新年伊始，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已靜悄悄開啟新一輪融資動(dòng)作。

　　1月8日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告，宣布就發(fā)行2025年到期的5.4億美元6.5%優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買協(xié)議，所得款項(xiàng)主要用于現(xiàn)有債務(wù)再融資。同日發(fā)布融資計(jì)劃的，還有碧桂園、旭輝控股、金隅集團(tuán)、建發(fā)股份等房企。

　　作為2020年首個(gè)發(fā)行窗口，近期債券市場(chǎng)頗為熱鬧。據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，房企公布的債券融資計(jì)劃達(dá)16筆，龍頭房企、中小型企業(yè)均有涉足。值得注意的是，在已公布計(jì)劃中，低利率發(fā)債頻頻出現(xiàn)，其中不乏民營(yíng)企業(yè)融資成本低至3.375%。

　　與此同時(shí)，隨著全球負(fù)利率債券越來越多，中國(guó)高票息地產(chǎn)債受到的關(guān)注度越來越高。去年房企境外融資額達(dá)752億美元。2020年，房企在海外市場(chǎng)的身影依然活躍，包括龍光地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、合景泰富、正榮集團(tuán)等多家內(nèi)房，均不約而同于海外籌措資金。

　　今年首個(gè)融資潮來臨

　　經(jīng)過一年嚴(yán)峻融資環(huán)境的考驗(yàn)，房企于今年開始謀求破冰空間。

　　1月7日，龍湖集團(tuán)公告，擬發(fā)行于2027年到期的2.5億美元3.375%優(yōu)先票據(jù)、于2032年到期的4億美元3.85%優(yōu)先票據(jù)，將用于再融資及公司用途。此筆融資，創(chuàng)下中國(guó)民營(yíng)房企“最長(zhǎng)年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。

　　過往來看，融資成本較低的房企大多有國(guó)資背景。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，去年上半年平均融資成本最低的為中海地產(chǎn)，為4.28%。再次為華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)金茂、保利地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、首開股份，平均融資成本分別為4.45%、4.56%、4.76%、4.87%、4.91%、4.96%、4.99%、5.37%、5.38%。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)企和央企在融資上有天然優(yōu)勢(shì)。龍湖雖是民企，不過是中國(guó)唯一獲得三家國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企，而融資成本與信用評(píng)級(jí)呈正相關(guān)。據(jù)悉，本次發(fā)行吸引了來自歐洲和亞洲資管公司、政府主權(quán)基金、銀行等訂單，獲48億美元超額7倍認(rèn)購(gòu)。

　　不僅是龍湖，實(shí)際上近期房企低利率發(fā)債并不罕見。

　　1月3日，榮盛發(fā)展(002146.SZ)稱，擬發(fā)行2020年度第一期超短期融資券，發(fā)行規(guī)模5億元，申購(gòu)利率區(qū)間4.5%~5.5%；1月6日，龍光地產(chǎn)(03380.HK)稱，擬發(fā)行10億元境內(nèi)公司債券，利率4.8%。1月8日，金隅集團(tuán)(601992.SH)稱，擬發(fā)行金額不超過50億元公司債券，品種一票面利率區(qū)間3.2%~4.2%，品種二票面利率區(qū)間3.5%~4.5%。

　　對(duì)比2018年房企發(fā)債成本，上述企業(yè)為融資付出的代價(jià)已有所減緩?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%。其中，境內(nèi)債券平均成本5.21%，較2018年略下降0.67%；境外債券平均成本8.13%，較2018年上漲0.86%。

　　即使是近期發(fā)債成本較高的房企，也較去年案例有所緩和。今年來，正榮集團(tuán)、禹洲地產(chǎn)、合景泰富、中駿集團(tuán)密集發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，資金成本分別達(dá)7.875%、7.375%、7.40%、7.375%。而去年，當(dāng)代置業(yè)、泰禾集團(tuán)、明發(fā)集團(tuán)海外融資成本均在15%左右徘徊。

　　每年年初都是房企相對(duì)較好的融資窗口期?！皩?duì)于商業(yè)銀行和資本市場(chǎng)來說，都是以自然年作為周期，每個(gè)周期內(nèi)明顯利率先低后高、融資額度先充裕后緊張。因此，大部分房企都在這個(gè)時(shí)候進(jìn)行融資?！碧K寧金融研究院特約研究員江瀚稱。

　　房企扎堆海外窗口

　　2019年，隨著國(guó)內(nèi)融資環(huán)境收緊，房企密集轉(zhuǎn)向海外銀團(tuán)貸款。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年房企境外融資達(dá)752億美元，而2018年只有496億美元，同比上漲幅度達(dá)52%。

　　今年，此種態(tài)勢(shì)依然未減，龍湖、碧桂園、龍光、合景泰富、禹洲、金輪天地等房企紛紛在境外發(fā)行債券。隨著全球負(fù)利率債券越來越多，中國(guó)高票息地產(chǎn)債受到的關(guān)注度越來越高。

　　中信證券研究認(rèn)為，全球范圍來看，隨著流動(dòng)性充裕和實(shí)體經(jīng)濟(jì)回報(bào)率走弱，高收益資產(chǎn)匱乏。我國(guó)穩(wěn)定的房地價(jià)、開發(fā)企業(yè)平穩(wěn)的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)、有限的境外債券供給，都使得境外地產(chǎn)債呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，發(fā)行利率走低。

　　“存量外債占比成為公司競(jìng)爭(zhēng)力組成部分，高外債占比公司的平均融資成本有望繼續(xù)走低。”上述機(jī)構(gòu)進(jìn)一步稱，整體而言，由于企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)，去化態(tài)度積極，境內(nèi)外流動(dòng)性充裕，真實(shí)融資成本有小幅下降的可能性。

　　獲取低成本資金的能力，對(duì)中國(guó)房企已越來越重要。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，面對(duì)行業(yè)洗牌全面升級(jí)，融資是房企發(fā)展的核心能力。未來，融資能力對(duì)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)的影響呈幾何倍數(shù)放大。

　　不過，當(dāng)下融資環(huán)境仍然偏緊。隨著境內(nèi)外融資政策持續(xù)收緊，信托貸款、銀行貸款、公司債等傳統(tǒng)融資渠道受到的限制越來越多。且根據(jù)國(guó)家發(fā)改委相關(guān)政策，房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。這意味著，未來較高信用的房企境外債券供給有限。

　　與此同時(shí)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年中174家房企加權(quán)平均凈負(fù)債率為91.37%，較年初提高4.29個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)歷史最高值，近六成企業(yè)凈負(fù)債率有所上升。

　　據(jù)惠譽(yù)近日發(fā)布的《中國(guó)企業(yè)債市場(chǎng)藍(lán)皮書》，2014年以來中國(guó)境內(nèi)企業(yè)債券違約數(shù)量一直呈上升趨勢(shì)，違約率從2014年的0.17%升至2018年的1.03%和2019年前11個(gè)月的1.19%。違約債券本金金額從2014年的13億增至2019年前11個(gè)月的994億元。

　　從違約發(fā)行人數(shù)量和違約債券本金金額看，民企所占比例均超過80%?；葑u(yù)認(rèn)為，很多民營(yíng)企業(yè)發(fā)生違約的原因在于，未能在收緊的融資環(huán)境下進(jìn)行再融資，激進(jìn)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表過度膨脹，以及公司治理薄弱。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)中國(guó)房企而言，目前維持現(xiàn)金流的最佳方法仍是加強(qiáng)自身造血能力，以銷售回款為主力保障企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)定。“企業(yè)需要更加關(guān)注資金鏈狀況以及抵抗流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力，這決定了發(fā)行主體的信用資質(zhì)，逆勢(shì)擴(kuò)張或?qū)?dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)累積?！惫獯笞C券固收研究表示。