資金問題一直是鐵路發(fā)展的掣肘，僅靠財政支持和銀行貸款已遠跟不上目前鐵路發(fā)展的需要。

  8月11日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的意見》（以下簡稱《意見》），明確提出實施鐵路用地及站場毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)利用政策，支持鐵路建設(shè)；盤活存量鐵路用地與綜合開發(fā)新老站場用地相結(jié)合，提高鐵路建設(shè)項目的資金籌集能力和收益水平。

  “鐵路建設(shè)的資金缺口較大，主要解決渠道是社會資本的介入。在社會資本未進入前，實施鐵路用地及站場毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)利用政策，能為解決部分鐵路建設(shè)資金拓展渠道。”國家發(fā)改委綜合運輸研究所副所長汪鳴在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時說。

  鐵路用地一直被認為是鐵路系統(tǒng)的隱形資產(chǎn)，但在現(xiàn)實發(fā)展中，由于利用率不高，部分存量用地長期處于沉睡狀態(tài)。如今政策來襲，存量土地?zé)o疑將成為鐵路系統(tǒng)的“搖錢樹”，“以地養(yǎng)路”或能打破鐵路建設(shè)融資瓶頸的束縛。

  大量土地待盤活

  超過3萬億元的負債一度成為壓在鐵路總公司心口上的沉重巨石。

  在鐵路專家、同濟大學(xué)教授孫章看來，鐵路建設(shè)投資存在著巨額資金缺口，鐵總必須開拓新的資金來源用于彌補。

  孫章認為，國務(wù)院此時出臺《意見》支持鐵路沿線土地開發(fā)，實際上是給了鐵總一根救命稻草。

  對于存量的鐵路建設(shè)用地包括哪些類別，汪鳴分析認為：“隨著高鐵建設(shè)的高速發(fā)展，存量的鐵路建設(shè)用地主要包括原有的貨站、鐵路改線后老的客運站、站房設(shè)施、廢棄的鐵路線路等。有些舊站房已不適用鐵路發(fā)展需要，而就地改造和城市規(guī)劃、站房規(guī)模要求、功能要求都不相符，所以很多城市都修了新站，舊的站房慢慢就廢棄了。”

  來自原鐵道部的數(shù)據(jù)顯示，2013年1月，18個鐵路局合計客運車站共2117個。站場及周邊土地可以地上地下立體開發(fā)，利用范圍和領(lǐng)域?qū)⒎浅V。而在此之前，一些站場的綜合利用效率并不高。僅以北京南站為例，按照業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，閑置的可開發(fā)土地資源價值就高達400億元~700億元。

  而這類土地大部分屬于劃撥用地。如果要盤活這部分土地，用于綜合開發(fā)，首先要改變劃撥用地的性質(zhì)。中國土地勘測規(guī)劃院研究員鄒曉云在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時認為，可以通過補交地價、作價入股、授權(quán)經(jīng)營三種方式盤活鐵路現(xiàn)有用地。

  而對于新建鐵路站場，《意見》要求扣除站場用地后，同一鐵路建設(shè)項目的綜合開發(fā)用地總量按單個站場平均規(guī)模不超過50公頃控制，少數(shù)站場綜合開發(fā)用地規(guī)模不超過100公頃。在汪鳴看來，該規(guī)定是“為了防止過度占地”，“對于這種經(jīng)營性用地，可以開發(fā)的模式包括寫字樓、商鋪等多種業(yè)態(tài)，所以在考慮規(guī)模時，要限制一些跟鐵路無關(guān)的純商業(yè)開發(fā)?！彼麖娬{(diào)，“不能為了房地產(chǎn)開發(fā)而做，不能違背支持鐵路建設(shè)政策的初衷?！?

  另外，在落實綜合開發(fā)用地指標(biāo)支持政策方面，《意見》指出，鐵路建設(shè)項目配套安排的土地綜合開發(fā)所需新增建設(shè)用地指標(biāo)，經(jīng)省級人民政府嚴(yán)格審核后，暫由國土資源部予以計劃單列。這在汪鳴看來，“相當(dāng)于給地方政府增加了用地指標(biāo)，屬于國土資源部對于這項政策的支持。不占用城市建設(shè)用地指標(biāo)，又可以做經(jīng)營，地方政府更樂于參與?！?

  投資主體或是鐵路總公司

  “雖然《意見》有助于精準(zhǔn)解決鐵路建設(shè)資金短缺問題，但其最大亮點在于對軌道交通附近的土地進行綜合一體開發(fā)，這將形成綜合開發(fā)新型城鎮(zhèn)的局面?！眮喬鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時稱。

  面對建設(shè)鐵路城鎮(zhèn)綜合體這輛“列車”，無論是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，還是物流工業(yè)地產(chǎn)，無疑都具有極大的吸引力?！皣鴦?wù)院的《意見》出來后，鐵路總公司會出臺細則。估計細則會包括哪些土地可以開發(fā)、怎么開發(fā)、由哪一級來開發(fā)等細化問題?！蓖豇Q指出。

  “原來的鐵道部屬于政府部門，現(xiàn)在變?yōu)殍F路總公司，有了經(jīng)營意識，所以現(xiàn)在鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)，更有優(yōu)勢?！敝袊F建(601186)房地產(chǎn)集團有限公司高級經(jīng)濟師趙福明在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

  在趙福明看來，“對于盤活后的鐵路建設(shè)用地，上市后鐵路部門可以自己開發(fā)，也可以引入其他市場主體來開發(fā)?！辈贿^因為鐵路總公司成立后，自己有經(jīng)營實體，很可能會自己運作，以實現(xiàn)利益最大化。“鐵路總公司的資產(chǎn)總量大，所以融資能力強。如果他們集中精力融資搞房地產(chǎn)，還是有很大優(yōu)勢的?！?

  對于投資主體，趙福明估計：“以往有些地方鐵路局下面有房地產(chǎn)開發(fā)公司，如果將各地的資源整合起來，鐵路總公司會成立一個和鐵路局同級的房地產(chǎn)開發(fā)公司?！?

  這并不意味著其他企業(yè)沒了機會?！拌F路總公司的想法是現(xiàn)有鐵路用地盤活后自己開發(fā)，但國家規(guī)定土地整理后實行統(tǒng)一上市。經(jīng)過招拍掛的程序，就不一定是鐵路總公司能夠拿到了。而且新建鐵路站場地區(qū)綜合開發(fā)用地采用市場化方式供應(yīng)，這也增大了其他房地產(chǎn)企業(yè)的參與機會。”趙福明已經(jīng)嗅到商機。

  房企以合作形式介入

  “出臺這個政策的目的是為鐵路建設(shè)多渠道籌集資金。但現(xiàn)有用地大部分都是劃撥用地，如果想用于商業(yè)開發(fā)，需補齊土地差價款，這就需要大量的資金?！蓖豇Q直言支持鐵路建設(shè)的土地綜合開發(fā)資金問題仍是難題。

  7月8日，國家發(fā)展改革委會同財政部、交通運輸部制定出臺了《鐵路發(fā)展基金管理辦法》，提出規(guī)范鐵路發(fā)展基金管理。辦法規(guī)定，鐵路發(fā)展基金投資主要用于國家批準(zhǔn)的鐵路項目資本金，規(guī)模不低于基金總額的70%，其余資金投資土地綜合開發(fā)等經(jīng)營性項目。

  這在汪鳴看來，鐵路發(fā)展基金用于土地開發(fā)所得會直接為鐵路建設(shè)提供支持?！拌F路發(fā)展基金的用途很明確，但是對于投資收益的歸屬問題，可能不會重新回到鐵路發(fā)展基金再重新分配。因為對于土地綜合開發(fā)的政策是為了鐵路建設(shè)籌集資金，而不是為了經(jīng)營房地產(chǎn)?！?

  而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地綜合開發(fā)是否有吸引力，要分情況來看?！案哞F站房一般遠離市區(qū)，不管做住宅還是商業(yè)，靠高鐵帶動周邊發(fā)展的難度是比較大的，開發(fā)價值取決于政府發(fā)展周邊區(qū)域的信心和決心。從過去經(jīng)驗看，還是大城市的開發(fā)價值大。小城市的吸附力比較弱，當(dāng)然，如果土地成本足夠低，對于開發(fā)企業(yè)來說，也會增加吸引力?！壁w福明分析道。

  談到具體開發(fā)形式，汪鳴認為應(yīng)該是鐵路總公司做前期規(guī)劃、招標(biāo)，上報國土資源部批準(zhǔn)后再實施?！鞍凑胀ㄐ械捻椖坎僮饕?guī)則，每建一條鐵路線都是組建一個項目公司。所以鐵路用地及站場毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)有可能是項目公司形成可行性報告，上報鐵路總公司、國家發(fā)改委和國土資源部?！?

  “一些比較繁華的樞紐站可以開發(fā)房地產(chǎn)項目，具體要看項目所在的空間位置，適合做什么?！睂τ陂_發(fā)后的業(yè)態(tài)，汪鳴認為鐵路沿線的開發(fā)和樞紐站的開發(fā)是不同的。“在開發(fā)過程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)可以利用他們的先天優(yōu)勢參與進來。鐵路總公司可以和房地產(chǎn)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)、物流企業(yè)進行具體合作?！?