一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日漸高企的房地產(chǎn)庫存壓力；一面是地方政府捉襟見肘的財政，一面是中小房企的資金回款需求。在各種矛盾交織中，被認(rèn)為是“一箭多雕”的地方政府收購商品房用作保障性住房政策有望落地。相關(guān)媒體記者日前從權(quán)威渠道獲悉，針對地方政府收購商品房具體操作問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)擬出臺收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見，具體對地方政府回購或回租普通商品房分類做出具體要求。

  對此，業(yè)內(nèi)人士指出，指導(dǎo)意見出臺將使地方政府回購商品房更具操作性，并加速推進這一過程。與此同時，此舉打通市場庫存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求后，將有超過一千萬棚改安置需求被釋放。

  據(jù)權(quán)威人士透露，地方已有部分較為成功的商品房回購先例，有較大推廣意義。因此，指導(dǎo)意見根據(jù)具體分類，對地方政府回購或回租普通商品房做出具體要求。其中涉及數(shù)量最多的棚改項目安置房可以以回購方式補充，而公共租賃住房項目，可長期集中租賃存量待售商品房。

  對此，住建部政策研究中心研究員趙路興在接受記者采訪時表示，“十二五”期間，3600萬套保障房建設(shè)已接近尾聲，而大規(guī)模棚戶區(qū)改造才剛剛開始，地方面臨的建設(shè)任務(wù)較重，而與此同時，現(xiàn)在一些城市商品房庫存較大，消化周期甚至高達5、6年。

  因此，這類區(qū)域地方政府不必要再新建保障類住房用于安置，可采取回購或回租成熟的存量商品房項目，不僅可有效降低配套投資壓力，實現(xiàn)低成本、高效率安置，也將進一步減小地方房地產(chǎn)庫存壓力。

  值得一提的是，趙路興還指出，打通存量房與棚改需求，在房地產(chǎn)下行周期過程中最易實現(xiàn)。

  的確，2014年以來，房地產(chǎn)市場下行明顯，在此影響下，多個地方表示或者直接出臺相關(guān)政策，地方政府收儲社會用房做保障房進程加速。日前，常州市發(fā)布《關(guān)于促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》表示，將充分利用拆遷地塊周邊區(qū)域商品房作為安置房源。湖北省也表示，鼓勵各地根據(jù)住房保障實際，通過政府收儲等方式，購買商品住房作為公共租賃住房房源；探索將社會存量房源納入當(dāng)?shù)毓沧赓U住房體系，實行市場租金、分類補貼。陜西省下半年工作重點也指出，將適時啟動保障房社會化收儲。福建省也表示各市、縣政府可以采取政府收儲方式，積極穩(wěn)妥收儲商品住房作為保障性住房。

  而湖南方面更是采取省內(nèi)試點形式推進上述工作。湖南省此前印發(fā)的《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》明確表示，各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟園區(qū)可購置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房，并納入2015年全省保障性安居工程計劃，享受國家、省保障性安居工程有關(guān)資金補助及配建房源稅費減免政策。

  湖南省住建廳住房保障處處長張傳領(lǐng)告訴記者，目前湖南省已有9個市州制定了實施意見和細(xì)則，其中長沙市出臺了幾個操作性文件，進入實質(zhì)性操作階段。長沙市準(zhǔn)備從市場上回購普通商品房作為安置房，初步計劃的規(guī)模是4000套，現(xiàn)在簽訂協(xié)議的大約有400套。張傳領(lǐng)介紹說，怎么回購商品房作為保障房，各地在操作過程中有不同的做法。湖南省計劃近期調(diào)研各地情況，同時參考其他省的經(jīng)驗，進一步就回購房源、對象、路徑等關(guān)鍵環(huán)節(jié)出臺相關(guān)文件。

  對于回購價格如何確定這一難點問題，張傳領(lǐng)認(rèn)為，回購價格不能是強迫性的，需要多方協(xié)商。一方面價格要優(yōu)惠，老百姓要得實惠，另一方面開發(fā)商要保持合理利潤，需要幾方的平衡。張傳領(lǐng)說，政府回購商品房作保障房的資金主要還是原有政策規(guī)定的資金，不過建設(shè)和回購的比例要調(diào)整。原來主要是建，現(xiàn)在希望各地加大回購比例，但也不會提出約束性指標(biāo)。

  對此，趙路興認(rèn)為，政府改變新建的方式，通過回購適當(dāng)面積的普通商品房作為保障房源，從而打通市場庫存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求，這將有效促進完成長期棚改目標(biāo)。2014年年初中央提出“改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村”的要求。這意味著，要完成中長期棚改目標(biāo)，從2014年起每年需完成471.42萬戶以上，以此計算，到2017年至少有千萬戶建設(shè)需求。

  趙路興表示，利用就近項目安置，不僅使本就熟悉該區(qū)域的棚戶區(qū)居民縮短回遷時間，避免過去保障房“棄購”、“棄租”的低效供應(yīng)問題，進一步提高整個區(qū)域的集聚能力和成熟度，提高整個城市存量住房供應(yīng)的有效性。