樓市在2015年走向如何？回暖是否還會(huì)繼續(xù)？房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)反彈？是否有新的刺激政策出臺(tái)？開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)復(fù)雜的樓市環(huán)境？諸多猜測(cè)給2015年樓市更多的想象空間。

  2015樓市以高價(jià)地開(kāi)局

  2015年的北京土地市場(chǎng)在本周一拉開(kāi)了帷幕，北京土地市場(chǎng)新年首次開(kāi)閘，推出了兩宗位于西南三環(huán)豐臺(tái)玉泉營(yíng)附近的住宅用地，吸引了大量房企參與，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生了激烈的競(jìng)價(jià)。

  最終，這兩宗地塊均被華潤(rùn)、招商、九龍倉(cāng)、平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合體分別以42億元、額外配建8000平方米限價(jià)商品房和44.9億元、額外配建6000平方米限價(jià)商品房為條件收入囊中，溢價(jià)率在50%左右。

  據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計(jì)算，兩宗地樓面價(jià)分別為每平方米3.73萬(wàn)元和4.97萬(wàn)元。

  雖然高地價(jià)對(duì)于樓市上升預(yù)期有一定的作用，但同時(shí)也隱藏著風(fēng)險(xiǎn)。尤其是最近兩年頻發(fā)高價(jià)地，像距離新出讓的玉泉營(yíng)地塊不遠(yuǎn)，就是前兩年的地王夏家胡同地塊和西局地塊?？梢哉f(shuō)未來(lái)整個(gè)區(qū)域很可能出現(xiàn)高價(jià)地云集的情況，在本已居高不下的房?jī)r(jià)面前，過(guò)高的地價(jià)，不但壓縮了開(kāi)發(fā)商的生存空間，而且?guī)?lái)了更為嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，在未來(lái)多個(gè)高價(jià)盤(pán)集中入市時(shí)，性價(jià)比不占優(yōu)勢(shì)的高價(jià)盤(pán)，難免會(huì)遭遇有價(jià)無(wú)市。

  房地產(chǎn)稅可能在2015年實(shí)現(xiàn)突破

  對(duì)于2015年可能出臺(tái)的樓市政策，楊紅旭表示，2014年里中央沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政策。預(yù)計(jì)2015年，更不會(huì)出臺(tái)打壓性的調(diào)控政策。2014年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，與2013年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一樣，沒(méi)有提及房地產(chǎn)調(diào)控，甚至沒(méi)有提及任何與房地產(chǎn)直接相關(guān)的詞語(yǔ)，說(shuō)明中央對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度趨于“中性”，既不打壓，也不救助，逐漸去行政化調(diào)控手段，更多地讓市場(chǎng)發(fā)揮配置資源的作用。

  “2015年既不會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，導(dǎo)致樓市持續(xù)低迷；也不會(huì)出現(xiàn)像2009年的救市舉措，令樓市量?jī)r(jià)飛漲?！眰I(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉分析認(rèn)為。他預(yù)計(jì)2015年會(huì)有更多住房利好政策推進(jìn)：適度降息、降準(zhǔn)，以及定向?qū)捤傻呢泿耪?，都可能?015年出臺(tái)。

  另外，2014年最后一個(gè)工作日，北京自住房公積金貸款從原先的最高80萬(wàn)元上調(diào)至120萬(wàn)元，也被認(rèn)為是樓市信貸寬松的表現(xiàn)。甚至有業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)測(cè)，如果2015年房地產(chǎn)成交再次放緩，決策層可能會(huì)正式降低目前較高的首付比例，進(jìn)一步放松落戶政策以提振房地產(chǎn)銷售。

  不過(guò)，這并不代表政策層面一味救市，隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月開(kāi)始實(shí)施，房地產(chǎn)稅出臺(tái)也被認(rèn)為為時(shí)不遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)專家指出，下一階段房地產(chǎn)稅立法將穩(wěn)步進(jìn)行，房地產(chǎn)稅可能在2015年里實(shí)現(xiàn)突破。

  房?jī)r(jià)不會(huì)大幅反彈

  數(shù)據(jù)顯示，北京市2014年商品住宅(不含保障房)價(jià)格為24971元/平方米，比2013年同期上漲8.9%。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今后房地產(chǎn)將難以維持過(guò)去十年的高增長(zhǎng)，市場(chǎng)分化成為長(zhǎng)期趨勢(shì)，差異化更加突出。一線城市的價(jià)格還沒(méi)有明顯下調(diào)的時(shí)候，最近幾個(gè)月又出現(xiàn)了一系列“地王”，在這種情況下，房企在一二線城市，特別是一線城市降價(jià)的意愿不是很強(qiáng)烈。

  很多業(yè)內(nèi)專家都持類似觀點(diǎn)，認(rèn)為房?jī)r(jià)即便出現(xiàn)反彈，也不會(huì)出現(xiàn)類似于2009年、2013年時(shí)的暴漲式反彈，但不排除隨行就市的波動(dòng)。

  樓市2015

  2015普通住宅：幾乎沒(méi)有漲價(jià)的可能

  2014年底樓市成交的顯著回暖，讓不少人擔(dān)心2015年會(huì)再次進(jìn)入上升通道。但從剛剛過(guò)去的元旦假期看，樓市不但沒(méi)有進(jìn)入癲狂狀態(tài)，相反，元旦假期期間僅有兩個(gè)新盤(pán)入市，且一個(gè)是自住房一個(gè)是遠(yuǎn)郊別墅，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有十足的推盤(pán)把握，而買房人也并不急于入市。

  亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，元月和2月往往是一年中供應(yīng)、成交的低谷期，今年的情況也不例外。盡管政策層面春風(fēng)不斷，元旦前最后一個(gè)工作日北京又上調(diào)公積金貸款上限至120萬(wàn)元，但購(gòu)房客群并未出現(xiàn)急于入市的情況，另一方面仍未全面扭轉(zhuǎn)看跌后市的心理預(yù)期，購(gòu)房客群的猶疑心態(tài)導(dǎo)致樓市置業(yè)需求在經(jīng)過(guò)3個(gè)月的釋放后顯得后勁乏力，也造成開(kāi)發(fā)商推盤(pán)動(dòng)力不足。

  此外，去庫(kù)存的壓力也讓原本出現(xiàn)苗頭的“漲價(jià)”聲音被迅速蓋過(guò)。在采訪中，多位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，去庫(kù)存仍是今年的第一任務(wù)。舊有的庫(kù)存還未完全消化，新盤(pán)又扎堆兒上市，有限的購(gòu)買力就成了新盤(pán)爭(zhēng)奪的目標(biāo)。在這種情況下，樓價(jià)也維持了平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

  郭毅判斷，如果沒(méi)有進(jìn)一步的利好政策拉動(dòng)市場(chǎng)，增量購(gòu)房需求的不足，將導(dǎo)致2014年12月樓市的高成交狀況難以延續(xù)，預(yù)計(jì)2015年1、2兩個(gè)月，北京樓市的成交量將回落至常態(tài)，整體的價(jià)格水平也將企穩(wěn)。

  2015豪宅：?jiǎn)蝺r(jià)10萬(wàn)元 供大于求

  高昂的土地成本導(dǎo)致在可以預(yù)見(jiàn)的2015年里，很可能出現(xiàn)多個(gè)售價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，北京最貴樓盤(pán)的頭銜也很可能在將要入市的眾多頂級(jí)豪宅中產(chǎn)生。

  據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)將有42個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目在2015年入市。其中單價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的豪宅項(xiàng)目占據(jù)了17席，在這其中，預(yù)估單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的項(xiàng)目高達(dá)13個(gè)，其中不但包括已經(jīng)確定案名的萬(wàn)柳書(shū)院、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、中央公園廣場(chǎng)等，還包括保利東壩、恒大東壩、龍湖西局以及泰禾西局等項(xiàng)目。

  不過(guò)，在限購(gòu)不取消的背景下，眾多新豪宅是很難被市場(chǎng)消化掉的。數(shù)據(jù)顯示，2015年豪宅市場(chǎng)的可售套數(shù)將會(huì)在9000-10000套左右。而2014年北京成交價(jià)格在5萬(wàn)-8萬(wàn)元的商品住宅僅銷售了2013套，8萬(wàn)元以上的商品住宅則銷售了230套。由此可見(jiàn)，僅現(xiàn)有的豪宅數(shù)量就夠消化4-5年，明年的豪宅們無(wú)疑將面臨著更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

  郭毅判斷，高端市場(chǎng)成交量可能呈現(xiàn)出先高后低的現(xiàn)象。個(gè)別性價(jià)比高的高端盤(pán)也許會(huì)熱銷，但整體豪宅市場(chǎng)可能會(huì)比較疲軟。

  2015二手房：價(jià)格不會(huì)大幅升降

  去年樓市最低谷時(shí)，二手房一度領(lǐng)跌，降價(jià)一成或兩成的二手房房源比比皆是，樓市也隨之出現(xiàn)一波強(qiáng)勢(shì)回暖。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，剛剛過(guò)去的12月，二手房單月成交達(dá)到14671套，成為近21個(gè)月來(lái)的最高點(diǎn)。

  并且，這種成交的復(fù)蘇勢(shì)頭很可能在2015年得以延續(xù)。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的分析，從去年9月30日的貸款新政開(kāi)始，到去年11月21日央行降息，都刺激了購(gòu)房的積極性，一部分買房人甚至因?yàn)榭謶址績(jī)r(jià)再次大幅上漲，而更加積極地看房、選房、購(gòu)房。

  偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，2015年北京樓市成交量整體將好于2014年，但價(jià)格顯著上漲的可能性不大。2015年的北京二手房市場(chǎng)整體或?qū)⒈憩F(xiàn)為“量增價(jià)穩(wěn)”。

  胡景暉解釋道，一方面是由于政策原因，信貸金融政策相對(duì)比較寬松，并且可能還會(huì)有更多的扶植政策，支撐起成交回暖。

  另一方面，賣一買一的改善性買房人仍是二手房市場(chǎng)的主力，這部分需求的規(guī)模相對(duì)有限，難以促成成交均價(jià)的大幅度上漲。因此他預(yù)計(jì)，2015年二手房的成交量在延續(xù)回暖的同時(shí)，并不會(huì)帶動(dòng)價(jià)格出現(xiàn)過(guò)大的波動(dòng)。