表示，“現(xiàn)在情況很多都不明朗。因?yàn)楸P古和新的業(yè)主方還在磋商當(dāng)中，看后期怎么過(guò)渡”。

    僅從租金角度看，目前盤古大廈的租金價(jià)格也被嚴(yán)重低估。隨著金隅集團(tuán)的全面接管，盤古大廈未來(lái)租金還有上漲空間。截止發(fā)稿前，盤古大廈在好租網(wǎng)上的價(jià)格上升到了12-16元/天/平米區(qū)間。

    此外，隨著奧體中心附近的亞投行大廈正式投入使用，亞奧商圈或?qū)⒈虐l(fā)出新的活力。

    特殊機(jī)會(huì)投資，關(guān)鍵要找對(duì)“神仙”

    針對(duì)金隅收購(gòu)盤古大觀一事，多位大宗交易業(yè)內(nèi)人士均指出盤古大觀的債權(quán)債務(wù)頗為復(fù)雜，但對(duì)于該筆交易的交易細(xì)節(jié)基本都表示不太清楚。

    某TOP10地產(chǎn)基金投資經(jīng)理指出，“盤古這項(xiàng)目，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，一般人搞不定，還是得像金隅這樣的國(guó)企來(lái)接盤?！?/p>

    戴德梁行某投資經(jīng)理也表示，盤古大觀這個(gè)項(xiàng)目很麻煩，除了債務(wù)和股權(quán)關(guān)系復(fù)雜，里面還牽涉到不少官司。

    針對(duì)3.7萬(wàn)/平米的成交均價(jià)，某位從事不良資產(chǎn)處置的業(yè)內(nèi)人士表示，51億元只是表面的收購(gòu)價(jià)格，背后還需要費(fèi)用。背后費(fèi)用是不確定的，所以最后還是政府背景的公司接了。至于背后的費(fèi)用是什么，該業(yè)內(nèi)人士表示不方便透露。

    某TOP10房企工作人員表示，該交易內(nèi)部操作的嫌疑很大?！案叱銎鹋膬r(jià)才500，估計(jì)就是陪標(biāo)?！?/p>

    除了盤古大觀，今年上半年成交的鼎好大廈，以及多次流拍的世茂工三在大宗交易的品類中都屬于特殊機(jī)會(huì)。參與特殊機(jī)會(huì)投資的關(guān)鍵是什么？

    某位從事不良資產(chǎn)處置的業(yè)內(nèi)人士表示，若想拿下特殊機(jī)會(huì)里的項(xiàng)目，找到能拿下臟活累活的人是關(guān)鍵。例如，鳳展大酒店市場(chǎng)上5億沒(méi)人買，就因?yàn)槔镱^有很多問(wèn)題。而世貿(mào)工三的項(xiàng)目流拍也是因?yàn)椤罢也恢敝圃臁芭K亂”的那個(gè)人，“那個(gè)人找著了，問(wèn)題就解決了”。

    地產(chǎn)基金投資經(jīng)理指出，目前大部分地產(chǎn)基金的投資邏輯依然是買入-修復(fù)-退出。但在修復(fù)邏輯中，必須結(jié)合具體項(xiàng)目具體分析。有些項(xiàng)目是可以嘗試進(jìn)行修復(fù)的，但例如101或世貿(mào)工三這樣的項(xiàng)目，對(duì)團(tuán)隊(duì)操盤專業(yè)能力，或是請(qǐng)到神仙的能力的要求都非常高，對(duì)于這種項(xiàng)目他們也無(wú)能為力。原則上，他們?cè)敢庾鲞@樣的事，但大多數(shù)項(xiàng)目背后太復(fù)雜了，很多不良資產(chǎn)背后還藏著20年、30年長(zhǎng)租約，有可能拿到?jīng)]法運(yùn)營(yíng)，就沒(méi)辦法兌現(xiàn)，對(duì)投資人也不負(fù)責(zé)任。

    還有投資經(jīng)理透露，很多基金公司為了處理這些特殊機(jī)會(huì)，會(huì)特地挖一些當(dāng)過(guò)法官的人才。因?yàn)橛行╉?xiàng)目問(wèn)題不單純是錢能解決的，也不是單純掛牌、摘牌就能解決的，而是真需要找對(duì)“神仙”才能點(diǎn)石成金。